14.下列關於房地產投資特點的說法不正確的是(A)。
房地產的估價等於持有資產的現金流收入的貼現值。
B.房地產投資可以利用高財務杠桿。
c房地產的價值受政策環境、市場環境、法律環境等因素影響很大。
D.房地產的流動性弱於證券類產品。
在關於投資性房地產的表述中，不正確的房產稅是指以房屋的所有權人為征稅對象，以房屋的應稅殘值或資本收益為計稅依據而征收的壹種房產稅。
房產稅有兩種計算方式:1，以房產原值壹次性扣除10%~30%作為計稅依據，再乘以1.2%；租金收入乘以12%。
個人認為房產稅的征收會對房地產市場產生很大的影響。無論是確定稅率還是征收範圍，都需要慎重考慮壹系列問題，關系到民生，關系到國家的經濟形勢。不要大意！
其實就是壹個簡單的例子:假設北京某退休部長在二環擁有壹套180平米的房子。如果他按照1.2%的稅率繳納房產稅，他退休壹年的工資可能不吃不喝也就剛剛夠。從這個例子中，我們可以想象執行這個政策有多難。房產稅可能在第二套和第三套房子，尤其是租出去的第二套和第三套房子實行。
那時候我們就不再是房奴了，可惜，我們變成了稅奴~ ~ ~可悲的是，房產稅開征了，也意味著房價下來了，但這只是降低了購房者的購房成本，持有成本會大大增加。
壹般來說，人們認為房產稅的征收不會對房地產交易產生太大影響。羊毛是為了健康，開發商和* * * ~ ~永遠會得到最大的利益！
說實話，即使我們決定開征房產稅，也還有很多問題需要考慮和解決~ ~ ~
關於歐洲房地產投資和旅遊地產，國外的旅遊地產比國內的旅遊地產更成熟，稱為“分時度假”
現在國外市場不景氣，妳想抄底投資。建議妳不要，因為國外房子的房產稅特別高，很多國家每年都要交。這是為了降低門檻，吸引別人買房。國外租房買房的人壹半壹半，和國內的傳統觀念完全不壹樣！
我建議如果要在國內投資，選擇好的地段投資商鋪要安全很多！
忠告:投資有風險，不要涉及自己沒有把握的行業！
房地產投資分析方法——銷售比較法
將目標物業的單價與市場上的可比物業進行對比非常簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時需要考慮房產的不可移動性和唯壹性，客戶的偏好，房地產市場無法實現完全競爭。
房地產投資分析方法——總租金乘數法
公式:總租金乘數=投資價值/第壹年潛在租金收入。
投資者可以對比目標物業的總租金乘數與自己的要求，也可以對比不同的物業，選擇較小的壹個。這種方法沒有考慮空置和拖欠租金的損失，以及運營費用、融資和稅收的影響。
房地產投資分析方法——直接資本化法
公式:總資本化率=第壹年凈營業收入/投資價值。
凈營業收入是指扣除空置損失和拖欠租金以及營業費用後的實際收入。對於住宅來說，運營費用通常是中介費用。與總租金乘數法相比，該方法考慮了空置和未付租金的損失以及運營費用，但也忽略了融資和稅收的影響。
房地產投資分析法——稅前原始權益回報率法
公式:原始權益回報率=第壹年稅前現金收入/初始投資。
初期投資是指總投資中扣除貸款部分後的自籌資金。對於大多數投資者來說，存在融資問題。該方法考慮了融資的影響，比以往的方法更加完善。
房地產投資分析法——租金回報分析法
公式:(每月稅後租金-每月物業管理費)×12/購房總價。
用這種方法計算出來的比率越大，投資就越值得。
優點:綜合考慮租金、房價以及兩者的相對關系，選擇“優秀樓盤”是壹個簡單的方法。
缺點:沒有考慮所有的投入產出，沒有考慮資金的時間成本，不能作為投資分析的綜合依據。無法為按揭付款提供具體分析。
房地產投資分析法——租金收益率法
公式:(稅後月租-月按揭付款)× 12/(首付+期房內按揭付款)
優點:綜合考慮租金、價格和前期主要投資，比租金返還法適用範圍更廣，可以估算資金回收期的長短。
缺點:不考慮前期其他投入和資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。並且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
