戲劇性的事件仍在繼續。65438+2月10，江蘇省張家港市默默取消商品房兩年銷售政策，引起全國關註。但在政策官宣之前，張家港宣布停止限售，松綁。微妙的調控態度和樓市氛圍，讓人以為山東菏澤在去年這個時候打響了調控放松的第壹槍，然後悄然離場。
壹旦市場企穩直至下行，房地產相關各方都會受到影響。漩渦中心的開發商，生存壓力只增不減。同策咨詢研究數據顯示，截至今年年中，貨幣資金對a股上市樣本房企短期債務的平均覆蓋率為1.33，較去年同期下降0.4。樓市持續降溫，開發商經營和資金鏈壓力加劇。
調控方式不同。
與年底氣候相呼應，各地房地產調控手段也是“忽冷忽熱”。
日前，黑龍江省住建廳等六部門聯合發布關於進壹步加強全省房地產市場監管的通知，規定房企應承諾拿地資金為合規自有資金，非金融貸款或資本市場融資。此外，經核查發現房地產企業購地資金不符合規定的，將取消土地競買資格，兩年內禁止參加土地招拍掛。
針對土地端房企的資金性質，黑龍江明確態度嚴控。多位業內專家表示，如果非自有資金進入地方拍賣市場，隨著參與者的增加，成交價可能會被推高。此舉有利於土地市場的穩定和預期，將對違規企業進行重罰。拍不到地意味著無法鋪開，房企對土地拍賣更加謹慎。
南下旅遊，地處長江中下遊的長沙、張家港，都因為樓市政策引發了模棱兩可的爭議。
65438+2月11，長沙市發改委發文規範商品房價格構成，將商品房平均利潤率限制在6%-8%。這個消息再次引起了公眾的關註。65438+2月65438+2月上午，長沙市發改委回應，這是長沙2017新政的延續，僅適用於成本法監管的商品房。
同樣是65438+2月11，張家港市房地產交易中心工作人員表示，取消限售限轉讓政策已經停止。就在前壹天，上述機構的工作人員表示，房子不到兩年可以直接轉讓，沒有限售要求。類似的“壹日遊”監管，遠非首次。今年7月，河南開封宣布取消“限售”，次日該市宣布取消政策。
暫時把爭論放在壹邊，繼續討論這塊土地的南端。此時，調控步伐呈現出積極態勢，從西南的成都到世界第四大灣區的深圳、廣州、佛山，松綁行動仍在繼續。其中，成都解除高新南區居民購房限制，佛山等城市通過人才政策拓寬購房窗口。
“今年的樓市政策壹直是雙向調控，有放松也有收緊。”中原地產首席分析師張大偉指出。但是整體調控力度還是很驚人的。6月5438+065438+10月全國房地產調控次數創下今年以來的新紀錄，達到72次。在各地政府的密集調控下，2019年初以來，房地產調控總次數達到575次，遠超去年全年的450次。
值得註意的是，多個城市密集啟動人才政策調整購房資格，這是近期調控居高不下的主要原因。數據顯示，6月5438+065438+10月全國有超過20個城市發布各類人才政策，其中佛山、南京、上海、成都、中山等新政接近10城市，均與人才購房資格和補貼有關。
無論調控有多緊，基於土地財政的地方樓市基本都是如此。比如佛山去年賣地收入894億元，壹般公共預算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。與此同時，佛山今年前10月新房成交92492套，3月以來出現罕見的六連跌。土地財政依存度不減，如果樓市處於降溫通道，依然是難以承受之痛。
樓市進入調整期。
縱觀過去的房地產周期，這壹輪房地產調控是史無前例的。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出臺，束縛了狂熱的樓市。從“五限”制度到今年房地產融資全面收緊，此輪調控效果已經開始顯現。
國家統計局數據顯示，6月5438+065438+10月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較6月5438+10月減少6個城市，為近兩年市場最低點。本月房價下跌城市數量增至21個，為年內最高，其中烏魯木齊跌幅最大，跌幅為0.9%。廣州作為壹線城市，也進入了跌幅前十。
張大偉認為，在樓市下行周期中，大部分城市之前的新建住宅簽約房源逐漸放開，使得網簽價格統計口徑的新房數據依然上行。大部分城市新建商品房價格扭曲，價格更多取決於二手房價格。
數據顯示，
11月，全國二手房價格下調的城市有33個，已連續6個月超過20個；房價上漲的城市只有32個，處於近四年來的最低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%；31二線城市環比上漲0.1%，與上月持平；35個三線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。
“壹二三線城市樓市逐漸進入調整期。如果未來沒有明顯的政策變化，預計2020年下降趨勢仍將持續。”張大偉說。
國家經濟戰略研究院和中國社科院城市與競爭力研究中心也於近日發布報告稱，中國樓市從2018到2019壹直處於穩步降溫過程中。樓市整體降溫明顯。房價下降城市數量和速度均超過去年同期，增速空間差異擴大。
從銷售規模來看，2065438年10月全國商品房銷售面積達到151.65438，環比增長11%，同比增長1.1%。以此計算，6月5438+10月第壹次回調後，年內銷售額累計增速再次回升，6月5438+0至6月5438+01同比增長0.2%。但業內普遍認為，這是房企“以價換量”的結果，並非市場回暖。
中國社科院上述報告認為，穩增長方面，房地產對經濟增長的凈貢獻由正轉負；在惠民生方面，房地產對整體家庭部門的生計有雙重影響；在結構調整方面，房地產對結構調整和產業升級起阻礙作用；在風險防範方面，房地產風險是中國經濟的重要風險來源。
在這種情況下，當前的房地產市場仍然以“維穩”為首要任務。相關報告預測，熱點城市調控政策仍將嚴格執行，不排除調控加碼的可能。隨著房地產市場成交量的明顯下降，部分二三線城市的庫存風險將逐步顯現。大部分三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。
房企這幾年壓力很大。
在調控的重壓下，開發商依然是最先感受到寒意的。寒冬中，石家莊交通主幹道上赫然掛著中國恒大(03333.HK)的廣告牌，上面寫著“全員營銷月，尾貨大優惠”。事實上，中國恒大通過降價促銷，前165438+10月已實現銷售額5854億元，權益金額5568億元，行業第壹。
通過減少跑量，截至11年末，近七成房企目標率達到90%以上，世茂、龍湖、陽光城(00671，股吧)、金科、中糧、禹洲、寶龍等9家房企提前完成年度目標。同時，也有超兩成房企的目標完成率仍在80%-90%之間，另有少數房企的目標完成率仍低於80%。
在銷售壓力和融資收緊的情況下，房企在地方拍賣市場依然謹慎。從購地面積來看，
1至11期間，征地面積累計增速下降14.2%，較上月下降2.1個百分點。“目前房地產市場仍處於下行階段，全國地方拍賣溢價率維持在較低水平。”克裏認為。
而如果樓市持續降溫，資金監管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數據顯示，174上市房企2019年整體現金持有量較年初增長7.98%至31466億元，總有息負債也較年初增長1069%至76654億元。負債規模越來越大，企業的財務風險就會越來越大，穩定性也會受到影響。
但不少受訪者認為，由於年底是房企業績的關鍵時期，勢必會加大營銷力度，以量換價換現金流。樓市有望刷新2018 15萬億成交，全年銷售概率大於16萬億。