產權式酒店的本質是開發商將酒店的每個房間分割成獨立的產權出售給投資者。投資人壹般不住酒店，而是委托酒店管理公司將客房出租，並獲得每年的客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司給予的壹定期限的免費入住權。對於投資者來說，不僅可以獲得直接收益，還可以去世界各地不同的國家和名勝古跡休閑度假。
相關數據顯示，在過去的10年間，全球產權式酒店年均增長率為15.8%。相比銀行儲蓄，產權式酒店的投資業績更強。預計到2004年，產權式酒店的全球銷售額將達到300億美元。長期以來，銀行儲蓄壹直是國內居民投資的首選，但自2002年2月第八次降息以來，儲蓄的保值增值功能開始減弱，理財觀念發生了變化。相比投資股票和債券，投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階級的首選。
產權式酒店提供的特殊商品既是消費又是存儲，是服務又是資產，既可以自用又可以送人，是房地產業和旅遊酒店業的有效合成。
中國產權酒店發展透視
在中國大陸，產權式酒店從1995開始流行，各種形式的產權式酒店開始在北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地出現。經過壹段時間的發展，新酒店陸續開業，給人的感覺是市場大有可為。產權式酒店作為壹種新的酒店管理業態，在中國出現後的幾年裏，經歷了萌芽、發展和失敗的過程。
產權式酒店的發展條件
產權式酒店起源於20世紀60年代的法國阿爾卑斯山，後來流行於世界上壹些著名的旅遊城市和地區。如夏威夷、加利福尼亞、佛羅裏達、亞利桑那和澳大利亞的黃金海岸等。，經過幾十年的發展，這種模式已經成為國際上廣泛接受的房地產和旅遊投資品種。酒店入住率比較高，壹般在40%以上。
西方產權式酒店的成熟發展基於以下條件:第壹，西方國家中產階級的崛起形成了龐大的客戶群。其次，產權酒店所在地有足夠的觀光、娛樂等旅遊資源，可供客人休閑度假。國外產權式酒店大多建在具備3S(陽光、沙灘、海水)條件的地區，或者自然風光獨特、體育健身設施齊全的地區。第三，壹個重要因素是國外分時度假消費的匹配。分時度假交易所制度與產權式酒店的結合，無疑會使產權式酒店更具吸引力，可以實現壹地投資，異地享受。目前，已有100多個國家的5000多家酒店(度假村)加入了分時度假交換聯盟。
產權式酒店在中國的發展與崛起
海南省三亞市是全國最早引入產權酒店模式的地方，約1995。是在房地產市場低迷時為了擺脫樓盤滯銷的困境而采取的“不得已”策略。沒想到這壹下打到了新壹波房地產投資的腰上。物業開發模式作為旅遊和地產的結合體，從2001開始風靡全國。
隨著國內經濟和旅遊業的快速發展，深受國外中產階級青睞的產權式酒店登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產權式酒店逐漸在中國著名的旅遊和經濟繁榮城市形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“馮丹白鷺”；北京的“黃金假期”和“無限幸福——龍慶(假日)鄉村俱樂部”；海南的“博鰲南方彩色海岸”、“南海傳奇”、“三亞海景溫泉酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰塔”；秦皇島的“維多利亞灣”和“碧海藍天”；大連的“海昌新城”；杭州的“黃龍月亮灣酒店”等項目緊隨其後。
產權式酒店現狀分析
前幾年，國內以海南為代表的產權式酒店遭遇慘敗，原因有三:壹是原策劃者主要是想盡快賣樓回籠資金，而不是開發旅遊；二是海南作為旅遊度假區的條件尚不成熟，國內旅遊度假區市場氣候尚未形成；第三，產權酒店和分時度假的概念在國內還沒有被消費者理解和接受。
回過頭來看，我國發展產權式酒店的條件:首先，制約產權式酒店發展的原有條件——旅遊度假區的軟硬件環境已經逐漸成熟，國內旅遊度假區的市場氣候已經形成；其次，近年來，隨著國內經濟的快速發展，白領階層迅速擴大，成為城市消費的主流群體。同時，全新的休閑消費理念為分時度假消費帶來了商機。再次，近年來旅遊業發展迅速，國內新興旅遊資源越來越豐富；最後，當國際分時度假公司進入中國後，分時度假和產權式酒店的概念逐漸在國內業界和消費界得到認可。可以說產權式酒店發展的環境已經基本成熟。
