中國住房改革的五大問題
改革開放以來，我國城鎮住房工作取得了顯著成績，但當前住房仍存在諸多突出問題:主要是住房保障覆蓋面小、措施不到位、制度設計不合理。
1，政府的作用逐漸減弱，職能不明確。過於強調效率優先，忽視住房的公平性和安全性。導致公共財政和資源配置、公共住房政策措施弱化，城鎮廉租住房制度覆蓋面低，保障性住房政策措施調整不到位，租賃市場不完善。目前全國有145個城市沒有建立廉租房制度；全國400萬戶家庭中人均住房困難在10平方米以下的低收入家庭僅解決了26.8萬戶，占低收入家庭的6.7%。廉租房制度尚未覆蓋其他低收入家庭，住房消費需求被邊緣化。調查顯示，除低收入家庭外的其他低收入家庭住房困難家庭有588萬戶。經濟適用房制度的供應對象在逐漸縮小。缺乏滿足低收入家庭需求的住房租賃市場，新員工和壹些特殊群體的住房成為夾心層。住房公積金制度覆蓋率低，政策性住房金融發展滯後。從世界各國和地區的經驗來看，住房作為壹種特殊的商品，僅靠市場機制無法有效解決低收入家庭的住房問題，需要政府的保護和支持。
2.房改成果惠及低收入和最低收入家庭較少。主要是中等偏下收入人群的住房支付能力下降了。35個大中城市分析，人均可支配收入自1998年以來年均增長9.1%，高於商品房銷售價格增速(8.18%)。但是，收入增長是有分化的。中低收入、低收入和最低收入家庭的收入增長(7.1%、6.0%和4.6%)低於房價增長速度，貧困戶收入增長僅為3.6%。特別是在北京、廣州、深圳等中心城市和福州等省會城市，外來人口購房比例高，房價漲幅持續保持高位，本地普通居民改善自住房壓力持續加大。
3.引導合理的住房建設和消費政策措施存在誤區。經濟政策的引導手段過分強調購房，強調超前消費，並沒有隨著市場消費的變化而改變。新建住房規模過大，建設方式粗放，資源消耗高。在住宅消費中，存在追求面積增加，忽視功能完善，強調產權，忽視出租使用的消費觀念，以及超消費、過度消費的傾向。
4.城市化進程中流動人口住房政策缺失。住房政策固守戶籍政策，對農民工和人才流動、中心鎮人口集中帶來的住房需求變化的應對措施較弱。導致部分城市供需矛盾突出，房價上漲壓力加劇。目前城鎮流動人口約8880萬，占城鎮總人口的30%。2010年城市化率預計為47%；預計每年將有1000 ~ 13萬農村人口向城鎮流動。房改政策沒有考慮這些群體的住房需求，增加了住房問題的復雜性。
5.財稅、土地、金融、規劃的導向目標不明確，社會和群眾的消費預期不穩定。比如，房地產稅集中在流通環節，保有環節稅負較低，對住房消費的調控作用有限；租賃環節名義稅負高，相當壹部分租賃行為未納入管理，影響租賃市場規範發展。房地產開發資金渠道單壹，住房資金過度依賴銀行，缺乏分散風險的產品和機制。房地產統計指標設置不科學，指標體系不完善，信息發布不充分。
今年以來，各地繼續貫徹落實兩個“國八條”和“國六條”，正確運用政府調控和市場機制兩種手段，保持房地產投資合理規模，優化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲。取得了壹定的成效。
但近期房價漲幅呈現持續上漲趨勢。今年4月以來，全國70個大中城市新建商品住宅月度價格指數分別上漲6.2%、6.2%、7.4%和8.1%，高於2006年底的5.5%，並呈小幅上漲趨勢。北京、深圳等重點監測城市房價繼續高位增長，連續多個月房價漲幅超過10%；上海、南京、寧波、杭州等長三角地區主要城市呈上升趨勢；長春、石家莊、南昌、成都、烏魯木齊、蚌埠、北海、徐州的房價也開始上漲。7月份，70個大中城市中，房價上漲超過10%的城市有5個，上漲超過9%的城市有8個，上漲超過8%的城市有12個，拉動了70個城市整體房價上漲。
是什麽促使房價快速上漲？
