我國20年住宅建設，經歷了從低水平向較高水平，從以速度為主向速度與質量並重，從不大註重環境質量向註重環境質量發展的歷程。尤其是在“九五”期間，不少發展商註重創品牌，出精品，創出大批品位較高、功能較好、環境優雅的住宅小區。雖然這類小區在整體上還只是占少數，但它的出現，它的發展，帶動我國住宅建設躍上新的發展階段，在新世紀將會創出更輝煌的業績。
雖然我國住宅建設出現了大批品位高、質量優、環境美的住宅小區，但也應該看到，規劃設計不好、工程質量與功能質量不高——甚至較差、配套設施不全的小區依然存在，以致造成大量住宅空置、積壓，雖經降價，仍是銷售不暢。
3年前，廣東省房地產研究協會通過市場調查，敏銳地看到發展高品位住宅的重要意義及其對提高我國住宅建設水平的重大作用。從1998年下半年起，組織了高品位住宅小區規劃設計與環境創優的課題研究，通過對大量住宅小區的實地調查，從中選出了33個品位較高的住宅小區進行深入調查。這份研究報告及廣東省房協編寫的《高品位住宅小區研究與實例》壹書正是以這些小區的規劃設計與環境創優經驗作參考材料。當然，同樣優秀甚至更優秀的小區還有不少，但由於不是在全省範圍內進行全面評比，無法全面對比挑選，也限於人力不足，我們只能做到這壹步了。雖然如此，從《實例》壹書所選33個小區的材料中，可以看到他們的經驗是成功的，是甚有參考價值的。
這個研究課題所說的“高品位住宅小區”不是指豪華小區、高檔小區、高價小區。事實上，我們調查和選出的高品位小區雖有豪華型別墅小區，但更多的是實用型（安居工程）、舒適型小區，還有解困小區（如汕頭市廣廈新城）。在房價上，也是中等或中等偏上價位較多，比廣州、深圳壹些每平方米售價1萬多元的豪宅低得多。這裏所說的高品位住宅小區主要是從規劃水平、設計水平、功能質量、建築質量、環境質量、科技含量、配套設施、管理服務等方面衡量，包含物質和精神兩個方面，既在“硬”的方面表現高水平，也在“軟”的方面表現出符合高品位要求的理念和文化。本研究報告不可能對住區的各個方面作面面俱到的論說，只就規劃設計、建築設計和環境創優等方面進行研究和論述。
壹、高品位住宅小區的規劃設計
高水平規劃設計，是提高小區品位和受消費者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優秀小區，都通過深入的市場調查，項目調研，準確定位，然後特色高水平的規劃師進行招標式規劃設計，從多個方案中擇優，從幾個方案中優選其中的精華，集眾優於壹身，再反復研討修改，最後才拍板定案。任何規劃方案，都不可能是十全十美的，只有經過這種真正下功夫的反復提高的過程，才有可能出精品。大量實例表明，深入的市場調查，準確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規劃設計，是項目成功的最重要因素。
在規劃指導思想上，不能壹切從暢銷、從高利潤出發，應該把經濟效益、環境效益和社會效益結合起來，以營造最佳居住環境、最好居住條件為中心，使小區規劃達到企業目標功能、環境功能、社會功能的要求，建造出最適合人居住的達到以下目標的住區：
1、生態環境優秀的住區；
2、山水景觀優美的住區；
3、功能質量優良的住區；
4、人居文化上乘的住區；
5、物質、精神可持續發展的住區。
為建設這類高品位住區，在規劃設計上應逐步做到：
住區的個性、特色十分重要，即使是同壹發展商開發的小區也應表現不同的特色，不應照搬、“克隆”。近年已有不少住區做好了個性、特色的文章，如有的以濃郁的文化氛圍為主題，有的以山水園林為主題，有的以生態環保為主題，有的以健康——體育為主題……都取得成功。不但住區要表現特色，住區內住宅組團（群落、院落）也應盡可能有各具特色的住宅群體形態、標誌，尤其是大型住區。如深圳壹個名為“四季花城”的小區，就按不同季節花卉布置院落，並以花命名。即使是主題不突出的住區，在園林設計、建築造型、社區服務等方面也應表現出不同的特色。各具特色、五彩繽紛的住區、住宅越多，必然是居住質量越高、居住環境越好，城市景觀越美。
