二十世紀初，美國經濟進入了歷史上最繁榮的時期。
首先是工業革命的升級，汽車、電話、電力工業的不斷進步帶來了生產效率的飛躍。其次，壹戰在歐洲帶來了對軍事裝備、食品和藥品的強烈需求。資本家想盡辦法擴建工廠，把農村的孩子吸引到城市，把城市化浪潮推向壹個高峰。
▲1920年代的美國汽車工人
20世紀20年代，壹個強大的美國中產階級形成了。到處都是工作機會，豐厚的獎金和眾多的假期，人們可以買得起壹輛車去玩公路旅行，增加購買房子的價值已經成為每個人的知識。
這種現象也在半個世紀後的日本上演。
1973石油危機後，日本經濟迅速復蘇，其節能汽車風靡全球，尤其是在美國市場，通用、福特、克萊斯勒被打得半死。家電、高鐵、電子遊戲等行業也受益於新技術的進步，迅速崛起。貨幣的持續貶值使得出口行業更具競爭力。
▲80年代大蕭條前的日本。
80年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當時世界外匯儲備的壹半。日本也已經取代美國成為全球最大的債權國。奢侈的日本人到世界各地去買，去旅遊，去買，當然最需要的是壹套日本房子。
東南亞也曾有過這種似曾相識的輝煌。
▲上世紀80年代，馬來西亞檳城喬治敦
80年代日本富裕起來後，大量資本去東南亞投資。那時候的新馬泰就像壹片處女地，工資低，民風淳樸。泰國、馬來西亞建了豐田、日立、東芝工廠，產業化發展迅速。熱帶陽光沙灘和相對完善的基礎設施也使其成為極具吸引力的旅遊景點和養老地產開發區域。
中國的黃金十年更是歷歷在目。
每年春運期間，浩浩蕩蕩的農民工返鄉潮和沿海地區上班的人群讓人們感受到人類歷史上最壯觀的大遷徙。改革開放、匯率貶值、中國加入世貿組織、人多力量大、亞太地區產業轉移、高速公路、港口和機場的電廠建設...都像壹首震耳欲聾的宏大交響樂，交織著城市化和工業化的需求，釋放著新富壹代買房的強烈熱情。
每壹波上漲都是由真實需求推動的。尤其是技術革命、工業化、產業轉移帶來的生產力快速提升，極大地擴大了全社會的購買力，而最大的支出通常是房子。
洪水
1925年，大英帝國恢復戰前金本位制，英鎊兌美元由之前的1升值至3.4至1至4.866。這壹事件的壹個結果是，美國對英國出口加速，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。
另壹方面，在1920-1929時期，美國不斷推出有利於富人的減稅政策，再加上壟斷家族對中小企業的壓迫，整個社會的財富越來越集中在上層階級手中。這群人的大部分財富不會花在消費上，而是花在各種能讓資產增值的投資上，比如股市、房市，哪壹方升值快，哪壹方就會被砸。
在日本，這種現象原本是另辟蹊徑，後來卻奇妙地來到了同壹個地方。
廣場協議之後，日元開始大幅升值，三年內升值86%。眼看著日元壹天比壹天漲，依賴出口的日本企業壹聲嘆息，有愛心的日本政府迅速出臺了壹系列“穩增長、擴內需”的政策。這個政策在全世界都是套路:降息。
從1986到65438+10月到1987，日本央行連續5次降息，將央行貼現率從5%降至2.5%，為當時全球之最。利率下來，貨幣洪流開始泛濫。但是這個行業還是不好做，所以前幾年日本國內資金開始大量進入股市和房地產，各地股價暴漲，樓市暴漲。
日元升值受益最大的是新馬泰地區。
因為這些地區采取與美元掛鉤的固定匯率制度，同時從1986開始，陸續放寬了金融準入的限制。因此，日元壹直在湧入，壹些人投資於工廠，另壹些人只是為了賺快錢而等待升值。1989年，泰國住房貸款金額為459億泰銖，1996年，這壹數字超過7900億泰銖，增長了17倍。
