◎作者/沈曉玲、楊代紅
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165438+10月28日，證監會宣布恢復上市房企及涉房上市公司再融資。允許上市房企以非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務。同時，允許其他涉及住房的上市公司再融資，再融資募集的資金需投向主營業務。此外，證監會還提出了多項措施，如恢復涉房上市公司並購重組和支持融資、調整房企境外上市政策與a股壹致、進壹步發揮REITs盤活房企存量資產的作用、開展房地產私募股權投資基金試點等。值得註意的是，證監會2月21，65438的會議表示:“落實已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”上市房企，允許房地產、建築等密切相關行業的上市公司實施涉房重組。”a股房企“借殼”上市放行，也為未上市房企增加了壹個新的股權融資渠道，股權融資對整個行業都是利好。
政策出來後，市場在再融資和並購方面給予了較為積極的回應。165438+10月29日，福星股份(000926)、世茂股份(600823)發布定增預案，成為第壹批吃螃蟹的人。後來又增加了北麓大橋、大名城(600094)等規模相對較小的房企，之後又去了天地源(600665)、陸家嘴(600094)。截至目前，已有招商、金科、法華、華夏幸福(600340)等20余家企業發布了定增預案，其中既有龍頭房企，也有承擔風險的企業，既有民企，也有國企。
綜合來看，房企的暴漲主要集中在三個方面。壹是招商蛇口(001979)、格力地產(600185)以發行股份或支付現金的方式購買資產並募集配套資金，涉及並購及配套融資；二是類似法華(600325)、大名城，借東風擴大業務優勢；第三，綠地、華夏幸福、金科等。發布定增預案，通過非公開方式進行再融資，用於政策性支持的房地產業務，包括保證樓宇交付、償還債務、補充流動資金等。
固定投資者資格的確認或放寬
招商，格力等。借東風重啟並購案。
在本次發布股權融資方案的企業中，招商蛇口、格力地產、陸家嘴募集資金主要用於並購。與證監會此前明確的條款有很大關系:“允許房企發行股份或支付現金購買住房相關資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金。”
65438年2月5日，招商蛇口發布公告稱，擬發行股份購買資產並募集配套資金。交易標的為76%子公司南油集團剩余的24%股權。65438+2月65438+6月6日，招商蛇口披露與招商達成發行股份購買資產協議。招商蛇口擬通過發行股份並募集配套資金的方式，購買深投控持有的南油集團24%的股權和招商投資發展持有的招商前海實業2.89%的股權。對應的核心資產約為對應的前海自貿投資總權益的6.83%，前海自貿投資是深圳前海區重要的土地持有人、開發建設和投資運營主體。現在正處於利潤釋放期，對招商蛇口的長遠發展和價值實現意義重大。
值得註意的是，重組南油集團的方案早在2020年5月就已提出。當時的交易方案是“向深投控發行股份及可轉債，同時引入平安資管進行配套融資，總成本超過70億元”。最終，由於房企再融資政策尚未放開，經過多輪方案修改，證監會對匹配融資中戰略投資者的認定標準更加嚴格，導致中國平安最終退出，同年6月165438+10月交易以失敗告終。不過，招商蛇口的重組方案擬發行股份購買資產並募集配套資金，不包括2020年的“可轉債”計劃，主要通過向深投控和招商發行股份，以及向不超過35名投資者非公開發行股份獲得配套資金。本次投資者範圍由2020年的1(平安)變為本次不超過35名，相關投資者已確定或放寬。