4、美化住區景觀系統，建設“山水住區”。
“山水住區”不是簡單的住宅群加山、加水。它的內涵主要是科學地利用原有山水，適當地創建人造山水，使住區園林化、生態化、美觀化，做到“常年葉綠，四季花開；開門見綠，推窗見景；雨不見泥，風不起塵；空氣清新，賞心悅目”。同時使自然環境繼承、發揮中國文化傳統，做到傳統與現代結合，洋為中用，設計出高品位、有藝術價值、觀賞性強的山水園林景觀和各類小區，表現高明的創造性，傳統的文化性，高尚的觀賞性，顯現濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。
有的住區運用傳統與現代相結合的造園手法，在無山無水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的“山溪”、“山丘”旁邊，使居民在鬧市“推窗見景”地享受到自然氣息和生態美景。
居住潮流、住宅市場常有變化。在改革開放前很多住宅單元不設計起居廳（尤其在北方城市），後來又流行“三大壹小”設計（大廳、大廚、大衛、小臥室），目前又在不少地方出現大臥室和特大起居廳（超過30平方米）的設計，出現大臥室和大衛生間的設計。增大客廳面積有方便親屬聚會、朋友交往的需要，還可表現住宅主人的身份。增大臥室和衛生間的面積，是人們已感到這兩處是最讓人能舒適享受的居住空間。
在套型面積方面，壹些發達國家曾經出現過套型越建越大的傾向，發展到每套150平方米左右，甚至更大。但後又逐步回落到100－120平方米（美國除外，因其住房面積特別大）。我國個別城市近年也出現過120平方米左右的住宅單元暢銷，小單元滯銷現象。不少城市則仍是中小套型暢銷。
這壹切都是市場需求的變化引起的住宅設計趨向。我國實行住房分配貨幣化後，購房主體是個人，不是集團。購房者往往要經過貨比幾家甚至幾十家，全家出動現場調查、商量，有的還要請教專家之後才下購房定金。他們對套型面積、房室布置、功能質量、工程質量、立面造型、居住環境、配套設施等等，都是十分註重的。而在各個時段、各個城市、城市內的不同區域，人們對住宅及其功能的挑選也是有變化的，這就是市場變化，設計師必須及時地、敏銳地掌握（最好能預測）它的變化，才能設計出符合市場需要的住宅。
3、住宅設計要講究文化性、藝術性
文化性、藝術性最能反映住宅和住區的品位。住宅的外觀和內部設計都應力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環境，滿足人的心理需求，反映深刻的文化內涵、蒸蒸日上的時代精神。外地的、外國的住宅設計可借鑒，但不宜照搬。成功的做法是，通過汲取其精華，發揚本身的長處，創出有地方特色和風格的高雅作品。
建築造型反映城市的文化，地區的風貌，也是商品（房）的包裝。不少發展商都十分註重這壹環節，到處請名師精心設計，對方案反復推敲，甚至十易其稿，才拍板定案。成功的作品都是文化內涵豐富，藝術性強的結晶。
4、住宅建築應力求造型完美、比例適當、色彩協調，與環境配合相宜。
各地近年建成的優秀小區都十分註重住宅的立面造型和色彩。外立面可以說是建築的時裝，城市的面容。有的住宅以現代、明朗、動感為主調，表現生氣勃勃、積極向上。其外立面使用紅褐仿石面磚，墻體由米黃色噴塗向上過渡到頂部乳白色，輕快、簡潔。有的樓房采用白色為墻體主色調，與大面積的綠帶、樹林相襯，顯得醒目、明朗。有的高層住宅樓以素色墻體與淺綠色小弧度玻璃窗相配，矗立在湖畔、江邊，構成悅目的景觀。有的住宅外墻采用暖色調，烘托暖融融的住家氛圍，並與圍合組合相呼應，受到好評。有的住宅立面采用橫線條，黃色為主色配頂部白色檐線，局部紅色勒線，香檳色窗框，弧形窗，顯得飄逸活潑。
;建築立面造型和色調采用可多式多樣，但應根據特定的環境精心設計。應註重協調性、和諧性、耐看性。立面要防止單調沈悶，盡量做到流暢大方，簡潔明朗，虛實有度，剛柔相濟，有節奏韻律感和時代特征，經得起時間的考驗。
