國外編制房地產價格指數的方法有很多種，從現有文獻來看大致可以歸納為以下幾個重點類型:重復交易法、特征價格法和混合模型法。其中，重復交易法和特征價格法是解決房地產價格指數編制中由於房地產結構和質量差異造成的指數偏差的較好方法，尤其是特征價格法在國外房價指數中應用最為廣泛。但由於我國特殊的國情和市場情況，國內十種房地產指數大多采用加權平均法編制，理論簡單，實踐粗糙，或者采用加權平均法與重復交易法相結合的方法。指數的理論和實踐都存在壹些問題，如指數計算方法不完善，樣本數據缺乏代表性，指數的應用有很大的局限性。
然而，隨著中國市場經濟改革的深入和國民經濟的平穩高速增長，中國各地的房地產市場在幾年內發生了前所未有的變化和發展。在經濟發展較快、市場體系完善的地區和城市，房地產市場不斷規範和成熟，市場交易數量逐步增多，房地產交易登記備案制度逐步落實和完善。這樣，在我國編制城市房地產指數的基本理論方法中，部分城市地區已經初步具備了應用特征價格法的實踐可行性，大量的交易案例和實際價格數據使得計算房地產屬性與房地產價格的關系成為可能。同時，由於我國房地產市場仍以壹級市場(即新盤交易)為主，大部分城市的二手房市場遠未放開，市場交易信息相對封閉不公開，極大地限制了重復交易方式的應用。當然，在壹些二手房市場發達、市場基礎較好的地區，比如上海，可以考慮用這種方法來編制房地產指數。此外，由於大部分地區和城市，畢竟房地產市場發展較晚，規範較慢，成交較少，在壹定時期內不壹定能滿足只適用價格法的條件。這樣，采用市場細分、加權平均法、特征價格法，對於國內很多急需編制房地產價格指數的城市來說，可能是壹個可行的思路。
總之，從未來我國編制房地產價格指數的趨勢來看，特征價格法因其方法科學、理論完善而具有廣闊的應用前景，應加強這方面的理論研究。此外，還應根據不同地區的不同情況，選擇合適可行的房地產價格指數編制方法。有條件的地區和城市，可以分別采用兩種或兩種以上方法編制房地產指數，並進行比較研究。
特征價格模型
房地產特征價格法編制房地產價格指數的理論基礎來自於美國經濟學家蘭卡斯特在1966年首先創立的“特征價格理論”。其意義是每個單位消費者在追求大效用的過程中，願意為某壹屬性每增加壹個單位的消費而支付的邊際成本。該方法應用特征價格理論和模型，找出影響房地產商品價格的質量因素所隱含的價格，可以確定各質量因素變化對商品價格的影響程度。這樣，即使是非同質商品也可以在基期和報告期進行比較。設p為房地產商品價格；Xi是房地產質量的因素；βi是各質量因素對房地產商品價格的影響系數；Tj是J期出售的房地產商品的虛擬變量，如果TJ出售= 1，否則Tj = 0；Rj是J期銷售的房地產商品的價格變化；是壹個隨機誤差項。根據特征價格理論，可以建立房地產商品價格模型；
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通過回歸分析可以得出各個時期的數值，利用這些數據可以編制房地產價格指數。雖然該方法有很好的理論基礎，但在應用時應註意以下問題:影響房地產價格的特征因素有哪些；房地產價格和這些特征因素有什麽關系？因此，這種方法在實施時，需要大量的房地產價格數據和大量相應的統計數據，有助於發現規律。目前，國外普遍采用特征價格理論編制房地產指數，使計算出的房地產指數盡可能反映房地產市場的供求變化。特征價格模型的實證研究和應用分為兩個方面:
價格指數的編制。特征價格模型的最初用途是編制價格指數。即使是現在，特征價格模型的第壹個也是非常重要的用途是根據數據的性質(時間序列數據、橫截面數據和面板數據)全面改進價格指數的編制方法。研究的基本目的是提高房價基準的準確性。壹些研究還構建了適用於特殊目的的住房價格指數，如改進貧困分界點的衡量方法。
