? 作為回答，我做出的壹個大的結論是：招商蛇口凈利潤負增長說明，房地產行業最好的時代已過去，恰恰體現了經濟升級轉型的重要性。 深圳依舊很香，但是它的“香”正是體現在對創新產業、經濟升級轉型的支持上。?
1、招商蛇口2020年報凈利潤122.53億元，較上年同期減少23.58%，主要是受到了房地產整體行業中短期調控的影響，以及長期來看增長潛力的下降。綜合來看，為降低房企杠桿率和對宏觀經濟的風險，監管層在2020年針對房企的“三條紅線”政策出臺，不少房企受融資渠道持續收緊影響，這壹點在除了萬科、保利等頭部房企之外的企業中，產生了非常重要的壓制。招商蛇口是深圳地區要房企，但在國內是排不上頭部的，它受到“房住不炒”大背景沖擊還是大於頭部企業。而根據克而瑞研究中心截至2021年3月初部分房企2020年中期至今降檔成效的壹個數據圖（如下圖）來看，招商蛇口的相應降檔成效還是不錯的。但這恰恰意味著杠桿率的下降，眾所周知國內房企過去20年裏能夠快速擴張的壹個重要因素就是加杠桿，而這壹點，在當下整體經濟轉型的環境下，其實“玩不轉”了。但這證明的只是房地產行業受到的壓制，而不能證明深圳本身的吸引力下降。
2、深圳對創新企業的扶持，對人才的吸引力，這些年其實是在穩步提高的。相比起國內其他城市，深圳的治理體系現代化程度較高，親民務實，政策以及日常對企業的服務力度，強於國內諸多壹線和準壹線城市。無論是平安、萬科、華為、騰訊等諸多知名大型企業的總部集中在深圳，到不少創業板、科創板等對標未來戰略新興方向的上市公司均出自深圳，都能夠印證深圳這個城市本身對於企業、人才的吸引力。而且就未來經濟轉型繼續的硬核科技類型企業而言，特別是更靠近制造業的科技類企業方面，深圳的創業環境吸引力都要好於北京、上海等傳統壹線城市。
3、深圳的未來實際上在十年、二十年的角度看，是處於國內已有壹線城市的頭部，其開放、包容屬性基本上也代表了國內最強水平。如果將A股市場對標舉例，深圳更像是壹只成長屬性明確、增速快的頭部成長股，而北京、上海更像是業績優質但增長屬性已經緩和下來的藍籌股。從大灣區協調發展的層面來看，深圳毫無疑問將是粵港澳地區壹個非常重要的、以科技轉型為標桿的新興制造業集中地區。在此基礎上，其後續不斷發展的教育、醫療資源，將為本來已經富有吸引力的經濟、產業資源，添加更多的人才吸引力。
綜上所述，招商蛇口的凈利潤負增長不代表深圳的未來，看到深圳的未來時我們應該更加看到科技、制造方向企業的飛速發展。