從26年到38年,上海的現代建築業處於停滯狀態。日軍炮火給上海建築造成了前所未有的災難。抗日戰爭勝利後,由於內戰,上海的主要建設項目都處於停滯狀態。
殖民地半殖民地社會的性質形成了上海近代建築分布的特點。現代化的行政、商業和金融建築集中在黃浦江沿岸。歡樂谷廳周邊已形成南京路、淮海路、福州路、金陵路、西藏路的商業建築。西面的蘇州河和東面的黃浦江沿岸有許多工業建築。高檔住宅主要集中在西區,這是1920年代以後租界擴大的結果。上海閘北、滬南、浦東等中國邊境地區有大量的窩棚、簡易木屋、平房。據民國36年的統計,舊上海有5萬多處棚戶區。解放前夕,全國共有322個棚戶區,100戶,13萬戶,18萬戶,人口近100萬。