2015房地產的回暖，讓很多房企看到了希望，然後房地產的“黃金十年”過去了，未來的發展還是要變。大型房地產企業都在尋求轉型，以適應未來的經濟形勢和消費需求，萬達就是其中之壹。2016年，萬達商業地產主動下調房地產合同銷售目標，較2015年下降40%，向“輕資產”轉型。未來重點行業和業績增長將集中在文化旅遊、金融、電商等行業。另壹個變化是房企的生存困境。很多房企負債經營困難，如何生存是他們在思考的問題。凱撒經歷了從“死”到“生”，它的復活路線圖也在壹紙公告中展現，但債權人和股東還是會博弈。
本報記者張曉玲實習記者周誌宇深圳、廣州報道。
指導閱讀
凱撒對最新的重組支持協議持樂觀態度。凱撒對265438+20世紀經濟報道記者表示，公司海外債權重組進展順利，方案得到了大部分海外債權人的支持。壹般認為，公司目前提出的重組方案是各方最優的方案。
隨著國內資產的逐步盤活，凱撒正試圖加快海外債務重組的進程。
在去年2月24日65438+向海外債權人提供三個選項後，凱撒(01638。HK)10月24日晚間發布重組支持協議，65438+65438，進壹步透露重組進展。
根據公告，所有加入重組支持協議並在協議截止日期持有支持票據的同意債權人，將收取其現有票據或現有境外貸款本金總額的0.5%至1.0%不等的現金同意費；並且每壹個同意的債權人承諾用其“支持性說明”投票贊成重組所需的協議安排。
然而，這壹重組支持協議仍然受到壹些外國債權人的抵制。有境外債權人對21世紀經濟報道記者表示，凱撒的重組方案有利於股東但不利於境外債權人，部分債權人將聯合維權，以確保未來所有境外公司債投資者的利益。
遊戲海外重組
凱撒正試圖減少重組過程中的阻力。
重組支持協議要求債權人承諾不會采取任何強制措施，並提供“合理的支持和幫助”以防止凱撒出現任何資不抵債的情況，不會采取任何其他與重組不壹致的行動或延遲批準或確認重組。
凱撒將向債權人支付其現有票據或現有海外貸款總本金的0.5%至1.0%不等的現金同意費，前提是債權人在協議截止日期前加入重組支持協議。
重組支持協議截止日期為2065438+2006年2月7日，債權人在此日期前可獲得0.5%的現金同意費。如果在65438+10月24日之前達成協議，可以得到1.0%。
這意味著凱撒試圖在不到壹個月的時間內結束其長期陷入困境的海外債務重組談判。
然而，壹些外國投資者不承認凱撒的重組支持協議。該人士表示，凱撒國內的重組方案在項目層面有現金限制條款，票面利率也只是下調很少，遠不及海外票面利率4%的大幅下調。公司給外國債權人的條件比國內債權人更苛刻，這是對外國投資者的不重視和不尊重。
作為凱撒的主要外國債權人之壹，對沖基金Farallon曾提出壹項為債權人爭取利益的計劃。
去年，165438+10月12，法拉隆向凱撒發出了壹份“初步非約束性提議”:法拉隆領導的投資者財團計劃向凱撒註資150萬美元，以換取其20%的股份。
對於凱撒的海外債權人來說，法拉隆的提議似乎更具吸引力:法拉隆提議的新優先票據的到期日不僅縮短，而且利率更高。
法拉隆的條件對外國債權人有利，但對凱撒股東不利。在Farallon的註資協議中，註資現金將被存入海外銀行賬戶，並作為受限制現金持有至少兩年，現金僅用於派發高息票據和可轉換債券的利息。這將確保外國債權人的債券流動性。
然而，凱撒認為，投資前估值為3.875億港元(5000萬美元)的已發行股本，較公司於438+05年3月365日停牌前的總市值低95%，而Farallon建議的優先票據到期日縮短，不符合公司的預測現金流。這不符合企業利益相關者價值最大化的目標。
165438+10月20日，凱撒發布公告稱，董事會認為Farallon的提議在時間和完成方面存在很大的不確定性，且提議的重組能夠為現有股東帶來更大的利益。
凱撒對最新的重組支持協議持樂觀態度。凱撒對265438+20世紀經濟報道記者表示，公司海外債權重組進展順利，方案得到了大部分海外債權人的支持。壹般認為，公司目前提出的重組方案是各方最優的方案。
然而，在上述外國投資者看來，外國債權人的利益並沒有得到充分的保護。「過去壹年，內地樓市復蘇，尤其是深圳和凱撒所在的其他地方。凱撒的項目解封後，其情況應該比以前好，但外國債權人無法獲得有效的財務信息。”該消息人士稱，凱撒應該改善公司治理，平等對待所有債權人。
重組計劃的結果取決於債權人的最終投票。凱撒於2015，16年2月24日發布公告，預計將於10月中旬向開曼群島大法院和香港高等法院提出申請，希望法院命令其召開債權人或相關債權人會議。
知情人士告訴記者，本次會議是為了表決重組方案。
房企海外融資困境
在過去壹年多的時間裏，凱撒的債務重組尤其是海外債務重組仍懸而未決，這凸顯出內地房地產企業沒有充分考慮境內外融資後違約的可能性、發生或相應安排。
對於國內房企來說，海外債券融資是不可或缺的重要渠道。根據穆迪和湯森路透的數據，過去三年在香港上市的內地房企海外債券融資已超過500億美元，占國內房企總融資額的56%。就凱撒而言，截至2014年6月，其海外債務占總債務的51%。
考慮到海外融資對國內房企的重要性，此次事件對海外債權投資者的信心和國內房企的發展帶來了壹定的沖擊。
中原地產首席分析師張大偉表示，2015年國內房企海外融資進入兩難境地。
數據顯示，2015年房企海外融資總額僅為243億美元，較2014年全年減少633億，暴跌61.7%。換算成人民幣，房企海外融資驟降2500億。
據張大偉分析，在經歷了2013的兩年高峰期後，2015年初房地產企業海外融資開始遇冷，海外融資難度加大，這也促使大部分在海外上市的內地房地產企業轉向內地資本市場融資。2015國內融資發展規模大增。截至12年末，恒大、融創、龍光、世茂等60余家房企成功發行公司債，發行規模達到2300億元，較2014年增長近20倍。
但整體來看，房地產企業的資金壓力並未完全緩解，境內發債並不能完全替代境外融資。2016年初，恒大集團推出2019年到期的8%優先票據國際發售。但隨著美元開始加息，未來房企海外融資將更加困難。
另壹方面，近兩年由於內地房地產市場下滑，海外融資的巨大規模導致部分房企資金鏈緊張，如果持續下去，甚至可能違約。
前述凱撒海外債權人表示，近年來債務違約事件發生的頻率有所增加，從近期案例中可以發現，公司在違約事件中對待境內外債權人的方式存在巨大差異。雖然海外融資對企業如此重要，但海外債權人的利益往往被違約企業所忽視。
(以上回答發布於2016-01-12。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。