建築立面不強求壹致，有的顯現浪漫情調，給人新潮之感。有的以清雅色彩、質樸形象，表現另壹種風格。有的突出典雅端莊形象，使造型表現高貴。
5、建築設計應顯現人的中心地位，現代性和實用性。
住宅內部平面布局要突出“以人為本”思想，不讓人屈就於建築，成為建築的附屬。而是符合人的生活活動規律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。過去有的住宅在客廳布置了通往臥室、廚房、衛生間的四五個門戶，幹擾很大，很難住得舒適，更難體現居住的私密性。這種落後設計目前雖然已經不多，但也不是已經在所有住宅中都達到了功能布局科學、合理的要求。壹些高品位優秀住宅設計近年發展了設計理念，豐富了設計思想，取得成功，使住宅室內布局顯現人的中心地位，更加實用、舒適。
住宅的動靜功能分區已得到較多的體現，把工人房、餐廳、廚房、公用衛生間集中布置，與靜區臥室、書房、化妝間，以及半靜區客廳形成三個互相幹擾相對較小的分區布局，顯得比較合理、適用。
主臥室的設計變化已從過去主要考慮用於睡眠，延伸到休息、核妝、看書……。主臥面積加大到12平方米以上，豪華型住宅超過20平方米；配舒適、多功能衛生間、化妝間和主臥陽臺；與書房相連，便於工作、學習、電腦操作。
起居廳是家屬聚會、娛樂和會客之處，不宜采用狹長形、異形，以方正、寬敞、明亮較佳。尤其要處理好廳內交通，防止出現交通面積過大、房門過多，影響使用功能的弊端。要使客廳具有足夠的少受幹擾、相對穩定的空間。
住宅次空間的功能要得到更多的重視。廚房與餐廳相鄰，構成餐飲空間。有的設計開放式廚房，使餐飲空間更覺寬敞。
衛生間的功能不單是洗臉和大小便，沐浴功能（衛生間內設沐浴小空間）、化汝功能應得到重視。但淋浴區與便溺區應隔開。主衛生間更宜適當增大面積，有的還設按摩浴缸，有的與衣帽間相連，力求舒適。儲物空間也在不少住宅單元中有了位置。
陽臺在住宅中起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，應盡量發揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個功能（相鄰廚房的工作陽臺還有助廚工作功能），面積不要過小。有條件者，還可設計大面積陽臺、多個陽臺，以至面積比陽臺大得多的無頂蓋的露臺，使之成為空中私人小花園，讓人住得更愜意。
戶型設計、室內布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大（有的住宅把窗的橫向尺寸加到八九十厘米寬），窗臺要降低，還可設計弧形窗、落地窗、轉角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀壹覽無遺。但窗戶加大後，夏天室內溫度高，能源消耗也高。
隨著經濟、科技的迅速發展，居住功能也日益增多。尤其是信息網絡發展後，在住宅內辦公也會多起來。健身的需要也比過去大得多。因此，在住宅單元內除了最基本的廳、房、廚、衛等空間外，適當設置書房、工作間（電腦室）、健身房或健身陽臺、露臺、化妝間、衣帽間、貯藏室、門廳……，已成為住宅新的功能空間。當然，這需要足夠的單元面積作基礎，壹般實用型、中小型住宅單元難以辦得到。
6、住宅的層數構成應結合城市實際合理確定。
住宅層數的構成應從有利於提高土地利用率，豐富建築空間，保證環境良好的原則出發，合理地科學地規劃。壹般來說，小城市和鎮的住區應以多層、低層住宅占絕大多數，適當建壹些中高層；大、中城內住區應是多層、低層、中高層住宅相結合，適當建壹些高層；特大城市郊區住宅小區應以多層、中高層住宅為主，適當建壹些高層；特大城市中心區還可以適當建壹些超高層。別墅小區應適當控制。七層及七層以上的樓房均應設置電梯。各類住宅區都應將住宅空積率、建築密度控制在符合規定，並保證能有良好居住環境、能有足夠的綠化面積、能相應興建配套設施的原則上。絕不應為了經濟收益，犧牲環境，影響環境，盲目增加容積率和建築密度。
