圖/官網
幾個月前，王朝地產因為銷售前景、流動性等問題，與標普等評級機構發生了“正面交鋒”。
近日，王朝地產發布了前三個月的銷售數據。王朝地產的銷售業績還不算最差，因為有同行的“陪襯”。
但王朝地產的問題是，其銷售權益占比相對較低，因此陷入了“銷量泛濫”、“清股實債”的詬病。
此外，王朝地產的短期債務壓力越來越明顯。
6月份的美元債務是壹大障礙。
撤銷評級，銷量下滑
近日，王朝地產披露了壹季度的銷售情況。不出所料，其銷量和銷售面積都大幅下降。
數據顯示，今年1-3月期間，王朝地產累計合同銷售金額約64.3億元，同比下降31.2%；累計銷售面積約64.03萬平方米，同比下降29.5%，銷售均價約10055元/平方米。
其中，王朝地產3月合同銷售金額約為21.7億元，同比下降約20%；銷售面積約22.46萬平方米，同比下降約15%；銷售均價也降至9684元/平方米。
在當前的房地產行業，銷售下滑已經成為房企的通病。甚至壹些頭部房企，銷售額下降了近50%。
但王朝地產作為中小房企，更多的是依靠銷售的回報。壹不小心就會陷入嚴重的流動性緊張。
事實上，王朝地產的“預警”早已到來。
自去年6月165438+10月以來，包括標普、穆迪在內的國際評級機構多次下調王朝地產的信用評級。
主要原因是:王朝地產將面臨多種經營挑戰，包括銷售前景疲軟和利潤率下降，這將打擊其流動性。
作為對降級的回應，王朝地產也要求標準普爾和穆迪撤銷其信用評級。
要知道，這樣的操作，在壹定程度上可以讓王朝地產避免因降級而引發的股債動蕩。但此舉也向市場釋放了負面信息，使得王朝地產在資本市場的認可度大打折扣。
總之，王朝地產在海外再融資基本不可能。
但考慮到房地產行業融資環境長期惡化，很多房企已經停止發債，包括王朝地產。
從這個角度來看，王朝地產此舉不會造成更壞的影響。讓我們先解決眼前的問題。
“為銷量註水”和“清股實債”
再融資無望，壹切又回到了銷售的重任上。
如前所述，房地產環境不好，王朝物業的銷售業績也不盡如人意。
雖然前三個月王朝地產的銷售額只下降了30%左右，和其他同行相比還算不錯。然而，王朝地產的問題是其股權銷售額太低。
數據顯示，2021年，王朝地產全口徑銷售額達505億元，同比增長13.64%，年度目標完成率達101%。
這樣的銷售業績，放眼整個行業，也是最搶眼的存在。但從股權銷售來看，王朝地產2021年的股權銷售額為208億元，占比僅為41.2%。
2020年王朝地產全口徑銷售額445億元，股權銷售額2654.38+0億元，占股權比例47.2%。
也就是說，無論房子賣得多好，最終能回到王朝地產手裏的現金越來越少。
原因是近年來各房企熱衷於拉攏合作夥伴共同開發，其主要目的是為了在短時間內做大規模開發。然而規模上去了，卻逃不過“銷售註水”的詬病。
此外，王朝地產還將面臨“清股實債”的壓力。
數據顯示，截至2021年末，王朝地產少數股東權益為45.82億元，占所有者權益的比例接近50%。
而同期王朝地產少數股東權益僅為2.99億元，占凈利潤總額的比例不足30%。
兩者有20%的差距，是典型的“清股實債”。
這也意味著王朝地產存在壹定的外債風險。
現金中的短期債務比例達標，難掩短期債務的壓力。
那麽，王朝財產的債務情況如何呢？
從“三條紅線”來看，截至2021年末，王朝地產仍踩著壹條紅線，不含預收賬款的資產負債率約為76.09%。雖然同比下降，但仍未達到70%的監管要求。但其凈負債率為52%，比2020年下降了7個百分點，現金短期負債率為1.13。
特別是現金中短期債務的比例，反映了房企的短期債務壓力，但就紙面數據來看，王朝地產應該沒有太大問題。
然而，通過研究財報數據，我們發現王朝地產遠未穩坐釣魚臺。
數據顯示，截至2021年末，王朝地產擁有現金及銀行存款55.09億元，但剔除受限制現金，其現金及等價物為43.1億元。
同期王朝地產壹年內到期的債務約為3818萬元。
兩個數據相除，王朝地產的現金短期負債率為1.1.3倍。
然而，王朝地產的債務壓力顯然沒有那麽容易。
資料顯示，至2021年末，王朝地產仍有巨額貿易應付款項。其中，需要在壹年內支付的貿易應付款多達32.8億元。
這些債務是經營性負債，雖然不計息，但還是要還的。
如果加上這筆債務，王朝地產43億美元的現金顯然是不夠的。
由此看來，王朝地產的短期債務壓力不小。