房地產調控的目的不僅是為了保持房地產市場的健康持續發展，也是為了保持經濟的可持續發展。
壹、引言(壹)房地產概論房地產因其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上也被稱為不動產。
可以有三種存在形式:即土地、建築和房屋的壹體化。
在房地產拍賣中，拍賣標的還可以以三種形式存在，即土地(或土地使用權)、建築物和房地產壹體化狀態下的物質實體及其權益。
(二)調控對經濟的影響2013年，國民經濟仍在溫和復蘇，但受房地產調控等因素影響，壹季度後未來經濟復蘇步伐可能放緩。
2月份CPI同比上漲3.2%，主要是受春節因素影響，反映出當前經濟復蘇對其形成支撐。
2月份CPI環比上漲1.1%。
其中，食品價格環比上漲與季節性因素持平，非食品價格反彈強於季節性因素。
特別是消費品和服務項目價格上漲，反映出當前經濟仍處於短期增長和復蘇階段。
(三)國家調控方向從現有的房地產調控手段中不難看出，中央對房地產調控采取了循序漸進、密集推進的策略，這說明中央對房地產調控的態度是明確的、堅決的。
從壹定意義上說，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，利率優惠政策的調整有助於合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。
二。(壹)土地利用分類根據《城市土地分類和規劃建設用地標準規定》，城市土地可分為九類:1、居住用地2、公共設施用地(含商業用地)3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地7、市政公共設施用地8、綠化用地9、特殊用地(二)
2.工業用房。
3.商品房。
4.娛樂設施。
5.政府和公共設施。
6.多功能建築(綜合樓，也稱城市綜合體)。
三。政策措施2065438+2003年2月20日國務院總理主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。
會議指出，多年來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關於加強房地產市場調控的決策部署，取得了積極成效。投機性購房投資得到有效遏制，房地產市場形勢逐步穩定。
住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合政策措施，對合理引導住房需求、緩解供需矛盾、穩定房價，特別是抑制部分熱點城市房價過快上漲起到了關鍵作用。
會議指出，我國正處於城鎮化快速發展時期，熱點城市和中心城市住房供需緊張格局短期內難以根本改變。支持自住需求，抑制購房投機投資，是房地產市場調控必須堅持的壹項基本政策。
要保持政策的連續性和穩定性，嚴格落實和完善相關措施，促進房地產市場平穩健康發展。
(壹)完善穩定房價工作責任制。
直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。
建立健全穩定房價考核問責制度。
(二)堅決遏制住房投機投資。
嚴格執行商品房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在限購區域、限購房屋類型、購房資格審查等方面，按照統壹要求完善限購措施。
如果其他城市房價上漲過快，省政府要及時要求並采取限購等措施。
嚴格執行差別化住房信貸政策。
擴大房產稅改革個人住房試點範圍。
(3)增加普通商品住房和土地供應。
2013年度住房用地供應總量原則上不低於過去5年的平均實際供應量。
加快中小套型普通商品住房項目土地供應、建設和上市，盡快形成有效供給。
(四)加快保障性安居工程規劃建設。
全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。
配套設施應與保障性安居工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。
完善並嚴格執行準入和退出制度，確保公平分配。
2013年底前，地級以上城市要將符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
(5)加強市場監管。
加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，加強企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法行為。
推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。
四。調控要點(1)暫停發放第三套住房貸款:商業銀行暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款，消費貸款禁止用於住房。
(2)推進房地產稅改革試點:中國將加快推進房地產稅改革試點，並逐步擴大到全國。
(3)限制部分城市住房套數:在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，需要在壹定時期內限制居民家庭住房套數。
(四)囤積土地的房企將停止發行股票和債券，不予貸款:對有違法記錄的房地產開發企業，暫停發行股票、公司債券和新購買土地，商業銀行停止發放新開發項目貸款和發放貸款。
動詞 （verb的縮寫）土地財政控制是關鍵。“國五條”實施壹個月後，各地大型地產商熱情持續高漲。
公開數據顯示，4月份，全國21城市經營性用地成交樓面均價為2982元/平方米，環比上漲31%，同比漲幅高達84%。
國家統計局發布的4月份70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市中，環比上漲的城市有67個，尤其是壹線城市。北京新房房價已經漲了11個月了。
國家統計局高級統計師劉建偉表示:“房價上漲的預期沒有得到根本解除，房地產市場調控仍處於實施的關鍵時期。
當前，在房地產調控的關鍵時期，要從根本上調整或完善調控思路，整頓地方政府依賴和推行的“土地財政”勢在必行。最好的辦法是加快頂層設計。中央政府將從地方政府手中收回本應歸國家所有的土地租賃權，同時設計合理的允許地方政府征收的新稅種，比如房產稅。
不及物動詞最新政策(壹)通知全文:國辦發[2013]17號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構:2011以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關於加強房地產市場調控的決策部署，取得了
目前房地產市場調控仍處於關鍵時期，房價上漲預期增強，不同區域房地產市場分化。
為繼續做好2013年房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下:1 .完善穩定房價工作責任制，切實落實省級人民政府負總責、城市人民政府狠抓落實的穩定房價工作責任制。
