法律分析
壹般來說，小產權房就是建在集體土地上的房子，而按照現行政策，政府壹般是不支持的，只有鄉鎮政府和村壹級才能頒發這個房子的產權證，所以叫鄉鎮產權房，也叫小產權房。其實鄉政府發的所謂小產權房，沒有真正的產權，這個房子也沒有國家發的土地使用證和預售許可證。國家國土房管局不會對購房合同進行備案，所謂的產權證也不是真正合法有效的。從價格上看，農村產權房比普通商品房便宜，價格僅為同位置商品房價格的40% ~ 60%。從住房形式上看，和普通房子壹樣；從建設程序來看，屬於舊村改造或者新村建設。沒有城市規劃和建委管理部門的回復，施工過程中也沒有監督檢查。小產權房占用集體土地。根據我國現行法律，這類土地只能用於農業生產或作為農民的宅基地。土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。沒有產權，沒有國土使用證和預售許可證。所以小產權沒有產權。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第二百零九條設立、變更、轉讓、消滅不動產物權，經依法登記後生效；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。