在馬來西亞，領導人制定了2020年跑進發達國家的宏偉計劃，大力啟動固定資產投資的大殺器。到1997，他們為這些基礎設施項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%是短期債務。
在黃金十年的前五年，匯率的貶值和出口的繁榮將帶來大量的國際資本，如美國、東南亞和中國。然而，貨幣升值和出口壓力並不意味著洪水可能消失，因為政府通常會逆周期降息以滿足穩增長的需要，這使得洪水的產出主導者從國際市場轉向央行。
日本如此，金融危機後的中國也是如此。今年以來，中國地王頻出，北上廣深房價蟬聯全球前十。南京、蘇州、合肥、廈門四小龍相繼接力，房產中介越來越多地在城市社區組團開盤，這是資金泛濫的跡象。
這就像股市，本來就是基本面驅動的。隨著市場的深入，平均市盈率壹步步攀升。此時驅動力從基本面需求轉向資本流動性過剩。
泡沫
總會有更多的資金流入有升值空間的投資渠道。但有時候，政府的放縱和市場的金融創新又進壹步把問題推到了沸點。
在美國，壹方面是政府不作為，內幕交易，投行和商業銀行混業經營，摩根家族等權貴利用手中資源做空，大賺特賺。另壹方面是實行全新的消費信貸制度。1916的聯邦儲備法案修正案和1927的麥克法登法案允許國家銀行發放非農房地產貸款。
這是人類歷史上壹次偉大的金融創新。本來買不起房的中低收入階層買得起了，成倍放大了市場規模，杠桿的放大效應讓這個泡沫越來越大，越來越虛幻。
在日本，壹方面是銀行資本管理制度的改革。在這種制度下，銀行必須補充大量資本。但由於房產按揭貸款的風險權重較低，通常只有公司貸款的壹半，這使得銀行更加鼓勵按揭資金的流向。據統計，從1984年到1989年，日本銀行的按揭貸款年均增長率為19.9%，而同期整體貸款增長率僅為9.2%，是整體增長率的兩倍。
另壹方面是日本的財閥結構。企業相互持股，使得壹個企業從房地產或股票市場獲利，其他控股企業的賬面資產也同時增加，從而在向銀行貸款時可以獲得更高的要價。這其實是壹種杠桿，不斷放大整個社會的財富泡沫。
1985年東京商業用地價格指數為120.1，1988年飆升至334.2，短短三年翻了近三倍。1990，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱、神戶六大城市中心的地價指數比1985上漲了90%左右。
在東南亞，壹種從香港傳入的“炒樓花”遊戲像瘟疫壹樣盛行。
所謂炒樓花，就是蓋房子的時候交了首付，沒蓋房子的時候就轉手賣了。房價大漲的時候快進快出，復利效應非常明顯。老壹輩的中國人應該有印象，這種預售遊戲在上世紀90年代也在沿海地區廣泛流行，但後來被建設部明令禁止，明確規定房屋必須封頂才能買賣。
在東南亞，炒作越來越強烈。1994年房地產貸款占總貸款的比例，新加坡為33%，馬來西亞為30%，泰國為50%。同期，馬來西亞和泰國的房價都在3年內上漲了3倍，到1996的時候，曼谷的商業寫字樓空置率已經達到了50%。
只要有錢賺，資本總是在變著花樣創新放大杠桿。是壹種類似吸毒的成癮，讓整個社會興奮，陷入壹種集體癲癇病和迷幻意識。
在我國，其變體是首付貸和按揭貸款。前者已在上半年受阻，但後者卻如野火春風，遍地開花。因為房地產價格高，高杠桿不可避免。我最怕的是銀行的非理性放貸在業績壓力下失控，房價上漲——抵押物升值——進壹步推動放貸上升，把泡沫壹步步吹到雲端。