三、高品位住宅小區的環境創優
住宅是住區的主體，環境是住區的基礎。高品位住宅小區必須是居住環境好、生態環境優、景觀環境美的住宅，能夠表現它的文化性、舒適性、陶冶性、祥和性，能夠滿足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。
住區環境對城市有巨大的、直接的影響。住區環境既有物質方面——“硬環境”，也離不開精神方面——“軟環境”，兩者必須緊密結合。住區的“硬環境”主要包含能滿足人的居住、生活需要的居住空間、交往空間、景觀空間、公建設施、文化設施、教育設施、體育娛樂設施、交通設施、商業服務設施……；住區的“軟”環境主要是社區精神文明建設及多層次的社區文化活動，創造高尚的文化氛圍，讓居民及其子女得到良好的文化教育，高尚的道德陶冶，適宜的健身體育鍛煉，豐富的藝術享受，以及優美的景觀欣賞。
這裏著重研究住區的綠化和景觀環境的優化問題。
1、住區園林化應力求創新，各具特色。
不少高品位小區都在山水園林景觀上做文章，創出各具特色的景觀環境。廣州二沙島以綠、靜、美為主題，點、線、面相結合，突出江景，展現亞熱帶氣候特點和地方風情。房前屋後布置園藝，多層次主體綠化，造成無處不綠的居住空間。建築錯位布置，前低後高，增加觀賞江景戶數。麗江花園追求現代化人居與優美自然環境的和諧統壹，營造以大型人工湖為中心的中軸景區和多個組團花園，形成優美的園林式住區。祈福新村以“環境新村”、“詩意人居”的目標營造居住空間和綠化景觀。依山（自然山）停傍湖（人造湖）布置住宅群和多個不同風格、不同特色的主題公園、花園和農莊，使住戶擁有十分豐富的休閑、觀賞、娛樂遊玩空間和直接參與種養的場所（農莊）。奧林匹克花園環繞健康的主題，設置泳池、運動場所、健康中心、家門口運動器械，以及健康步級、養生步徑、兒童歡樂步徑、青年動感步徑。翠湖山莊把中庭花園瀑布、樓間湧泉、架空首層綠化、屋旁綠地與園林景觀連成壹體，建成覆蓋整個小區七八成面積（車道入地下）的“萬象翠園”。深圳華僑城以尊重自然、保護生態為指導思想，把原有山坡和綠化資源建成多姿多彩的山景，把山塘、小溪整理成優美的水景，住宅建在青山碧水、林木蔥蔥、處處有景的環境裏，顯現回歸自然、保護生態的特色。廣州頤和山莊借用頤和園的意境，借助天然山水，建造山頂公園（占地8萬平方米），觀景頤天閣，昆明湖，故事畫廊，萬壽宮會所，湖濱亭臺樓閣。再以小溪流水、假山瀑布、噴泉山石等點綴，建成壹個具有天然特色的生態型、環境型住區。》
有創新、有特色才有生命力。無論是住區的建築造型還是景觀空間布置都不能千篇壹律，千人壹面，不能“克隆”照搬，即使是同壹發展商開發的小區也不宜個個雷同。
2、住區山水園林景觀和植物花草應有層次，豐富多采。
壹是空間層次：從小的樓頂、樓旁綠化，路邊綠化，到組團綠化、小花園，到中心花園、各類主題花園都應做到層次分明，各有特色。除了特大型住區外，壹般應少建大公園，多建小花園、組團花園，使居民就近享用綠化帶來的好處。
二是植物品種層次：草地、花卉、灌木、喬木，喜陽植物、喜陰植物，不同季季的植物，都應合理布局。切忌跟風，過多地、過大地營建大型草坪，大種棕櫚科植物。應因地制宜，講究科學。草坪生態效益和造氧功能都比樹木低很多，而它的養護費卻比樹木高3－5倍。而且它的耗水量大，遮陰功能差，尤其是亞熱帶地區更不宜把大草坪作為主要綠化途徑。應選擇適合本地生長的植物種類，多種園林當家樹、鄉土樹。適當選用壹些外來的、能在本地生長良好的樹種來調劑也是可行的。
3、住區園林應與方便人際交往相結合。
在住區環境建設中，應註重營造人際交往空間，除文化娛樂場所外，組團綠化空間是理想的方便的人際交往空間，應作為住區園林建設的重點，把它建成既有觀賞景觀又有交往設施（亭臺、桌椅、器具等），又便於居民就近享用的綠化空間。
