2015，杭州房地產市場再度火爆，房價漲幅明顯。這是基於政策支持、房貸利率持續下行、普遍二孩政策等多方面原因。這些政策的疊加，讓杭州在土地市場上連交高分，不禁讓人對2016年的市場五味雜陳:如此繁榮的市場今年還能維持嗎？能持續多久？有什麽風險？
雖然已經預測到今年市場會再次上漲，但同時也有唱衰的聲音，提出了危言聳聽的“崩盤論”。越是沒有確定的答案，對2016樓市的期待就越多。如果非要對今年的樓市做壹些推測，不妨從以下幾個方面入手:
今年房價誰說了算？
無論妳2016年是否會和樓市產生買賣關系，妳都會關註壹個核心問題:今年房價會怎麽走，是會漲還是會降，還是保持不變。
65438+10月19國家統計局公布了2015年2月全國70個大中城市新建商品住宅價格走勢，其中住宅和二手房價格延續上月走勢，同比均有所上漲。同時，大部分三線城市仍處於庫存逐步消化階段，所以房價仍在環比下降。
中原地產市場研究總監張大偉分析，由於各城市的供需狀況不同，今年各城市房價分化的現象仍將持續。
就像全國會出現大規模的分化壹樣，杭州也會表現出非常明顯的個體差異。比如2015年，杭州新建商品住宅簽約均價為16182元/平方米，比2004年的2015653元/平方米上漲了3.8個百分點。聚焦壹個板塊，杭州漲幅最大的兩個樓盤分別是綠城、運河陳語安和建工。與此同時，這兩個樓盤的成交也是火熱的。
房地產專家認為，如果不再加大政策寬松的力度和範圍，類似於此的分化將趨於明顯。易銷項目量價齊升，滯銷項目降價未必能換來理想的成交量。
從整體價格走勢來看，今年不太可能出現大幅上漲。在2月215，1，2016閉幕的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之壹，中央明確鼓勵開發商降價，力度空前。
當然，企業作為市場的主體，是否會順應中央的號召，也會從自身的考慮出發。比如上市公司降價可能導致利潤下降，小開發商可能面臨倒閉。此外，去年的高地價也決定了今年在商品房成本上很難做出讓步。所以今年的房價絕對不會是政府、開發商或者購房者單方面決定的。
房地產回歸投資時代？
雖然暴漲的房價已經不存在了，但是房產還是被認為是比較穩定的投資渠道。更有甚者，自2015年6月19日股市暴跌以來，大盤指數壹直徘徊在3000點，在短暫的“求生”熔斷機制後，很多投資者心灰意冷，再次轉戰房地產。
去年年底的壹份調查報告顯示，如果手裏有50萬元，30%的人會傾向於投資樓市，投資股市的只有15%。55%的人表示兩者都不會買。傾向於買房的人說:“房子畢竟是增值產品，目前股市太不穩定。”就像杭州市場，去年的“日光盤”已經重回市場，而且到處都賣得很好。
那麽，在買房的購房者比例中，有多少是自住，又有多少是用於投資的呢？杭州透明售房研究院發布的報告顯示，60平米以下的小戶型商品房是去年商業地產的簽約主力，占總簽約量的75%；按照總價計算，654.38+0萬元以下的商鋪和寫字樓分別占商業地產總量的70%和78%。可見，低門檻的投資產品近年來更受市場歡迎，滿足了投資者的投資需求。
除了商業地產，記者從熱銷的住宅項目了解到，隨著市場的持續升溫，溫州、臺州購房者回杭的比例越來越高。雖然不如2009年前炒房，但置業信心明顯回升。
長期來看，房價上漲是必然事件，這是買房的好時機。重大政策和當前形勢為購房者買房提供了壹個很好的窗口。股票牛市已經過去，下壹次牛市可能還要再等五年。但是，盲目炒房只會導致樓市供不應求，房價飛漲。所以投資房產還是需要理性，多方面入手。其實無論炒房還是炒股，都要結合自身條件，選擇自己的剛性需求。
庫存能降下來嗎？
透明賣房研究院院長方認為，隨著2015壹系列政策措施的實施，杭州房地產市場有效提振了市場信心，呈現“穩中有升”的積極態勢，商品房去庫存周期明顯縮短，總體趨勢積極。
數據顯示，截至2015年末，杭州市區(含蕭山、余杭)可售商品住宅97830套，同比下降5.5%，主城區34364套，同比下降7.1%；按近壹年平均成交套數計算，市區新建商品住宅庫存去化周期為10.6個月，主城區為9.4個月，較2014年同期明顯縮短。市場整體供求關系有了很大改善。
