主要有三點:第壹，港股估值的邏輯不是看企業的資產增加有多快，因為企業的資產增加並不能證明企業有能力，只是有資源或者大勢好，所以港股不認可資產重估的價值；二是港股不願意對通過壹些政商關系而非純粹的市場競爭獲得的利潤給予價值；第三，港股主要看壹個公司的現金流。如果壹個公司能有很好的現金流，那它就是壹個盈利的公司。
在海外市場，比較認可的地產模式是輕資產、重運營、重金融，比如鐵獅門模式，發展獨立基金作為gp，成為基金經理，同時具備輕資產的運營能力，通過出口管理和出口服務獲取利潤，而不是靠資產賺錢。
有研究報告顯示，在國內壹線城市，大部分物業扣除費用後的凈租金回報率往往不到3%。這意味著，如果投資者利用財務杠桿購買資產，就會出現負杠桿效應。萬達的租金回報率只有3%多，這麽低的租金回報率，市場是不會給出高估值的。
1.指望采用物業銷售支持公司長期持有物業的經營模式是不可持續的，需要大量借貸來補充現金流。由於商業地產的租金回報率為2%-3%，這種模式不足以支撐公司的貸款利息，形成負杠桿，使得非銷售業務的經營性現金流為負，投資性物業占用了公司大量的投資現金流，使得租金收入無法支付債務支出；
2.商業地產高昂的房產稅和租賃稅，商業地產租金中支付給ZF的稅收達到租金金額的1/4，大大降低了租金回報率，商業地產高昂的維護運營成本使得租金回報率低於3%。長期持有商業地產是低回報的投資，對資本市場也是沒有吸引力的投資，遠低於資本市場預期的6%-7%的租金回報率；
3.商業地產的鐵血軍規是成熟的商圈和人流。在很多消費能力較弱的城市，低價拿地，城市綜合體的開發將在即將到來的房地產下行通道中承擔供需失衡的風險。這些風險會在未來出現。低價拿地賺錢，其實是建立在房地產會繼續快速上漲的前提下。
4.很多人認為萬達了解ZF，所以土地成本很低，但其實土地成本低應該已經在萬達歷年的毛利率中有所體現，土地成本低已經被建設成本、人力成本、運營成本、財務成本的上漲所侵蝕；
5.萬達土地成本低是因為選擇了很多非主流城市。三四線城市建設商業物業的成本和壹二線城市建設商業物業的成本在同級別不會超過15%，但租金回報率相差幾倍，銷售周轉率相差很多，價格可以是1-3倍。換句話說，如果妳在壹個不成熟的地方建壹個商業物業，實際成本更高，因為缺的只是拿地成本和少量建設成本，占物業出售成本不超過壹半，但銷售金額和租金收入單價的差額是1-3倍。
萬達曾計劃在a股上市，但後來終止了。終止的原因很多，但很大程度上可能是因為其高資產負債率難以通過證監會的審核。最新財報顯示，其2015年負債率為73%，加杠桿、滿負荷投資的運營模式顯然不會被港股認可。
不僅如此，最近李兆基家族大幅拋售香港房產，伺機拋售國內房產；瑞安停止新天地上市，減持中國地產；據說李嘉誠也在減少投資，香港投資大亨對中國的房地產市場壹直持謹慎態度，更不用說沒有現金流的重估了。
摘要
港股認可地產的模式與萬達商業的現狀背道而馳。港股認可的模式是:
1.價值生成高度依賴運營而非資產，比如喜達屋；
2.基本不持有任何資產，靠管理和運營輸出賺錢，比如戴德梁行、仲量聯行；
3、往往在發展階段獲取大部分價值，但不承擔大部分風險，利用資產管理和無風險的財務杠桿賺錢，如鐵獅門、漢斯地產。
所以萬達商業估值低是有道理的。