城市人住在各自的單元住宅中，老死不相往來，樓上樓下互不相識。在住宅圍合組團、庭院中營造優美的環境空間，必然會吸引大量居民，尤其是老人、兒童到此休息、遊玩，進而互相交往談心，對克服“城市病”，尤其是減少老人的孤獨感是可以起到重要作用的，應該提倡。
住宅樓首層架空也是增大人際交往和綠化空間的好辦法。可在架空層設置居民休息、健身，老人、兒童活動的設施，種植喜陰的矮科植物和花卉。
4、利用、改造自然景觀與人造山水景觀相結合。
未經開發改造的山嶺、荒林、湖水、山塘，往往難以達到理想的要求，合理的做法應是：有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結合。例如對水面較寬的山塘通過種植、造島（必要時）、架橋、清汙、凈化不體等辦法可以改造成景色宜人的優美平湖，使住區具有難得的水景。相似的辦法也可以把原有的荒山、亂林改造成層次豐富優美的山景、林景。山坡地段可因地制宜地建設房屋，讓樓外人看到層層瓊樓，為住區增色不少；樓內居民由於樓房的高低差可更多地觀賞樓外景觀，比平地建樓更勝壹籌。
人造景觀在住區甚有用武之地，湖面、泳池、小河、山溪、瀑布、湧泉、假山、亭臺、拱橋、連廊……都可人造，但要求造有水平，不落俗。有個住區本來無河無湖，但投入1000多萬元資金開挖寬達30多萬平方米的人工湖，並對湖濱、湖中、小島等進行綠化、美化，設置遊樂、體育設施，住區環境大為改觀，湖濱住宅成了暢銷房。
5、發展立體綠化，營造空中景觀。
立體綠化的另壹方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。壹些住區地處城郊大道旁，更應在住區邊緣種植壹層或幾怪喬木、灌木，阻隔噪音和塵土。
6、住區綠化與體育活動場地結合。
根據住區居民對體育活動的需求，除建硬地運動場外，還可興建壹些草地運動場，如微型高爾夫球場、草地滾球場。這種既增大綠化面積，又增加居民體育活動場所的做法是壹舉兩得的，值得積極提倡。
7、住區園林應力求美、靜、凈、潔。
住區的景觀要美，環境要靜，噪音要小，水面要凈，空氣要潔。機動車輛的噪音、廢氣應減少到最低限度。不論大、小水面都應常年潔凈，防止變成汙水塘、“龍須溝”。流水、瀑布、湧泉盡可能循環使用，並使其起到滌凈塵埃、凈化空氣的作用。提倡使用雙管分質供水體系，直飲水供到住家，並同非飲用水分開供應。
8、住宅綠化應合理控制成本，減輕居民負擔。
住區應對過大規模的、過高檔次的和過大成本的綠化項目，加以控制。要根據社會和居民的經濟水平營造景觀環境和服務環境。設計過寬的草坪，種植名貴的樹種和百年老樹，建造過大的會所及超豪華的裝修，都會明顯增加商品房成本和物業管理費開支，應從減輕居民經濟負擔出發，合理設計景觀和設施。
9、居住環境的優化必須有豐富社區文化支撐。
壹是住區各種園林景觀的設計，必須具有我國傳統文化內涵，顯現中國式的詩情畫意。
二是住區應為居民組織各式多樣的文化、教育、體育、娛樂活動，使他們不但能觀賞、享受優美園林景觀，而且能參與吟詩、作畫、歌唱、健身、表演、娛樂……，得到高尚的精神享受。
三是住宅環境的優化，必須有高水平的物業管理相配合，在住區管理、服務中，在社區組織的各類文化活動中，培養、提高居民及其子女的道德情操和文化藝術素質。
四、住宅小區的智能化建設與新科技應用
高品位住宅小區應積極應用新科技，逐步實施智能化建設。
根據建設部1999年4月制定的《全國住宅小區智能化技術示範工程建設大綱》對示範小區的要求，優秀小區、高品位小區至少應達到示範工程技術含量的普及型，進而向先進型、領先型發展。普及型的功能要求是：
①設立計算機自動化管理中心；
②水、電、氣、熱等自動計量、收費；
③住宅小區封閉，實行安全防範系統自動化監控管理；
④住宅的火災、有害氣體泄漏等實行自動報警；
⑤住宅設置緊急呼叫系統；
⑥對住宅小區的關鍵設備、設施實行集中管理，對其運行狀態實施遠程監控。
先進型的功能要求除了要達到普及型全部功能外，還要做到：小區與城市區域聯網；住戶通過網絡終端實施醫療、文娛、商業等公***服務和費用自動結算；住戶通過家庭電腦閱讀電子書籍和出版物等。