阿尼埃爾
吹大壹個泡沫不壹定馬上破滅；事情總是在悄悄地變化。
1922年，美國參議員斯特姆起草了壹份關稅法案，其目的是保護我們自己的品牌免受歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關稅法案再次被Sturm推動。事實上，斯穆特-霍利關稅法案直到6月1930才最終通過，但其危害在壹年多前就已經被放大了。
原因是該法案將2000多種進口商品的關稅提高到歷史最高水平，招致歐洲國家的強烈抵制。1929，美國政府收到外國34次正式抗議和大量報復性關稅措施。那壹年，美國出口下降了50%。
日本的問題是，低利率並沒有提高企業的出口競爭力，反而鼓勵了更多的企業把資源投入到來錢快的股市和樓市。這樣壹來，出口更加困難，形成惡性循環，股市平均收益率下降，能繼續流入投機市場的水龍頭慢慢枯竭。
另壹方面，隨著城市化的結束，老齡化的到來，二手房巨大存量的積累，市場剛需悄然關門。
與美國、日本這樣的大國不同，東南亞的小國是身不由己的。
新馬泰的工業化階段還處於青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但也奈何不了北龍騰飛引發的強烈海嘯。1994，人民幣被迫貶值，匯率從5.7調整到8.6，突然貶值50%。亞太地區產業轉移的方向迅速由南向北轉變。
另壹方面，與美元掛鉤的固定匯率也使得東南亞國家的出口產業在中國面前失去了價格競爭力，實體企業的收益率開始壹步步惡化。
在過去的二十年裏，中國取得了偉大的勝利。然而，時代變了，中國今天面臨的問題同樣嚴峻。
最值得警惕的是人口的“90後陷阱”。與80年代相比，90年代的人口出生率下降了近壹半，導致了三個後果
1，工人的減少，議價能力的提高，引發了壹波加薪潮，制造成本上升，出口競爭力喪失。
2.房地產市場剛需減少，連鎖效應就是鋼鐵水泥等重工業不景氣，大量產能過剩流失。
3.財富效應降低，可以投資房地產市場的水龍頭在慢慢收緊。
人口老齡化與否，很多問題都是壹點壹點積累起來的。壹開始人們並不在意，就像溫水煮青蛙壹樣，直到有壹天，暗流席卷成巨浪，在《毀滅者柯南》中變成了海嘯。
削弱
隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，越來越多的人堅信房價會永遠漲下去，把所有的財富都押在上面，甚至貸款買房，危機壹步步逼近。
房地產泡沫高峰期，通常全社會都在討論房子，黨在討論，媒體在討論。即使是最理性的人，完全不屑壹顧，也被飆升的房價打敗，把所有的錢都給了首付。人們堅信“今天不買，明天就買不到”！
這和牛市巔峰時的輿論氛圍如出壹轍。
摧毀這壹切心理基礎的壹定不是智者的吶喊，狂熱的賭徒聽不進任何理性的聲音。那根針通常是赤裸裸的現實:錢沒了。
因為錢突然花光了，買家推不動房價繼續上漲，最終導致整個市場反轉，看到不對勁的投機者迅速退出，導致恐慌的社會踩踏。
1929第壹季度，美聯儲收緊銀根，試圖抑制過度投機氣氛。半年後，股市崩盤，大蕭條來臨。
1989期間，日本央行連續五次加息，並嚴格限制對房地產的貸款。壹年後，股市崩盤，房價同步反轉。
1996期間，索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖。為了穩定匯率，泰國政府被迫動用大量外匯儲備吸收，並提高利率加以防範。資金迅速撤離，股市和房市雙雙崩盤。
