10月:銷售金額155億又壹次刷新9月142億元記錄,盡管我們上月已預測公司四季度仍將加速推盤加快周轉,但10月銷售業績仍遠超市場和我們的預期。10月銷售金額超預期部分主要為9月尚余60億元認購量在10月份收到簽約款,10月尚余30億元認購量在後面體現,全年實現1000億銷售額成定局。10月實現銷售面積130.7萬平米,同比增長114.9%,環比增長15.1%,實現銷售金額155.1億元,同比增長137.3%,環比增長9.2%,銷售均價11867元/平米,同比漲10.3%,環比跌5.1%,售價環比跌與公司“以量定價”快速銷售直接相關。
1-10月:1-10月累計銷售面積731.7萬平米,同比增28%,1-10月銷售均價11878元/平米,同比漲28.7%,毛利率增長確定。累計銷售金額869.3億元,同比增64.9%,銷售業績遠超行業水平;前10月銷售金額加上09年尚余的預收款***計1186億元,今明兩年的業績完全鎖定。11-12月,公司不會因此前優異業績改變快速銷售策略,仍將加速銷售,2010年銷售金額超千億成定局。公司在調控中定價合理逆勢加速銷售再次體現出國內最優秀開發商超強的市場把控力。
10月:在調控面前拿地謹慎、擇優購買,降低成本,新增項目3個,權益建面84萬平米,樓面地價1705元/平米。新增項目分布於北京、大連和烏魯木齊,地價款14.3億元。首次進入新疆市場,北京購得優質地塊-朝陽東三環樓面地價36190元/平米,周邊樓價6萬/平米。1-10月:新增項目60個,權益建面1460萬平米,樓面地價2356元/平米,地價較09年降7.4%,購地成本繼續小幅回落。
3季末貨幣資金增加至314億,加上10月150多億的銷售回款,資金實力進壹步增強,財務安全性持續大幅提高。足以應對二次調控和政府大量建設保障性住房可能帶來行業調整周期延長的沖擊。由於公司4季度結算收入中合作項目比重上升,將分流壹部分利潤出去,我們調低公司2010年EPS至0.65元,維持11-12年EPS1.05和1.29元的預期。
公司仍是國內壹線公司中業績確定成本和財務風險控制最好的攻守兼備的最好品種。鑒於2011年上半年商品住宅供應集中釋放的同時保障性住房的建設成倍增加,預計在短期內將改變市場對住宅供需的預期,公司的估值難以有超額收益,我們下調公司評級至“中性”。
風險提示:註意政策政策調控加強、調控時間超預期等帶來的風險。