領先型除達到上述要求外還要求：小區開發建設應用HI－CIMS技術，實施小區開發生命周期的現代信息集成系統，達到住宅小區建設提高質量、降低成本、縮短工期、有效管理、改善環境的目標。增強推進住宅產業現代化力度，保障有效供應，加速住宅建設成為國民經濟新的增長點。
目前已有壹些住宅小區達到或基本達到普及型或領先型智能化功能要求。比如，深圳梅林壹村實施家庭智能化系統，以智能數據終端、紅外線探測器、緊急按扭、煤氣泄漏報警器、門磁、自動門鎖、智能水表、電表、煤氣表等組成全套住戶室內防盜防搶系統、遠程抄表（三表）系統、緊急求助系統、煤氣泄漏探測系統、室內計算機網絡系統、有線電視系統、電子巡更系統、室外攝像監控系統。而且為住戶預留以下智能化功能：室內電器自動控制和防火系統、股票操作系統、視頻點播系統、電視門鈴系統、車輛出入口管理系統、路燈自動控制系統等。其中能確保居住安全的系統已經做到：當住宅發生盜警、火警、煤氣泄漏、發生異常（如進屋打劫）時，住宅裏的聲光報警系統避動，信號即行傳輸到智能管理中心，在管理中心計算機監控屏幕上的住戶地圖相應部位出現聲光報警和顯示具體地點、住戶，並即行通知相應人員趕赴現場解危、除險。
麗江花園於1999年在小區內建立光纖寬帶網絡信息平臺，計劃在2002年前完成整個小區的網絡化，使所有住宅和商鋪實現寬帶上網功能，促進住區生活的現代化。
東莞東泰花園中心區，於1999年9月被建設部列為“全國智能化住宅小區”，投資1500萬元實施住區安全保障、磁監控報警、煤氣泄漏報警、家庭股票交易、三表自動計量、網上購物、急病救援、網絡選看節目、物業管理系統……等等。這個住區的智能化試點正在積極發展，已取得初步成果。
總的來說，住區智能化主要向三個系統發展，壹是家庭智能控制系統。除上述壹些小區已實施的項目之外，還有電話線被切斷與防破壞報警、系統報警自動強制占線、遙控護理與緊急呼救、家庭安全狀態與報警準確性確認、程序自動化功能、遠程遙控功能、紅外線遙控調節功能、電源遠程控制及調光功能、電子聲音郵件信箱、住戶信息管理、報修管理等等；二是住區綜合信息服務。主要有休閑娛樂信息、購物信息、日常資訊發布、生活時尚推介、用戶意見反饋、醫療衛生常識、遠程醫療診斷、居民求助信息……；三是物業管理系統。主要有供電、公***區照明、給排水、電梯運行、電視、停車庫等的監控、管理，出入口及巡更控制，報修、收費管理，社區服務等等。
在住區智能化發展中應樹立“以人為本”的思想，按照適用性、可靠性、先進性、可行性、標準化、可擴充性的要求，從實際出發，按適當超前原則謹慎選擇和確定智能項目。對技術的成熟程度、投資多少，運行收費等都應認真研究、測算，再作確定。壹些運行收費較高、暫時與居民經濟能力不適應的項目，可預留選項，逐步發展。
在新技術推廣中，有些與居民健康直接關聯的項目如住區直飲水工程應在住宅小區中積極推行。廣州奧林匹克花園2000年7月向小區全體住戶開通全天修管道直飲水。這項目是運用膜分離技術和有關的先進凈化工藝對原水進行深道處理，保留部分人體所需礦物質和微量元素，再通過新型衛生管材和先進配水方式輸送到各家各戶。供水采用循環系統，水在管網中不斷循環回流和處理，每循環壹次消毒三次，以確保水質新鮮、衛生。該小區供應的直飲水經衛生防疫站按國家的《生活飲用水衛生標準》和《瓶裝飲用純凈水衛生標準》進行檢驗，全部項目合格。這項工程也適合居民的經濟承受能力，壹次過的開通費為每戶2000元，日常飲水每升0.3元，壹個4口之家每月約需60元。奧林匹克花園小區全體住戶都接受了這項直飲水。這項技術適應人們日益提高的生活用水標準的要求，又與廣東省政府要實施的分質供水計劃接軌，值得在住宅小區尤其在高品位住區積極推行。
住區的生活用水宜采用分流制，除直飲水外，壹般生活用水與綠化、沖廁等用水分流供應。小區的生活汙水和其他汙水經凈化後用於綠化和廁所沖洗，以節約水資源和減少對環境的汙染。這些技術對提供住區的環境質量具有積極意義。