內部收益率法
房地產投資的公式是:IRR= =累計總收益/累計總投資。
優點:IRR法考慮了投資期內的投入與收益、現金流量等所有因素。可與租金回報率結合使用。IRR收益率可以理解為存銀行，但我國銀行的利率是按單利計算的，而IRR是按復利計算的。
而通過計算IRR來判斷房產的投資價值，是基於今天的數據來推斷未來的。未來租金的漲跌是未知的。只有壹點是肯定的:市場的未來是不確定的，有升值和貶值的可能，只是看哪個可能性更大。因此，有必要進行投資敏感性決策分析。
作為壹種投資行為，投資者關註的是收益和風險。通過IRR的分析發現，相關性最高的是房價、房租和是否能快速租出去。既然房價已知，能否準確預測租金水平，選擇投資項目，就成為投資成敗的關鍵。
當然，如果妳覺得以上專家的方法太專業太復雜，想知道壹個簡單的投資公式來評估壹套房產的投資價值。也可以為國際專業理財公司評估房產投資價值提供壹個簡單的方法。據了解，根據他們的計算原理，衡量壹個房產價格是否合理的基本公式是:
如果房產年收入×15 =房產購買價格，則認為房產物有所值。
如果房產年收入×15 >房產購買價格，說明投資項目還有升值空間。
還可以有壹種更簡單方便的方法，不是很專業，但適合人們做投資選擇:
如果物業月租=每平米單價×物業面積/100，則認為該物業物有所值。
如果房產月租金大於房產每平方米單價×房產面積/100，說明該投資項目仍有升值空間。
以上是常用的比率和比值法，其中壹些可以幫助投資者通過簡單的預測和分析快速做出判斷。有的需要進行專業的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。投資者在看壹個投資的時候，有必要看壹些指標，增加其可靠性。
關鍵詞:投資分析
房產投資不靠譜。給樓主壹個推薦，作為參考，掌握知識。因為我個人認為房地產的跨度太大，我現在做的國際現貨黃金還要等十幾年才能引進。回報高，回報快:因為跌了也能賺錢。價格上限沒有限制。妳有時會想，哦，我希望我能買下來？操作靈活:T+0交易系統，意味著可以隨時買賣。妳有沒有壹只賺錢的股票，急著賣卻又擔心賣不出去？交易時間:壹天24小時，因為全球交易所都在交易，所以可以合並成24小時。對中國有利的是，晚上8點，美國市場開盤，美國人，妳也知道，有錢了。開市時黃金價格較大，適合投機。總之，上帝給了中國人賺錢的機會。止損止贏位設置:限價可以放在預期反轉位，交易系統會在到達該價位時自動平倉交易。影響黃金價格的因素。都是不可否認的信息，投資者可以在各個門戶網站第壹時間了解到。交易速度快:絕不會出現不能買賣黃金的情況。取錢方便:不用賣黃金，隨時可以把贏來的錢取出來。操作簡單:交易系統簡化，交易成本低:我們做的是國際現貨黃金，每手等於3100克，大概需要840人民幣。國內各大銀行的黃金，壹手等於1000克，600人民幣。希望樓主看到這裏，不管妳做不做，妳都給自己增加了壹些知識，至少在妳想投資的時候，多了壹個參考。
跪求壹篇關於房產投資的文章:房產保護:房產估價新話題
日前，由中國房地產估價師、房地產經紀人學會、國際測量師聯合會、香港測量師學會共同主辦的國際房地產估價論壇在北京舉行。本次論壇的主題確定為“鑒定與財產保護”。近400名國內外代表普遍認為，主題闡明了在房地產行業快速發展變化和人民群眾財產意識日益增強的新形勢下，評估行業被賦予的重要意義、重大使命和全新課題。
住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長蔣萬榮認為，這壹主題順應時代潮流，符合社會需求，對促進房地產評估行業持續健康發展具有重要意義。
房地產評估:房地產業的助推器
根據世界銀行的數據，房地產資產總量巨大，在壹個國家和地區的總財富中所占比例最大，壹般占50% ~ 70%左右。國內外知名專家指出，房地產評估行業在整個房地產產業鏈中起著至關重要的作用。
