從新建住房來看，個人購買商品房的比例接近94%。商品房預售俗稱“賣爛尾樓”。與現房買賣相比，處於弱勢地位的購房者的合法權益更容易受到侵害。
1.什麽是商品房預售？
商品房預售是指房地產開發企業將在建房屋提前出售給中標人，中標人提前支付定金或房款的行為。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。
期房銷售是商品房預售，是指房地產開發經營企業(以下簡稱“出賣人”)將在建房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。
由於我國房地產市場發展滯後，市場體系不健全，房地產法律制度不完善，對於現房買賣來說，商品房預售使買受人在簽訂合同時僅取得商品房的期待權，而非實際所有權。開發商竣工後將房屋交付給買受人，買受人才能享有真正的所有權，對房屋享有占有、使用和收益的權利。因此，商品房預售合同的買受人承擔的風險比現房買賣合同更大。
二、商品房預售制度的缺陷
預售合同不同於委托合同。所謂“建造合同”，是指當事人約定壹方委托另壹方建造房屋並承擔費用的合同。建造合同的性質包括“銷售合同論”、“制成品供應論”、“契約論”、“合同與銷售的混合合同論”和“合同、傭金與銷售的混合合同論”。但預售合同在付款、交付標的物、權利擔保、瑕疵擔保、違約責任等方面與壹般買賣合同相似，性質上屬於買賣合同。
商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的物存在諸多不確定因素，使得預購人面臨的風險遠大於普通現房。比如，壹些開發商提前收到購房者的房款後，由於種種原因，已建項目無法繼續甚至停工，給購房者造成巨大損失。有時候個別開發商因為各種原因，不能按期竣工或交房，導致購房者無法按時入住或租房。有時候購房者付了首付款後，個別開發商會以各種借口提出後期付款要漲，甚至要求重新漲首付款，讓購房者無所適從。
第三，商品房預售制度的風險規避
商品房預售制度有風險，有投機性。為了保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格限制。
《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件:
(壹)已繳納全部土地使用權出讓金並取得使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。
(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證書。
可見，房地產開發商預售商品房應具備“五證”:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。
4.商品房預售制度該不該取消？
采用什麽銷售模式不重要，重要的是適合中國國情。需要研究購買現房是否符合大多數人的利益，有多少人買得起現房？其實要真正解決問題，除非金融體系深化。
商品房預售制度推出十多年來，對房地產市場的發展起到了實際的推動作用。目前各大城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%以上。預售制度已經成為房地產開發融資的重要手段，有其存在的必要性。
中國95%以上的開發者還處於為生存而掙紮的階段。這個時候如果取消預售房制度，預計兩年內中國至少有70%的開發商會死掉，中國有6萬開發商。如果70%的房地產商死掉，中國的房地產行業會走向極端。
商品房預售制度的風險，現在讓人感到不安。如果房子是壹種商品，那麽這種商品已經承載了太多人的希望。有時候甚至是壹個家庭壹生心血的全部交付，誰也不會掉以輕心。