無獨有偶，格力地產65438+2月2日也發布並購重組預案，擬以發行股份及支付現金的方式購買珠海免稅企業集團有限公司100%股權。值得註意的是，重組方案是在2020年提出的。根據當時的收購報告書，格力地產將以與本次相同的方式，通過發行股份及支付現金的方式，免稅購買珠海65，438+000%股權。本次交易作價65，438+0，226，5438+0.5億元，其中發行股份支付93.45%，現金支付6.55%。當時，在珠海SASAC的推動下，重組迅速推進，但因原董事長格力地產違規而被迫停止。本次重組方案中，雖然募資方式未發生變化，但值得註意的是，並購配套融資的投資人由之前的1投資人變更為35個定增標的；現金支付的比例也可能發生變化。2020年募集資金計劃中現金支付比例僅為6.55%，相對較低。但在政策的支持下，本次定增計劃募集的現金可能會增加，現金支付的比例可能會提高。
法華，著名的城市等。擴大他們的業務優勢。
碧桂園等抓住機會通過配股還債。
面對這波股權融資的松動，壹些企業積極抓住機會增加收入，擴大經營優勢。法華股份、大名城、福星股份等企業發布了相對具體的定增預案，預計募集資金將用於優質項目的開發建設，並預留不超過30%的資金用於業務經營，擴大現有業務優勢。如法華股份將募集資金的75%投入鄭州、南京、湛江、紹興四個項目；這座著名的城市將70%的資本投資於上海的五個項目。
值得註意的是，法華股份在此輪定增中預計募集資金不超過60億元，是目前披露預案中募集資金金額最高的壹次。其股東法華集團也將參與認購。根據其公布的方案，擬向不超過35名特定對象發行不超過6.35億股a股，其中珠海法華集團有限公司募集資金總額(含發行費用)不超過60億元，法華集團參與認購不超過30億元。30%左右的保底認購金額可以看出其股東對法華股份逆勢發展的資金支持，東風也將幫助法華股份擴大資本持有量，從而進壹步擴大業務優勢。
除了a股公司的定增，部分港股上市公司也啟動了股權融資，包括碧桂園、麥德龍發展、建發國際、合景泰富、德信中國等。他們主要以股權配售為主，而且由於h股的再融資限制壹直沒有那麽嚴格，所以h股房企的速度比a股快。如碧桂園65438年2月7日公告擬配售178億新股，融資總額約48.06億港元，於18年2月4日完成，其他。
在募集資金使用方面，h股房企的配售主要集中在境外債務償還和公司壹般經營方面。在境外發債融資受阻的情況下，h股的配售有助於緩解即將到來的境外債務到期高峰的壓力，維持此前脆弱的境外融資渠道，減輕房企的流動性壓力。
再融資的目的是促進保教樓。
處於危險中的房地產企業將增加或迎來寶貴的機會。
在此次發布再融資方案的企業中，部分企業將重點放在了“保底樓”上，以緩解償債壓力。世茂股份、新湖寶(600208)、天地源、華夏幸福、金科(000656)、馬頔(600565)、中華企業(600675)、綠地控股(600606)等企業都發布了初步的定增預案，其中不乏華夏幸福這樣負債累累的企業。
按照此前密集出臺的房企救市政策，險資對在保項目的監管是與險企並行的，但發債、批額度等壹些動作卻很少與身處險境的房企有關。但在證監會6月28日提出的再融資放開165438中，對非公開發行a股股票的限制不包括企業是否發生債務違約，鼓勵上市房企通過非公開再融資募集的資金用於“保交房、保民生”的房地產項目。此次披露定增預案的企業也遵循了證監會的指導意見，募集資金用途集中在“用於公司保障財產交割和保障民生”。房地產再融資的放開可能有助於企業分壹杯羹，有助於企業優化資本結構，進壹步促進企業債務風險化解，對幫助企業清除風險具有重要意義。
但值得註意的是，目前保險公司仍存在較大債務問題，經營狀況不壹。即使方案通過，定增方案依然是市場化行為。壹方面，相對於其他房企，可能更難找到投資人。另壹方面，投資者與籌資者在發行價格上的博弈也將是定增方案成功發行的難點。
綜合來看，再融資條件的松動無疑為房企打開了新的窗口，可以通過再融資保證還債，也可以借此機會進行並購。在這種情況下，無論是流動性不足的房企，還是部分資金充足的房企，都給出了較為積極的回應。但值得註意的是，目前房地產企業的估值表現不超過原總股本的30%，募集金額有限。同時，定增可能導致原股東權益被稀釋，股票的投資價值可能進壹步下降。企業應謹慎使用這壹工具。