許多專業人士在分析美國次貸危機引發全球金融風暴的過程時發現，房地產評估服務與房地產泡沫的形成和演變密切相關。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，某種程度上，評估師的角色甚至成為了美國房價的“加速器”。
香港測量師學會副會長葉滿華先生表示:“房地產估價對整個房地產的穩定起到了重要作用，在不確定的時刻尤為重要。”
在我國，房地產估價已經成為推動房地產業有序發展的重要力量，對國民經濟健康有序發展發揮著重要作用。
蔣萬榮介紹，幾十年來，房地產評估行業在很多領域發揮了重要作用，在解決房地產市場失靈、維護房地產市場秩序、保護房地產權利人合法權益、防範金融風險、促進社會和諧等方面發揮了巨大作用。
據了解，目前我國已建立* * *監管、行業自律、社會監督的管理體系，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產評估市場。全國已有近3.7萬人取得房地產估價師資格，其中註冊評估師3.3萬人，房地產評估機構近5000家，其中具有壹級資質的房地產評估機構168家。
財產保護:房地產估價的新領域
與其他資產相比，房地產資產在國家和地區的總財富中所占的比重最大。汶川地震造成的經濟損失統計數據也大體說明了這壹點。統計顯示，本次地震的經濟損失中，住宅占27.4%，非住宅占20.4%。這兩所房屋的損失達47.8%，構成了總經濟損失的最大部分。
隨著住房商品化、社會化和《物權法》的頒布，十七大報告提出“創造條件讓更多人擁有財產性收入”等。房產不僅是基本的生產要素或生活資料，也是家庭財產的重要組成部分，既是商品又是財產，甚至是投資的主要對象，人們的財產保護意識越來越強。
然而，由於不動產的不可移動性和相互影響，不動產不時遭受損害。比如地震、規劃變更、相鄰建築遮擋、周邊環境變化、工程質量缺陷等不可抗力因素，都可能造成房屋價值損失及相關連帶經濟損失。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長宋春華指出，尋求合理補償是保護財產的重要途徑之壹。這為房地產評估提出了新的課題，也開辟了新的業務領域，即開展房地產損害賠償評估。
這種估價可以為業主明確財產遭受損失後應得到的賠償提供科學的參考，為和解、調解、仲裁、訴訟提供科學的依據。
蔣萬榮強調，房地產損害賠償評估是當前廣大房地產評估專業人員面臨的壹個重大課題。客觀、公正、科學、準確地評估房地產價值減損及因房地產受損造成的相關經濟損失，不僅能有效保護房地產權利人的合法權益，也能為化解社會矛盾、構建和諧社會提供有力保障。
業內人士也告訴記者，這壹課題將是繼房地產抵押評估、城市房屋拆遷評估之後，我國房地產評估的壹個重大而廣闊的領域。
事實上，不動產評估，包括損害賠償評估，在保護人民財產方面有著巨大的潛力。
房地產評估行業在15發展之後，在房屋拆遷補償、土地有償使用、財產價值貶值等涉及公民私有財產的利益糾紛中，評估人員撰寫的評估報告及其證言發揮了重要作用。它們是不可或缺的專業證據，受到* * *、司法機關、仲裁機構和律師的重視，成為保護私有財產不受侵犯的有力手段。
江西師範大學教授張東祥也指出，房地產估價技術還可以在管理上為業主提供技術指導，保護房地產價值不因不合理使用而受損，實現房地產財產的保值增值。
不少評估師也認為，隨著與國際評估行業體系的接軌，評估行業信用機制的建立，以及評估師專業水平和社會地位的提高，房地產評估在保護私有財產方面的作用會越來越明顯。
獨立與公正:“老”問題依然存在。
數據顯示，房地產評估行業普遍存在獨立性和公正性的問題。以房地產抵押評估為例。中國發放住房抵押貸款的主要金融機構建立了評估機構審批制度，並定期更新。這本來是保證鑒定質量的壹種措施。但是，由於大多數金融機構要求分攤50% ~ 80%的服務費，評估機構盡量減少工作環節，降低業務成本，極大地影響了評估工作的質量。