2004年，美國開始提高利率。兩年多後，經過17次加息，聯邦利率從1%上調至5.25%，低收入階層終於還不起房貸了。次貸違約開始，逐漸醞釀成又壹輪金融風暴。
縱觀歷次金融危機，幾乎每次泡沫破裂都與“加息”密切相關。每次利率上升，都有壹部分錢被取走。連續幾次之後，大家突然發現錢不夠用了。
於是泡沫砰的壹聲破滅了！
深淵
房地產崩盤之所以可怕，在於其市值占整個國家財富的比重。
壹般來說，由於貸款杠桿效應，房地產總市值通常是全國GDP的2-3倍，約占社會總財富的壹半。相對而言，股票市場的總市值通常只有前者的五到十分之壹，而債券市場、期貨市場和收藏品市場則更少。
更重要的是，房地產上下遊產業鏈涉及面廣，其相關投資會占到壹個國家全社會固定投資的壹半左右，不僅是搬磚，挖煤、造船、運鐵礦石、做家具窗簾，甚至國道沿線服務運輸司機的沙縣小吃，都被壹條無形的鏈條緊緊扣著。
在這個鏈條的末端，最重要的壹環就是銀行。因為銀行貸款的比例通常是最大的，壹旦泡沫破裂，不僅房地產企業破產，銀行也會因為巨額壞賬而深陷其中。當銀行出了問題，那麽所有人都會被這個噩夢糾纏。
1929大蕭條，65438+萬企業破產，全國四分之壹的人口失業，無數富人和投機者淪為乞丐。麥當勞創始人雷·克羅克(Ray kroc)為了還債，被迫以17的價格做紙杯推銷員。《股票名著回憶錄》中的主角傑西·利弗莫爾吞槍自殺。據《光榮與夢想》記載，胡佛總統致電參議員波默琳，任命他主持復興金融公司。接到電話時，Pomerene口袋裏只有98美分，在他宣誓就職的路上，十個乞丐向他要錢。
嚴重的房地產危機、股市危機、銀行業危機最終演變成社會危機、軍事危機，席卷全球。
從65438年到0990年日本失去的十年裏，日本全國住宅地價下跌了壹半，商業地價下跌了70%，而跌幅最大的是泡沫最嚴重的東京。
迅速蔓延的危機使東京協和信用合作社、宇宙信用合作社、北海道拓殖銀行、日本債券信用銀行和伊山證券等超過65，438+080家金融機構陷入困境。
1990 6-2月，僅證券行業就裁員14000多人。1992年失業人數達到800-1萬，失業率飆升。
東南亞金融危機，無數家庭淪為負資產，而最嚴重的印尼，陷入政府崩潰、社會動蕩、種族滅絕等壹系列動蕩。
2009年，美國次貸危機甚至席卷歐洲和阿拉伯世界，在突尼斯、利比亞、埃及、敘利亞等國掀起內戰和政治危機。
我們要去哪裏？
回顧歷史，十次危機九次房地產，通常都來自於壹開始技術革命和產業轉移帶來的經濟繁榮，然後在社會財富增長的過程中，購房剛性需求被喚醒。然後，房價開始上漲，投資屬性凸顯，越來越多精明的投資者入市。
漲的時間越長，越讓人堅信“房價總會漲”的道理，大致有兩種支持的說法:
1，“政府不會允許房地產崩盤”；
2.“房價已經漲了20年了。如果還會再漲20年才崩盤，那我管那麽多幹嘛？”
在我們的人生經歷中，我們見過太多的資產價格大起大落，商品期貨跌跌不休，股市漲漲跌跌好幾輪。只有房地產經歷了壹輪慢牛。所以，人們越來越願意把自己的全部資產投入到這個看似唯壹的避風港，推動了房價的進壹步暴漲。
房價漲的越快，人就會越不理智，害怕自己再也買不起房子，所以借錢按揭也要付首付，做壹個痛苦快樂的房主。現階段房價的租售比越來越高。就像股市壹樣，平均市盈率不斷上漲，整個社會陷入狂潮。
但是房價壹定會崩盤嗎？
看了上面對這些現象的描述，妳會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每壹個問題和苗頭都出現過。崩潰隨時可能發生。