“可售商品房數量仍在高位運行，但存在區域分布不均衡、庫存結構不合理等問題。”他認為，2015以來，杭州房地產市場出現了諸多積極變化，自住需求得到釋放，商品房庫存壓力有所緩解，去庫存效果來之不易。今年要更科學地分析和看待庫存結構。
去庫存最有效的方法在哪裏？浙江工業大學房地產研究所所長余小芬認為，要控制土地來源，建立有效供應比例。首先，政府要有效控制土地來源，對存量大的地方停止或減少土地供應，摸清顯性和隱性存量，建立有效的土地供應匹配機制。其次，政府要降低開發商不合理的稅費，鼓勵開發商降價。同時，房企投資決策要更加理性，密切跟蹤市場變化，研究城市人口與房地產的匹配關系，不要盲目拿地。
余小芬還提出，杭城公建量過大，導致寫字樓租金和寫字樓銷售價格與城市發展狀態不匹配，造成大規模空置和浪費。“建議政府可以允許部分地區的部分公建用地改變用途，特別是住房需求緊缺的地區，加快公建去庫存。”
浙江大學房地產研究中心主任賈盛華教授指出，好的供給側結構性改革會明顯優化庫存。
“政府應該鼓勵購房，不管是自住型消費還是投資型購買。同時，加快基礎設施建設，特別是交通系統的短板。從人口集聚的角度，也可以通過非戶籍人口的戶籍化和居住證制度改革，吸引全國各地的購房者來杭置業。”賈盛華認為，如果這些想法和建議最終得到落實，降低庫存並不難。
會不會有更貴的地價？
杭州土地市場在2015下半年徹底進入“高燒期”。濱江、文慧、橋西、上塘、奧體中心等地塊相繼刷新板塊價格，高溢價率屢被刷新，地王層出不窮。每次都是優質土地出讓，都會被房企激烈爭奪。
在2016，通過上壹層樓梯，土地變得很熱。65438年10月6日，信達地產以創紀錄的36679元/平方米樓面價拿下錢江新城南興的單位宅地，直接把新開的土地市場燒到了沸點。
那麽，接下來的土地市場還會有更貴的土地嗎？答案是可能的。
根據最新公布的主城四期2015土地閱讀手冊，很多宅基地都有這樣的條件。比如南興單元47.85畝宅基地1地塊，高價地豐富。這塊地和杭州新地王壹街之隔，形狀比較方正。
還有兩塊宅地分別位於湖墅單元和翠園單元，也有創造高溢價的可能。距離兩地塊最近的融信杭州公館項目，2014年6月地價高達25785元/平方米。剔除65438+6000平米的保障房面積，實際樓面價已經超過3萬元/平米。
此外，如果市中心的朝明根山單元有兩塊宅地掛牌出售，肯定會引起房企之間的競爭。地塊占地28.2畝，21.6畝，位於鳳起路與環城東路西南角，是市中心不可多得的優質宅地。
二手房市場會壹路走高嗎？
據透明售房網統計，2015年，杭州主城區二手房成交量為44891套，較2014年的25735套增長了74.44%，大部分月成交量保持在3300套以上。可以說這個總成交量已經超過了過去5年的年均成交量，距離2009年的歷史峰值只有61021多套的差距。成交量的高低也直接表明了買賣雙方對整個二手房市場的最終認可程度。
那麽，2016年的二手房市場會發生什麽，會延續2015年的勢頭嗎？據我愛我家市場研究中心分析，二手房成交量超過去年的可能性不大，預計會有所回落。原因是今年樓市政策頻頻發力，不僅釋放了很大壹部分市場需求，也透支了未來壹年的漲幅。對於今年的市場走勢，還要看後續出臺的樓市政策。如果政策力度再發力，市場可能會出現階段性調整。
價格方面，今年二手房價格保持平穩或小幅反彈的可能性很大。壹方面，隨著城市化的深入和市政配套設施的不斷完善，會給市場帶來大量的拆遷，也會給市場帶來壹定的住房需求。另外，之前積壓的住房需求沒有釋放出來，會刺激房價上漲。另壹方面，由於去年以來地價不斷上漲，“地王”屢創新高，在成本因素的影響下，必然會影響二手房的掛牌價。
此外，預計今年剛性需求總體格局將繼續維持，但改善型住房需求將出現新壹輪增長。單獨二胎政策的放開也將成為拉動改善型需求的增長點。
望采納謝謝。