“坦白說，這兩年我們房地產估價師的職業形象壹直在走下坡路。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強博士直言不諱。
雖然行業有了很大的發展，但仍然存在著評估機構惡性競爭、行業信用缺失、監管不力等問題，極大地制約了行業的可持續發展和評估人員社會地位的提高。
多位鑒定人也向記者表示，鑒定行業發展十余年，至今沒有專門的法律約束，鑒定中的違法行為難以得到有效懲罰，鑒定機構和鑒定人的權益也難以得到保障。
劉宏宇指出，中國的房地產評估行業應該吸取美國次貸危機的教訓。壹方面要加強鑒定機構和從業人員的職業道德和法制觀念，另壹方面要積極完善影響鑒定過程獨立性的外部環境和法律法規。
對此，蔣萬榮也強調，房地產估價師是房地產行業的高素質人才。他們要充分利用自己的專業知識，了解房地產價格優勢，協助* * *做好房地產市場監測工作，引導房地產市場健康發展，做好加強房地產市場監管的相關政策準備。同時，要不斷提高社會責任意識；繼續加強職業道德建設，其中客觀、公正、準確的評價是重要前提；繼續提高評估師的專業素質；繼續發揮維護房地產市場穩定的作用。
或許，只有這樣，房地產估價才能真正成為值得信賴的財產“保護神”。
房地產投資和投機的區別投資和投機是經濟學中兩種不同的行為。在經濟學中，“投資”壹般是指投入貨幣或有價證券購買財產，然後進行生產和服務等經濟活動，最後從這些經濟活動中獲得收入和利潤的過程。投機通常用於期望從價格變化中獲利的證券、商品和外匯交易活動。兩者本質上是壹樣的，目的都是為了盈利。但投機的風險更大，投機只能通過價格變化產生利潤或獲得資本利得。也就是說，無風險或低風險的投資行為，如購買保險、國債等經濟行為，都算作投資而不是投機。
房地產市場的投資和投機是投資和投機經濟行為的具體對象。不動產投資是指經濟主體以獲取未來不動產收益或資產增值為目的，預先墊付壹定金額的貨幣或實物，直接或間接從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。炒房是指購買房地產，不自用或出租給他人，而是等待下壹次出售，賺取買賣差價的行為。
房地產投資在房地產市場的發展中起著重要的作用，而房地產投機對經濟的健康發展既有利又有弊。所以不能只從對經濟的影響來區分房地產投資和投機。在分析房地產市場投資和投機的區別時，可以從本質區別入手，結合房地產市場的特點進行討論。區別如下:
壹、投資需求和投資思路
房地產投資通過長期持有獲得穩定收益。其投資側重於房屋未來的保值增值，或者通過出租獲得長期穩定租金回報的能力。基於對房地產內在價值的分析，兼顧房地產投資環境、經濟發展趨勢等諸多因素，壹般不受短期利益沖突和快速變化的影響；
炒房完全是為了獲取高額利潤，甚至是暴利，對房產本身的使用價值或盈利能力不感興趣。它著眼於短期的利差收益，是壹種短期的資本獵取行為。投機以技術面和信息面為主，受投機時間和市場價格影響較大，缺乏理性。它不以長期內在價值分析為主導，而是利用時間差和價差快進快出，投資機會，因此回報波動性大，風險大，有時會造成更大的市場動蕩。
第二，投資對象
炒房的對象主要是實物資產，即房產購買或土地；從廣義上講，房地產投資的對象不僅包括實物資產，還包括房地產資產的權益，如購買房地產企業發行的股票、債券，購買以房地產為支撐的證券、債券等。
但是市場上也出現了壹些新的投機對象，比如投機。“炒”是開發商在取得銷售許可前提前放號，炒家以少量定金作為資本，取得樓盤的優先購買權，然後出售賺取利潤。投機是機會，不是物質。
第三，盈利方式
和投機的本質壹樣，炒房只能通過價格變化來獲利，依靠的是房地產價格的波動和土地的升值。它在城市開發中搶占商業物業尤其是高檔現房物業的升值空間，通過賺取買賣差價來獲利。也有投機者利用開發商的銷售策略，在拍賣階段低價購買房產，通過拍賣轉化為現房的整體價值升值從中獲利；
房地產投資的盈利方式多種多樣。實質上，房地產投資涉及房地產開發、經營和管理的多個階段。因此，房地產投資不僅僅依靠出售房地產來盈利，還可以通過建設、經營、租賃、混合等方式來盈利。比如萬達地產公司的商業模式，不僅依靠出售旗下物業，還通過建設運營購物中心和萬達影院收取高額租金和營業收入。
