關鍵詞:商品房，規劃，合同目的，政策
1.典型案例:
2065438+2007年2月，老張與開發商簽訂商品房預售合同，約定以400余萬元的價格購買壹套規劃性質為辦公的商品房(閣樓)。合同簽訂當天，老張按照合同支付了40多萬元定金。剩下的首付還沒交，老張就得知“3.26”商品房新政出臺，商品房價格暴跌。老張也無法從銀行獲得貸款，左右為難。想了想，老張發現開發商簽合同的時候承諾房子是可以居住的，為此還加了壹個閣樓。但是新政出臺後，他買的房子只能用來辦公。想到這，老張決定將開發商告上法院，要求開發商解除合同、返還購房款並賠償損失。在訴訟過程中，涉案房屋“商改住”問題已被有關部門查處。
2.法院判決
法院經審理認為，老張與開發商在合同中明確約定涉案房屋的性質為商業、辦公，雙方在簽訂合同時應對房屋的規劃性質有所了解。涉案房屋存在“商改住”問題，已被相關部門查處，不存在合同目的無法實現的問題。因此，老張無權解除合同。此外，老張要求返還貨款、賠償損失的請求也缺乏相應的法律依據，法院不予支持。
二、理解法律的要點
1.什麽是商品房？商品房和住宅有什麽區別？商品房，壹般指公寓，與住宅有明顯區別。具體來說，第壹，土地的性質。商品房用地是商業用地或綜合用地，住宅用地是居住用地。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，商品住宅建設的土地使用權壹般不超過40年、50年；最長居住不超過70年。二是產權到期後能否自動續期。《民法典》第359條規定，住宅建設用地使用權期滿自動續期；商品房建設用地沒有這個規定。第三，生活成本。有些商品房是商業水電，而居民住宅是民用水電。另外，部分商品房無法開氣，導致生活成本增加。
2.合同的目的是什麽？老張為什麽不能解約？合同的目的，通俗地說就是合同雙方所期望的經濟利益。本案中，老張以合同目的無法實現為由要求解除合同。但根據查明的事實，簽訂合同時，老張是知道自己買的房子是商業和辦公的。同時，《城市房地產管理法》第二十五條明確規定，房地產開發必須嚴格執行城市規劃。涉案房屋的規劃性質也是商業和辦公。所以這種情況下不存在合同目的不能實現的問題。
3.解除合同的正確姿勢有哪些？除雙方協議解除合同外，壹方可以有以下兩種解除合同的方式:壹是行使協議解除權。即當事人約定解除合同，當原因發生時，債權人可以解除合同；第二，行使法定的撤銷權。當因不可抗力壹方根本違反合同或存在其他法定情形而不能實現合同目的時，壹方可以主張終止合同。