2011北京房價展望2007年7月周二18:33 2004年，北京銷售商品房2602萬平方米，銷售均價6178元；2005年北京商品房銷售221.7萬平方米，銷售均價7534元，同比增長21.95%；2006年北京商品房銷售2288萬平方米，銷售均價8792元，同比增長16.7%；根據我2006年對未來五年房地產走勢的預測，2007年，北京商品房銷售將出現“明顯膨脹”，即價格快速上漲，成交大幅下降！北京的房價已經瘋了。2007年第壹季度朝陽區拍賣行均價為每平方米14564元。北京空置已成災難，僅朝陽區就有88.2萬平方米空置，這還是壹個公開的數字。北京的泡沫即將破滅，連社科院的藍皮書都承認房價租金比超過270。那麽，2007年，北京的房價會怎麽樣？那2008，2009，2010，2011呢？其實道理很簡單，只是我們承認不承認，我們願不願意看外面的畫！2006年初，國內出現了不買房運動。這本書是個笑話，但值得反思。因為這個“笑話”被炒得沸沸揚揚，背後隱藏著“錯誤思維背後的正確行動”。現在買房就像在3700點的虛高接手股票，需要極大的勇氣。可能有人會說，我買房只是為了自己住，漲跌與我無關，我只想踏實！這其實是不對的，因為決定房子價值的肯定不總是只有地段。眾所周知，2008年底，北京必然會經歷壹個房價的拐點，信不信由妳。那麽，真正能把北京房價拉下來的力量是什麽？這種力量存在嗎？或許，昨天的中央人事調動，將拉開這股神秘力量的大幕。拉低房價的核心力量必須來自政府，歸功於科技進步。雖然房子是壹種特殊的商品，但它不能脫離商品的壹般規律:成本、供求和創新。先說成本:壹個房地產開發項目的成本基本分為以下五類:土地成本、建築安裝成本、管理成本、利息成本、稅收成本。在說成本之前，先說壹下“地板成本”是什麽意思。樓面是指新開發項目的地上準建築面積的單位成本。無論項目蓋多少層，成本都不能減少或增加。所以，請不要再幻想靠建高樓來降低成本的朋友了，再讀壹遍。土地成本由兩部分組成:1 .土地出讓金:2006年北京平均樓面出讓金僅為903.8元。2.拆遷成本:2006年北京平均樓層拆遷成本僅為￥1970。建安成本由三部分組成:1。市政費用:壹般情況下，樓層的市政費用不超過250元。1.建安造價:按總建築面積估算，壹棟符合毛坯房標準的高層建築平均造價不超過1.3萬元每平方米，但由於約1.7%的建築面積在地下，即總建築面積為1.3萬平方米的項目，建安造價應該不到1.3萬元，但只有8000如果是六層無電梯無地下室的板樓，毛坯樓造價不到1200元。13.節能成本:即使按照德國2002年節能80%的標準，完全采用“太陽能、中央新風、地板換能、地源熱泵和先進的保溫隔音技術”，地板成本也能控制在300元以內。項目建成後，每年每平方米可節省供暖費、空調費、熱水費50元左右，國家政策可支持。所以，其實節能成本在全壽命範圍內完全可以忽略不計。管理成本:由企業的直接成本和外部組織的成本組成。目前，企業的直接成本在逐漸降低，外包、委外的現象越來越普遍。從項目的策劃、銷售、宣傳、管理都會以外包為主，管理費用通常占項目總成本的5%，每平米250元以內。利息成本:由於開發企業自有資金有限，不可避免地要通過貸款等融資渠道獲取資金。由於國家規定自有資金比例至少要達到35%，實際操作中北京甚至不能低於50%。因此，按兩年估算，項目的總利息成本不應超過項目總投資的7%，即通常不超過350元。稅收成本:房地產企業偷稅犯罪是壹個綜合性、普遍性的現象。而營業稅等基礎稅因為和客戶合同、房貸有關，很難避免。只有個人所得稅、企業所得稅、土地增值稅容易偷逃。在不含企業所得稅的前提下，正常的納稅成本通常為每個項目總投資的8%，通常為每平方米400元。綜上所述，如果某企業按照2006年的平均成本在北京開發壹個項目，其成本約為:樓面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元+樓面建築安裝成本(250+1566.2+300)= 2165438+。但在實際銷售中，配套銷售收入至少占10%，即實際地板成本不到5390元。僅從成本上看，即使參照2006年8792元的銷售均價，北京房地產行業的項目回報率仍高達63% ≈ (8792-5390) ≈ 5390。因此，房地產行業的成本仍有下降的空間和可能性。由於近兩年房價持續大幅上漲，國家加強了壹系列條款控制其上漲指數，也確實看到了效果。但是國家政策只能控制壹部分高價房的上漲，還不能完全影響那些低價房，所以低價房必然會上漲，而且因為現在是經濟社會，經濟有所好轉，所以壹切必然會上漲。但現在國家政策只能控制最高點，不如現在貸款買房，因為經濟水平越高，低價的房價肯定漲得越高。現在國家在控制房價，上漲不會減少。愛因斯坦說:我從不關心未來，因為未來來得太快。四年後要不要買房？四年後，降到了現在的50%。都說近幾年房價不會大漲，所以想買房，不如現在買。誰也不知道未來會是什麽樣子，更不知道房子的漲跌。反正現在房子便宜，不如先買。
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