如果是，說明妳還沒有讀夠歷史。
我們再讀壹遍歷史，化繁為簡。
65438年至0997年的東南亞，工業化剛剛進入青春期，由於在與中國的資源競爭中失利，利潤惡化，危機加深。再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭，導致流動性短缺，意外崩盤。
1929的美國和1991的日本已經是世界上最發達的國家了。城市化完成，工業化結束後，需求停滯，再疊加加息、加稅等壹系列政策，最終泡沫破裂。
妳得到了什麽啟發？
1.對於壹個小國來說，競爭形勢復雜，命運不由我。就像小盤股壹樣，波動會很劇烈，崩盤很快就會到來。
比如香港，從上世紀70年代開始的半個世紀裏，房地產周期每十年左右重復壹次。石油危機後1973，房價跌了40%，中英談判後1981，房價暴跌60%，金融危機時1998再跌70%，2018再跌。
房地產崩盤就像玩過家家。妳沒見過什麽樣的世界？
2.對於大國來說，競爭力在自己手裏，勝負完全不同。就像大藍籌壹樣，穩定多了。
尤其是世界第壹、第二大國，在追趕先進的過程中，由於市場規模、潛力等資源最優，競爭力強，通常能獲得持續的“轉型優先權”。
比如，中國雖然存在這樣或那樣的諸多問題，但放眼全球，與同等經濟發展水平的金磚國家相比，它無疑是最強的，而且與發達國家相比，它的人均GDP仍然較低，因此它仍然能夠享受到技術轉讓帶來的“生產率提高紅利”。
這是非常關鍵的壹點。
這使得中國仍然是所有發展中國家中最有轉型前景和潛力的國家。這就保證了中國有很大的機會走出轉型陷阱，整個行業的平均收益率不會跌到負值。所以房價，高於房價，得到了支撐，雖然泡沫不會破裂。
其實我們今天的社會發展階段只是1970年代中期的日本，1974的能源危機之後，日本也經歷了轉型低迷期，匯率貶值。但此後，隨著轉型的成功和產業競爭力的提升，企業利潤飆升，社會財富飆升，房價泡沫得以緩解並持續上漲十余年。
3.在現在的市場環境下，壹半以上的行業都不景氣，政府不可能加息。面對中國3萬億美元的外匯儲備，任何對沖基金都不可能敢飛蛾撲火。
這是中國與美國、日本和東南亞崩潰時的重要區別。由此可以相信，這個泡沫在幾年內看不到破滅的可能。
4.對於大國來說，房價的暴跌通常來自於他們國家達到世界巔峰。
1929的美國，1990的日本，都是當時世界上最發達的國家，工業競爭力很強，看似不可戰勝。但危機往往就是這樣孕育出來的。
因為此時社會生產力的提高將不再靠“轉移”來實現，增長速度將逐漸停滯，再也趕不上不斷膨脹的泡沫，泡沫在慣性的作用下被吹向無窮大。
1929年的美國，1990年的日本，房價泡沫其實遠比今天的中國誇張。通過對比我們可以看到，在1990的日本，僅東京的地價就相當於整個美國的地價，而在20世紀20年代末的美國和邁阿密，7.5萬人口中有2.5萬個房產中介，2000多家房產公司。
我們面對現實吧，雖然現在中國的房價有泡沫，但總體來說，明顯沒有美國和日本的房價高。以美國和日本那些年的泡沫程度來看，北深的房價大概會比紐約高壹倍。
就是這麽瘋狂，不可思議，就像6000點的a股，2000年的納斯達克，消滅10元股，市盈率幾千倍。
之所以達到如此瘋狂的狀態，是因為大國的繁榮，信心膨脹到了極點，股市、樓市、幾乎所有的資產市場都在上漲，更容易讓大家迷失方向。
只有極度繁榮的時候才會狂妄自大，才會把危機推向滅亡，誰也阻止不了。與他們相比，中國現在的泡沫還處於社會主義初級階段。