壹、1。典型案例:
2013 10 31、宋女士及其女兒與開發商簽訂商品房買賣合同，約定母女倆以12萬元的價格購買商品房壹套。2015，房地產公司按合同約定交付房屋，但未辦理產權轉移登記手續。2016年，通過中介與宋女士簽訂二手房買賣合同，約定以13萬元購買該房屋。鑒於簽訂合同時宋女士尚未取得房屋所有權證，雙方簽訂了補充協議，因房屋所有權證仍在辦理中，暫時無法辦理過戶手續。雙方同意最遲轉讓時間為本協議簽訂之日起6個月內。如違反合同，應支付違約金260萬元。合同簽訂後，向宋女士支付了50萬元定金。2017因宋女士未通過購房資格核查，無法辦理房產登記手續。宋女士也無法將房子過戶到肖鵬。宋女士得知上述情況後，第壹時間聯系，要求解除合同並退還定金。肖鵬不接受宋女士返還的定金，但要求宋女士賠償約定的違約金。宋女士辯稱，買房時開發商已告知她有購房資格，房屋不能過戶的責任不應由她承擔。雙方協商未果，於是提起訴訟。
2.法院判決
法院經審理後認為，與宋女士簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。本案中，宋女士作為房屋的出賣人，在未登記取得涉案房屋所有權證之前，與簽訂房屋買賣合同是不慎重的。現宋女士主張涉案房屋因案外原因無法登記在其名下，進而導致其無法將涉案房屋登記在名下，並以此為由主張其不承擔違約責任，於法無據。至於違約金的數額，鑒於未能提供充分證據證明其損失，考慮到在合同履行期間僅支付首付款不會嚴重影響其尋找其他簽約機會，並考慮到也存在過錯等因素，宋女士最終決定賠償損失501.28/1.31，000元。
二、理解法律的要點:
1，契約是相對的。第三人造成的違約不是免責的法定理由。《民法典》第593條規定，當事人壹方因第三人的原因違約的，應當依法向對方承擔違約責任。據此，當違約是由第三人造成時，只能根據與第三人的基本法律關系另行解決。
2.未依法登記並領取權屬證書的房地產不得轉讓。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未經依法登記並取得權屬證書的房地產不得轉讓。本案中，宋女士和均知曉該房屋未辦理權屬證書的事實。因此，雙方對損失均有過錯。
3.違約金可以依法調整，但調整必須以實際損失為依據。實踐中，無論雙方如何約定違約金，法院都需要在當事人提出異議的前提下，對違約行為造成的實際損失進行審查，並據此進行適當調整，以確保違約金能夠充分補償守約方的實際損失，而不使違約方從中獲得過多利益。