直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區新建商品住房(不含保障性住房，下同)年度價格控制目標，並於壹季度向社會公布。
省級人民政府要更加重視區域差異，加強分類指導。
對行政區域內住房供大於求、房價上漲過快的熱點城市，要引導其增加住房和住房用地有效供給，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標；對於住房供過於求的城市，也要引導其采取有效措施維護市場穩定。
要建立健全穩定房價考核問責制度，加強對所轄城市的監管、考核和問責。
國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督檢查。
對執行住房限購、差別化住房信貸和稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
二是堅決遏制投機投資性購房，繼續嚴格執行商品房限購措施。
已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進壹步做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[2011]1號)的基礎上，進壹步完善現有住房限購措施。
限購區域要覆蓋全市所有行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查應前移至簽訂購房合同(認購)前；對擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭，連續壹定年限無本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，要暫停向其銷售本行政區域內的住房。
住房供需矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要在上述要求基礎上進壹步嚴格調整限購措施；其他房價上漲過快的城市，省級人民政府要要求其及時采取限購等措施。
各地區住房城鄉建設、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立明確、協調、有序的審核機制。
要嚴肅查處限購措施實施中的違法違規行為，責令房地產開發企業整改規避住房限購措施的項目；購房人不具備購房資格的，企業應當與購房人解除合同；對指使、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令停業整頓，並對相關責任人進行嚴肅處理；情節嚴重的，追究當事人的法律責任。
繼續嚴格執行差別化住房信貸政策。
銀行業金融機構要進壹步落實首套房貸首付比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。
要加強借款人資格審查，嚴格按照規定調查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得違規向不符合信貸政策的借款人發放貸款。
銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策的要及時制止和糾正。
對於房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府對新建商品住房的價格控制目標和政策要求，進壹步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
充分發揮稅收政策的調節作用。
稅務、住房和城鄉建設等部門要密切配合，按規定對自有住房征收個人所得稅。如果可以通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值。，應依法嚴格按照收入的20%征收。
總結房產稅改革個人住房試點城市經驗，加快擴大試點工作，引導住房合理消費。
稅務機關要繼續推廣應用房地產價格評估方法，加強存量房交易稅收征管。
第三，增加普通商品住房和土地供應。各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理穩定的住房用地供應規模。
2013年度住房用地供應總量原則上不低於近五年平均實際供應量。
部分住房供需矛盾突出、房價上漲壓力大的熱點城市和區域性中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率較低的城市，要進壹步增加年度住房用地供應總量，提高其在年度土地供應計劃中的比重。
加大土地市場信息公開力度，市縣人民政府要在壹季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。
各地區要繼續采取有效措施，完善土地出讓方式，防止高房價擾亂市場預期。
各地區住房城鄉建設部門要提出商品住宅項目的套數、建築面積、設施條件、竣工時間等要求，作為土地出讓的依據並納入出讓合同。
各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高工作效率，嚴格執行開工和竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同建設，加快中小套型普通商品住房項目土地供應、建設和上市，盡快形成有效供給。
對中小套型邢弢套數達到開發建設項目總數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構應在符合信貸條件的前提下，優先支持其開發貸款需求。
四是加快保障性安居工程規劃建設，全面落實2013年基本完成城鎮保障性安居工程470萬套、新開工630萬套的任務。
各地區要抓緊將建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡快開工建設。
繼續做好城市和國有工礦區(含煤礦)、國有林區、墾區棚戶區改造，重點做好資源型城市和獨立工礦區棚戶區改造；積極推進非棚戶區和危舊房改造，逐步開展舊城區綜合整治，穩步實施城中村改造。
加強統籌規劃，從城鎮化發展和改善居民住房條件的實際需要出發，把保障性安居工程建設與城市發展充分結合起來，在城市總體規劃、土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程。
要確保規劃設計、施工質量、建築材料和竣工驗收，落實工程質量責任，確保工程質量安全。
要合理安排布局，完善戶型設計，方便對象工作生活。
要加大配套基礎設施投入，做到配套設施與保障性安居工程同步規劃、同步建設、同步投入使用，確保已建成項目盡快投入使用。
加強配送管理。
要繼續探索創新保障性住房建設管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。
加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。
嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途和邢弢面積等違法行為。
2013年底前，地級以上城市要將符合條件的穩定就業農民工納入當地住房保障範圍。
要加強居住區經營管理，完善社區公共服務，優化人居環境。
動詞 （verb的縮寫）加強市場監管和預期管理自2013起，各地區要提高商品房預售門檻，從項目投資、形象進度、交付時限等方面加強商品房預售許可管理，引導房地產開發企業合理定價，穩步推進商品房預售制度改革。
繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、壹房壹價的規定，嚴格按照申報價格對外銷售。
各地區要切實加強預售資金管理，完善監管體系；尚未實施預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。
對預售方案報價過高且不接受市住房和城鄉建設部門指導，或無預售資金監管的商品房項目，不得臨時發放預售許可證。
各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度。到“十二五”末，所有地級以上城市原則上都要聯網。
加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、財政、稅務、工商、統計等部門共同參與的信用管理體系，及時記錄和公布房地產企業違法行為。
對閑置土地、炒地、囤地、哄擡房價等違法違規的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。
國土資源部門應禁止其參與土地競標，銀行業金融機構不得為新開發項目發放貸款，證券監管部門應暫停其上市、再融資或重大資產重組審批，銀行業監管部門應禁止其通過信托計劃融資。
稅務機關要加強土地增值稅的征收管理，嚴格按照有關規定進行清算審計和檢查。
住房城鄉建設、工商部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規範市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人的違法行為。
有關部門要加強房地產開發企業的資金管理，加大資產負債監控力度，有效防範風險。
各地區、各有關部門要加強市場監測、研究和分析，及時發布商品住房建設、交易、房價、租金等權威信息，正確解讀市場走勢和相關調控政策措施，引導社會，穩定市場預期。
應加強輿情監測，及時主動澄清有關房地產市場的虛假信息。
對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠、炒作虛假信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要嚴肅處理。
6.加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。各有關部門要加強基礎工作，加快研究提出完善住房供應體系的工作思路和政策框架，完善房地產市場運行和監管機制，推進房地產稅收制度改革，完善住房金融體系和住房土地供應機制，推進住房產業化，促進房地產市場持續穩定健康發展。
國務院辦公廳2065438+2003年2月26日(二)對二手房征收20%個稅1，簡介2065438+3月1 2003年，國務院辦公廳發出關於繼續做好房地產市場調控工作的通知，其中包括“國五條”的細則。
其中，對自有住房征收20%個人所得稅、進壹步提高二套房貸首付比例和貸款利率成為關註焦點。
新政明確要求，對自有住房按規定應征收的個人所得稅，如果能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，，應嚴格依法征收。
截止2013年底，除個人使用5年以上且為家庭唯壹客廳的房屋取得的收入外，其他二手房交易稅收政策均按照差額20%或全額1%征收，但實際上采用的是全額1%。
當差價為20%時，交易成本會明顯增加。
以壹套原購買價格50萬，目前總價200萬的普通二手房為例，按照之前1%的稅來算就是2萬，新政後按照20%的差價來算，稅達到30萬，比之前多了28萬，相當於目前總房價的14%。
2.目的中國房地產業協會副會長陳國強表示，提高二手房交易個人所得稅的初衷是打擊投資，但實際操作中，賣方很可能通過提高房價來轉嫁成本。
“所以，新政客觀上可能會推高二手房價格。
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3.影響在二手房交易中，雖然根據國家相關規定，應由買方繳納契稅，賣方承擔營業稅和個人所得稅，但實際操作中，往往是由買方承擔。
對於壹些房價上漲過快的城市或地區，以及首付30%的購房者來說，這相當於首付44%，大大增加了首次置業者的購房成本。
葉巍我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的地區，房屋之間的價格差距也很大。預計這些地區的二手房市場將迎來交易高峰，以便在各地政策實施細則出臺前，盡量趕上政策的末班車。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，隨著地方規定的出臺，最後壹次短暫轉讓後成交量必然萎縮，甚至可能在2012年中期回到平均水平。
多位業內人士表示，如果嚴格執行這壹政策，二手房市場的需求和業主的意願將受到明顯影響。
陳國強表示，隨著二手房業主意願的降低，供應量的減少也會將壹部分剛需購房者推向新房市場，從而進壹步加劇新房市場的供需矛盾，甚至帶動新房價格進壹步上漲。
胡景暉認為，隨著新政的實施，各地新房和二手房交易量將陷入低谷期，價格可能會經歷短暫的滯漲。
從中長期來看，新房市場將先於二手房市場率先反彈。
新房市場稅收少的優勢會逐漸體現出來，部分購房者會再次回到新房市場，帶動新房市場的交易量上升。
(3)“國五條”對持有環節征稅後，3月底各省陸續出臺相關細則，對房地產市場影響較大。
但這壹措施能否有效實施，發揮其應有的調控效果，還需要進壹步細化，並與其他政策措施相協調。
李恩平表示，房價的走勢要看具體的政策措施和政策執行情況。
“如果各地嚴格執行20%的個人所得稅政策，我們認為整體房價可能會有較大幅度的上漲；相反，如果政策執行的重點轉移到持有環節稅，我們認為整體房價可能會保持穩定或小幅下跌。
”李恩平說道。
他認為，如果嚴格執行20%的所得稅政策，在剛性需求的驅動下，二手房價格按原價征稅，會直接推高二手房價格。同時，壹些原本在存量房市場實現的剛性住房需求也會進入新房市場，造成新房供求壓力，形成需求驅動的新房價格增長。
因此，李恩平預測，2013年中期以後，在交易環節所得稅調控效果不理想的情況下，甚至會助長房價上漲，惡化市場環境，部分大都市住房持有稅政策有望加速出臺。
理由是“如果政策重心轉移到住房持有稅上，將加快現有住房入市供應，緩解供不應求的格局，並可能促進房價走勢穩定或做出回調。
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