房地產業是第三產業的重要組成部分。它是綜合性產業，是國民經濟的基礎性和先導性產業。房地產價格的形成非常復雜，受到自然、經濟、社會、地域和個人的影響。據測算，在房地產價格的構成中，各種費用的比重大致如下:土地約占20%；建安項目35%左右；“大市政”設施約占15%；各種稅費約占10%-15%；開發企業利潤約占15%-20%。
本文試圖從土地、房地產金融市場和交易成本三個方面對我國房地產價格進行分析，尋求新的制度安排。
與土地問題相關的制度安排和制度建設
土地是房地產開發的核心要素。我國土地資源稀缺，供給彈性小，但隨著經濟的發展，人們對土地的需求不斷增加。我國土地所有權屬於全民，建設用地原則上應使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產。這種產權形式暴露出以下制度缺陷:
在目前的制度條件下，土地的所有權不能轉讓，也不能買賣，但使用權可以買賣，實際上就是土地租賃。目前土地是以“租賃”的形式，即把多年的土地使用權捆綁在壹起，壹次性授予使用者。因為時間跨度長，開發商可以在“租”和“賣”之間抵押土地，將多年的土地租金壹次性轉入房價，這是對產權的錯位和侵犯；
目前土地流轉的市場化程度很低。協議出讓土地比例不僅過大，而且定價隨意；同時，壹級市場缺乏透明度，土地使用上沒有公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定不夠科學合理，難以跟上實際發展的步伐；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率很高，往往被壹些不負責任的地方官員作為政績工程和形象工程。在這壹波“跑市”中，利用土地牟取暴利成為壹些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
面對現實，要求我們做好以下幾個方面的工作:設計合理的不動產分離定價和征收方法，即購房者逐年繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地“租”的局面；嚴控土地市場，加快土地招拍掛制度，堵住土地交易“黑洞”；建立科學的基準地價確定和公布體系，以便及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不能壹個壹個談；通過稅收手段提高土地投機成本，收回長期未開發的閑置土地；建立土地儲備制度，使政府能夠根據土地市場及時購買或供應土地。中國未來將實行最嚴格的耕地保護制度。
與房地產金融市場問題相關的制度安排和制度建設
房地產是資金密集型行業。如果說它是壹輛戰車，金融就是它的發動機。從近幾年信貸的超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是瘋狂的。房地產之所以能不斷獲得資金支持，與房地產行業的強勁反彈效應有關，房地產開發投資回報率高於其他行業。銀行也將住房貸款作為新的業務增長點，但現實中存在嚴重的信息不對稱。銀行低估了風險，大量投資房地產。開發商開始盲目樂觀地借貸，非理性的預期導致非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫就會出現，隨時可能破裂。
我國房地產金融市場存在發展水平低、金融品種單壹、住房抵押貸款二級市場不發達、經營管理機制、風險分散機制、監管約束和擔保體系不完善等問題。其中，融資渠道單壹是最嚴重的問題。合理的制度建設也應圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，資本市場運作可以緩解來自房地產項目資金需求的壓力。大力發展房地產信托。整體來看，信托產品呈現出地方政府基礎設施建設、房地產融資、證券投資的格局。安排房地產基金。因為文件號。121 2003年，作為房地產重要融資渠道的房地產基金不得不從幕後走向前臺，這無疑為房地產企業提供了新的融資渠道，而對於投資者來說，不僅可以從基金中獲得較高的投資回報率，還可以有效規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重道遠。要改進舊的信貸制度，嚴格控制信貸準入，加強審查和管理，完善信貸、抵押和保險制度；更重要的是，要做出新的制度安排，拓寬融資渠道，將金融創新與中國國情相結合，促進房地產金融市場健康快速發展。只有這樣，才能有效防止房地產價格泡沫的出現和破滅。
與交易成本相關的制度安排和制度建設
房地產市場是壹個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建設單位、政府、監督評估機構、媒體等。他們提供的服務是市場交易順利進行的條件，這些服務的成本可以看作是交易成本的壹部分。建立合理的控制交易成本的系統平臺應考慮以下幾個方面:
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施和公共設施配套費的征收有許多異議。早就有學者建議，城市基礎設施配套費不要壹次性向開發商征收，而是直接逐年向業主征收；供水、供電、供氣等設施建設成本在產品價格理順後應自動退出歷史舞臺；對於壹些帶有明顯攤派性質的收費，如人防建設費、教育費附加等，屬於惠及全民的範圍，那麽就不應該只由開發企業繳納。
項目審批中的交易成本
房地產行業在很多權力部門眼裏還是壹塊“肥肉”，大家都想沾點“油水”，項目審批環節太多也是我們計劃經濟體制留下的後遺癥之壹。開發企業在公章部門來回奔波，不僅降低了效率，還增加了很多“跑部錢”，而這些交易成本也包含在了樓盤價格中。
投標中的交易成本
在管理不善的建築市場，“黑白合同”已經成為公開的秘密。所謂“黑合同”，是指在工程招標過程中，建設單位在公開簽訂的合同(“白合同”)之外，私下與中標單位簽訂合同，迫使中標單位提前以資承包，壓低工程造價。此外，工程轉包、“經紀人”渾水摸魚等問題也十分嚴重，招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
項目成本管理中的交易成本
監理、咨詢、評估部門作為房地產市場的重要組成部分，在工程造價的形成過程中發揮了至關重要的作用。但是我們的成本管理有很多漏洞。預決算審計人員素質參差不齊，監督體系難以操作。這樣的決算必然與工程的實際造價有出入。事實上，在開發建設項目中，我們只重視工程質量的監督，而忽視了成本的監督。只有設計出切實可行的造價編制和審核程序，科學全面的監督體系，完善激勵機制和監督機制，才能保證工程造價的公平合理和建築市場的健康規範。
與媒體相關的交易成本
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告，說到底是開發商在為業主燒錢，而媒體更熱衷於概念炒作。從“奧運”概念到“世博”概念，從“親水景觀”概念到“別墅豪宅”概念，每壹輪炒作都推高了房價。當然有合理的概念促銷，但我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑下，壹些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓。最終，昂貴的交易成本帶來了虛假的繁榮，這對房地產是致命的。因此，我們需要壹種制度安排來保護業主的利益，也保護房地產的未來。
我們應該理性看待房地產市場的各種問題。目前，我國房地產市場住房市場化進程的加快與制度建設的滯後之間存在矛盾，這就要求我們保持制度安排的科學性、合理性、適用性和可行性。只有這樣，才能預防和解決房地產市場的諸多問題，尤其是價格問題，只有這樣，中國房地產才能走向輝煌！
參考資料:
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