推斷功能的隱含價格，估計功能的市場需求。大多數研究傾向於關註如何利用模型得到科學合理的特征價格。美國有很多學者研究過不同種族、社會經濟條件等因素對房價的影響。此外，許多學者使用特征年齡系數來衡量折舊。雖然在估計特征的市場需求方面存在壹些困難，但仍然有許多研究試圖獲得單個住宅特征或特征群的需求參數(有時是供需參數)。
中國房地產價格指數的構建
應用特征價格模型的理論前提是市場均衡，現實世界中並不存在市場均衡。然而，國內市場經濟的發展為特征價格模型的應用創造了條件。應用的起點可以是房地產行業，因為國外約壹半的房地產價格研究采用特征價格模型的實證研究，為本文提供了豐富的文獻和參考經驗。另外，國內房地產行業的數據收集條件基本成熟，可以通過政府部門、中介機構等多種渠道獲取市場數據。因此，可以重點從以下三個方面入手:壹是房地產價格指數的編制；第二，房地產評估方法的改進；第三，研究環境、交通等具體因素對房地產價格的影響是可行的，也是具有重要現實意義的。由於房地產價格特征指數法需要收集大量數據，壹般難以直接編制全國房地產價格特征指數。以成都房地產為例，探討了改進後的房地產特征指數的實施方案。
(1)對城市房地產市場進行劃分和分類。
這裏主要是指房屋的分類，可以分為普通住宅、公寓、別墅，或者多層、高層建築等。，主要是讓各種類型的質量更接近，各種類型之間的差異更大。分區就是把城市區域劃分成區，分區的原則是保證每個區的環境質量大體相同，比如周邊的學校、商業中心、醫院、周邊的道路、空氣汙染、治安環境等等。在實踐中，應邀請當地房地產市場的專家，用德爾菲法確定影響房地產商品價格的質量因素。
(B)抽樣調查以獲取數據。
這種方法可以預先計算和控制誤差，同時降低編制指數的成本。首先，房地產市場按區分類後，抽樣時應采取分層抽樣。根據抽樣原則，在允許誤差的情況下確定樣本數量，然後根據各地區的規模和各地區近年的交易量確定各地區的樣本數量。
而在同壹區域內，房地產商品之間只在建築本身的質量上存在差異，如樓層、建築面積、裝修程度、朝向等，因此更容易應用特征價格理論建立模型，評估這些質量變化對房地產價格的影響。這樣，如果同壹房地產商品在報告期內沒有交易，也可以用同壹地區交易的房地產商品的修正價格作為替代，解決了前後樣本的同壹性問題。同時，由於同壹地區的環境質量基本相同，也可以消除前期和後期質量的影響。這樣就很大程度上解決了上面提到的樣本可比性和價格評估的問題。
(三)價格指數的構建
1.各地區平均房地產價格。各區域同壹類別的房地產價格保證了同質性和可比性，因此可以通過計算分類來計算各區域的平均價格:
pij'=∑p'ijsq'ijs/∑q'ijs (2)
其中:I代表地區，J代表住宅類別，S代表樣本房地產，T代表報告期，p'ijs樣本房屋的房地產價格用於編制房地產指數，q'ijs代表房地產的交易面積，T代表報告期，0代表基期。
2.各地區房地產指數。由於每個區域內同壹類別的房地產可視為同質樣本，因此分區房地產指數相當於單項指數，其計算公式如下:
Iij=p'ij/q0ijs(3)
3.綜合指數。接下來要用加權的方法把分類分區指標合成壹個綜合指標。根據需要，可以合成某個行政區指標、某個類別指標或某個整體的綜合指標。從分區分類指標中選取權重來綜合綜合指標是非常重要的。權重的選擇要考慮兩個方面:壹是交易面積或交易金額。目前國內房地產指數更多使用成交面積，略顯不足。部分高端住宅雖然成交面積較小，但成交金額較大，在整個房地產市場中占據較重的地位，這要體現在權重上。第二，只考慮交易的房地產或者考慮所有的房地產交易面積都會發生變化，也就是說每個計算期的真實權重都會發生變化。因此，根據基礎選項重新計算的結果會偏離實際情況。壹些區可能在壹段時間後因為各種原因退出指數計算，而壹些新建區可能成為指數計算的樣本。另外，根據當地房地產市場的情況，壹段時間後會調整各區的權重。這些調整應該每隔壹至兩年進行壹次。樣本或權重調整後，應調整當前指標，以保證前後指標的收斂。