產權式酒店具有旅遊和房地產的雙重屬性。作為面向消費者的酒店，是旅遊業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務。作為面向投資者的房地產開發商，它具有房地產開發商的許多個性，提供物業服務、物業管理、委托運營等。所以從產權式酒店開發商的角度來說，壹定是沿著旅遊業和房地產業兩個思路來經營的。這種模式符合產權式酒店的本質，迎合了消費者的投資興趣。
產權式酒店的顧客分析
產權式酒店作為壹種純投資方式，60%的客戶是中產家庭投資，40%左右是企業集團購買。
通過對產權式酒店的客戶群體進行分析，發現目前的買家也具有消費者和投資者的雙重人格。顧客作為消費者，享受旅遊度假服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠；作為投資者，客戶享受所購客房和度假屋的經營收益。具體分析，產權式酒店的顧客無非是三類消費群體:
壹是有壹定經濟實力的家庭或個人，角色介於投資者和消費者之間，投資主要是為了增值和分紅，順便度假；
其次，壹些公司或機構，其購買動機是為了員工福利或會議，以前景區有招待所、療養院等福利設施，這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店可以卸下這些負擔；
第三種是分時度假公司，購買動機純粹是業務需要。
這三個群體的利益是不同的，分時度假公司最關註的是產權式酒店休閑度假的利益，側重於酒店消費功能的體現；個人消費者關註的是初期投資的比例、投資增值的保證、酒店的經營能力、附加的利益和功能、風景和居住區的區別、互換性等。機構投資者關註酒店的服務和管理能力，財務監控的透明度，企業文化與業務需求的契合度。無論是什麽樣的客戶，酒店的可消費性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)、投資安全指數都是決定性因素。而且國內有能力投資產權式酒店的消費者，大部分都是素質較高的白領。這些人壹般都有良好的教育背景、成功的管理經驗、良好的分析能力和投資眼光。所以，追求短期利益，忽視對消費者長期回報的開發商，很難獲得消費者的信任。
產權酒店的發展出路
要讓國內產權式酒店走得更穩更遠，需要開發商、客戶、市場環境的共同努力。
由於這個市場是由賣方而不是市場需求驅動的，所以首先要做的就是避免壹頭紮進去。既要看到產權式酒店項目資金回籠快、收益穩定的好處，也要認識到該項目需求需要引導、消費觀念需要激發的問題。開發商要下大力氣培育市場和消費者，用好的推廣手段和示範手段，通過有切身體驗的消費者的口碑傳播，吸引大量的後續消費者。
其次，酒店壹方面要積極加入分時度假交換體系，另壹方面要與同行進行廣泛的橫向聯盟，提升產權式酒店的連鎖優勢。
第三，開發商要樹立良好的企業形象，完善企業管理制度，增強企業盈利能力，增強企業經營透明度，為投資者提供安全可靠的投資保障，增強投資信心。
第四，開發商在代理商的協助下，整合自身和社會資源優勢，為消費者提供額外的利益和優惠。如海航集團康樂園酒店在引入產權概念時，實行規模化經營，將空中優勢(航線)與地面優勢(海南的景點、酒店)相結合，在其國內通航城市建立全國連鎖酒店，形成壹體化優勢，為客戶提供機票五折優惠、連鎖店使用權兌換、遊樂設施優惠等附加價值。此外，HNA的強勢品牌，康樂園酒店10多年的良好經營業績，
第五，開發商和代理商要積極利用房地產行業的壹些運營模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。消費者只需支付較低的首付，其余部分分期償還，通過委托酒店經營，消費者每年除了償還銀行貸款外，還能獲得壹定的收入。壹些開發商還推出了保證回報的政策，這可以極大地促進消費者的投資和購買行為。
產權式酒店的成功不僅僅是把酒店賣出去，更要註重其後期經營業績的可持續發展。
1，產權式酒店的檔次定位很重要。檔次太低，吸引不了遊客；但是檔次太高，高端客戶太少，酒店管理成本太高，得不償失。壹般來說，遊客和休閑客人最喜歡3-4星級酒店。
2.降低人工成本。壹般位於風景旅遊區的產權式酒店明顯處於淡季，酒店管理者不僅要本地化，還要帶“季節工”。當然，加強企業凝聚力和人員素質的培養也很重要。
3.增加更多開放的娛樂設施。產權式酒店的公共設施不僅僅是面向酒店投資者，更是面向整個旅遊市場和大眾，以留住和調動人氣。
4.開展多元化經營，千方百計滿足客人的需求。與商務型酒店相比，旅遊休閑業產權式酒店不僅要在價格和服務上有自己鮮明的定位，還要圍繞旅遊開展各種服務或運營。
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