第四，資金占用時間
炒房通常是短期行為，通過短期市場的房地產價格波動和土地升值賺取高額差價，占用時間短，流轉快；
房地產投資通常是壹種長期行為，涉及房地產開發、經營、管理、服務和消費等多個項目。，資金占用時間長，流動性相對較小。
動詞 （verb的縮寫）資本投資的時機
對於成熟的房地產市場來說，房地產市場繁榮，資本增值潛力相對較大且風險相對較小，投資者相對理性，投資占主導地位；
在市場發展不成熟的初期，投機的比重較大。隨著市場的成熟和相關法律法規的不斷完善，投機的比重會降低，投資的比重會增加。
六、風險與利潤及操作方法
房地產投資的風險相對較低且穩定。壹般來說，房地產投資者希望通過風險組合來降低風險。短期來看回報率小於投機，但長期來看投資的成功率大於投機。
相反，炒房是短期行為，受價格影響很大。投機者傾向於承擔高風險，在短期內獲得高收益，因此廣泛使用財務杠桿代替投資組合來分散風險。成功的投機者更善於審時度勢，但即便如此，也很難保證持久的成功。
房地產投資基礎知識所謂房地產投資，是指資本所有者為了在未來獲得預期收益而將其資本投入房地產業的壹種經濟活動。對房地產投資還是略知壹二的，也知道很多相關的操作技巧。我主要是在“今日蔡穎網校”學到了房地產相關的知識，還不錯。如果妳想系統的學習壹些房地產投資方面的知識，建議妳去看看。
商業地產的投資成本比其他行業高吧？
同壹個小區同面積的商業地產投資大於住宅地產。因為商業地產在高度、柱距、安裝設施、材料使用等方面的要求都高於住宅。
但這並不是絕對的，我們只能說大體如此。
問題本身就不嚴謹。
索取“房地產投資意向書”樣本
親愛的a先生:
根據ABC公司提供的XYZ投資公司的信息和預測數據，XYZ投資公司和ABC公司同意XYZ投資公司在充分攤薄的基礎上，以融資後800萬美元(或融資前600萬美元)的價格投資ABC公司的A系列優先股。投資條件如下:
1股的買方同意XYZ投資公司出資200萬美元購買ABC公司的A輪優先股，這筆投資將換得ABC公司25%的完全稀釋股份(“完全稀釋”是指已經考慮了員工股票期權和其他期權的可能性)。
2四周的限制期ABC公司同意給予XYZ投資公司四周的限制期來完成盡職調查，限制期自本協議簽署之日起計算。如果XYZ投資公司對盡職調查的結果滿意並決定在此期限結束時投資，ABC公司將根據所附條款清單中列出的條件向XYZ投資公司出售A輪優先股。該條款不限制其他投資公司同期對ABC公司進行盡職調查。
3投資前提
a)雙方最終簽訂令XYZ投資公司滿意的投資合同；
b)對ABC的法律、公司業務和財務方面的盡職調查令XYZ投資公司滿意；
c)投資建議最終獲得XYZ投資公司投資決策委員會的批準；
ABC公司的業務沒有實質性變化；
E) ABC公司在香港(或英屬維爾京群島或開曼群島)重新註冊，當地ABC公司成為海外公司的子公司。
4保密協議在雙方同意(或拒絕)投資承諾之前，雙方相關人員及其代理人負有保密責任，不得泄露談判的內容和進展。如果現行法律或法院認為確有必要，在這種情況下，披露信息的壹方應事先通知對方，並盡量將披露限制在最低限度。
5免責聲明:雙方放棄基於本條款清單和投資意向向法院提起訴訟的嘗試和權力。
非約束性聲明:本投資意向書不是XYZ投資公司的承諾。正式的投資承諾只有在簽訂投資合同後才能生效。
7適用法律本投資意向書受中華人民共和國(中國)法律管轄。
本協議函所附的條款清單僅用作進壹步調查和談判的基礎，而不是上述投資交易任何壹方的承諾。如果您同意上述條件和所附條款清單中的投資條件，並願意在此基礎上繼續進行，請在下面的適當位置簽名，並向XYZ投資公司提交壹份正式副本。不得晚於當地時間2005年6月31，否則上述建議將自動終止。
同意並接受上述條件:
ABC公司代表
簽名:。日期:。
XYZ投資公司代表
簽名:* *。日期:* * * * *。