11月13日，中國銀保監會發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（簡稱“《通知》”），其中涉及房地產的提法是，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
在業內人士看來，新規中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，比較重要的影響在於，給保險資金可能存在以“明股實債”的方式進入房地產開發建設領域劃下明確的紅線。
房地產資金監管再升級
整體看來，保險資金直接投資未上市企業股權迎來重大利好。《通知》明確，保險資金開展財務性股權投資，可在符合安全性、流動性和收益性條件下，綜合考慮償付能力、風險偏好、投資預算、資產負債等因素，依法依規自主選擇投資企業的行業範圍。而在此之前，對財務性股權投資行業限於保險類企業、非保險類金融企業和與保險業務相關的養老、醫療等特定企業要求，具有壹定的局限性。
但是對於保險資金進入房地產領域，新規仍是嚴格監管。根據《通知》，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
關於財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計準則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或***同控制的直接股權投資行為。
事實上，根據此前監管層下發的《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，但是可以作為投資者介入房地產，比如通過股權投資、舉牌、購置物業、關聯交易等方式，作為金融資本介入房地產領域。
在業內人士看來，此次新規相比保險公司不得直接從事房地產開發建設，有所升級，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，也就意味著禁止保險資金投資非上市房地產開發公司或者是房地產開發項目。這是繼“三道紅線”後，對房地產金融風險的監管升級。
此前，“三道紅線”監管新規劍指房地產高負債，減少房地產行業的信用風險，此後，銀保監會信托部向各地銀保監局下發《關於開展新壹輪房地產信托業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信托規模，強化房地產信托穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信托風險防控工作。
在“三道紅線”等高壓下，“債轉股”融資需求增加。58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在壹定風險，諸如明股實債，保險資金對於風險管控要求高，如果進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定和和安全性。
通俗的講，明股實債就是明面上是入股，實際上是借債，通過明股實債不會增加企業負債率，但會形成隱性負債。
植信投資研究院高級研究員馬泓表示，近期，政策方面對部分涉房貸款、信托等融資業務已經有所收緊，而房地產市場金融風險主要集中在房地產開發企業層面，因此監管機構關於險資針對房地產領域的投資要求趨嚴符合總體監管目標。
險資“明股實債”進入房地產將受限
根據恒大研究院披露，目前，保險資金投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產占比約為50%，為保險資金第壹大投向，以另類投資為代表的其他投資占比保持高位，目前是僅次於固收類的第二大配置方向，而不動產投資是保險另類投資的重要標的之壹。在此前監管要求下，保險不動產投資集中於在商業地產、辦公地產、養老、醫療、自用不動產等領域。
近年來，保險資金也是通過各種方式投資房地產，除了二級市場舉牌抑或是戰略入股上市房企外，還直接購買大宗不動產、布局養老業務，但是也存在保險資金違規流入房地產行業的現象。
今年9月份，有財經媒體報道，銀保監會辦公廳已於近期向各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司下發了《關於保險資金運用違規問題和風險自查有關情況的通報》，其中，銀保監會在排查險企險資運用時發現，部分險企仍存在資金運用治理體系不完善、另類投資領域風險隱患較大等六大問題。同時，5家險企保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及金額244.37億元。
根據報道，通報還指出，無論是險資違規流入房地產，還是險資運用領域的其他違規行為，下壹步都將被重點監管。
植信投資研究院資深研究員張秉文分析，此次規定所禁止的投資類型主要包括以下兩個關鍵點：壹是未上市，二是財務投資而非控股。因此，新規比較重要的影響在於，給保險資金可能存在以“明股實債”的方式進入房地產開發建設領域劃下明確的紅線。
不過，張秉文指出，禁止投資未上市公司也意味著保險資金舉牌或者是戰略投資地產上市公司是被允許的。
今年，上市房企引入險資作為戰略投資者的現象開始增多。2020年9月9日，陽光城(000671,股吧)發布公告稱，泰康人壽及泰康養老和公司第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》。通過協議受讓的方式，泰康人壽和泰康養老從上海嘉聞受讓13.53%的股份，***計5.5億股，對價約為33.78億元（含稅）。此前還有招商蛇口(001979,股吧)“牽手”平安資管，最終以“分手”告終，以及太平人壽在1月份以約19.07億元的總價認購大悅城(000031,股吧)非公開發行的約2.83億股股份。
易居房地產研究院總監嚴躍進表示，引入保險資金作為長期戰略投資，有利於房企增加經營現金凈流量，同時減少短期負債壓力。