當前的房價問題，某種程度上是經濟社會發展深層次矛盾的綜合反映。主要表現在:城市化的發展和城市人口的自然增長產生了新的更大的住房需求；國際國內資本流動性過剩，除了股市和房市，適合居民投資的渠道狹窄；隨著收入的增加，購買了公房的家庭改善住房條件的願望越來越強烈；居民收入差距擴大，低收入家庭收入增長趕不上高收入家庭收入增長；市場上住房供應量過大，價格上漲過快，中低收入家庭住房支付能力相對降低。
目前部分地區房價上漲過快的主要原因是供應關系緊張。房價上漲與局部市場供求關系緊張甚至階段性失衡高度相關。其基本特征是商品房批準預售面積和套數普遍呈下降趨勢，小於同期實際銷售面積和套數。全國40個重點城市商品房批準預售面積(12114萬平方米)和套數(113.7萬套)遠小於實際銷售面積(13985平方米)和套數(125。供求關系進壹步趨緊，增加了房價上漲的壓力。
從住房供給來看:壹是土地有效供給不足。部分城鎮住房建設用地連續幾年達不到供應計劃，對住房後期供應影響較大。同時，很多開發商對取得的土地普遍采取分期開發模式，或者有意拖延開發進度，導致相當壹部分土地沒有進入實質性開發。但由於產權債務糾紛、債權債務不清等諸多歷史遺留問題，閑置土地的處置和盤活往往非常困難。
二是新開工面積普遍下降。壹些重點城市商品房新開工面積連續多年大比例下降。去年6月1新住房結構比例政策實施後，出於規避政策和觀望的目的，很多地方新開工項目審批數量和工程施工許可證發放數量明顯下降，直接影響了新開工項目數量。三是住房供應結構性矛盾突出。結構調整雖然開了個好頭，但由於效果的顯現，還有壹個過程。從目前住房市場的供應情況來看，結構性矛盾仍然十分突出。大戶型、高價位住房供應比例偏高，適合居民自住需求的中低價位住房和中小戶型住房供應明顯不足。此外，保障性住房供應不足，二手房市場和租賃市場滯後，也加大了商品住房市場的供應壓力。
住房需求:壹是住房剛性需求持續旺盛。職工工資和城鎮居民家庭可支配收入持續增長，相應提高了居民住房消費能力。據統計，全國35個重點城市人均可支配收入自1998以來增長9.1%，高於同期商品房銷售價格增速(8.18%)。中國城市化和工業化的快速發展也帶來了其他地方(包括海外)的機構和個人對住房需求的持續增加，這在壹些中心城市尤為明顯。部分城市銷售的商品房中，超過1/3是外地投資者購買的。
二是股市和樓市互動，投資性住房需求依然旺盛。雖然通過禁止期房轉讓等措施基本遏制了短期炒房現象，但由於缺乏其他投資渠道，社會投資基本集中在房地產和股票市場。在流動性過剩和人民幣升值預期的整體金融環境下，樓市和股市出現了壹些新的變化。根據搜狐對2800多名投資者的在線調查。com，30.91%最近選擇買房投資，略低於選擇買股票投資的37.73%，其中21%選擇買房和股票都買投資；65.14%認為房價會繼續上漲，高於股市的30.09%；面對再次加息和股市震蕩，32.24%的投資者表示會投資樓市。壹些老股民已經開始把從股市獲得的錢投資到樓市，股市財富的溢出效應已經初步顯現。
三是信貸和稅收政策對住房需求的調整不夠明顯。據中國人民銀行統計，2007年以來，個人住房貸款增長逐月加快。截至6月末，個人住房貸款余額達到2.6萬億元，同比增長23.9%，增速比去年同期高8個百分點。而住房保有環節缺乏必要的稅收調節，住房使用成本過低，難以從根本上抑制大規模、高檔住房的消費需求，也難以有效控制投資需求。
第四，社會預期刺激需求提前釋放。社會上大部分預期房價會繼續上漲，尤其是高檔住房和別墅稀缺的社會預期，也促使部分住房需求的提前釋放。
此外，土地成本、建材成本、房屋質量的提高，以及小區配套設施、環境的不斷完善，也在客觀上提高了開發成本。特別是土地價格的上漲，不僅促進了高檔住宅的發展，也帶動了新建商品房價格的上漲。