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施工、房地產開發企業財務制度的第六章

企業根據國家法律、法規規定,可以采用貨幣資金、實物、無形資產等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。

企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單位投資。 企業的對外投資,按照下列原則確定:

以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的,按照實際支付的金額計價。

以實物、無形資產方式向其它單位投資的,按照評估確認或合同、協議約定的價值計價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額,計入資本公積金。

企業認購的債券,按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的,按照扣除應計利息後的差額計價。

溢價或者折價購入的長期債券,其實際支付的款項(扣除應計利息)與債券面值的差額,在債券到期前分期計入投資收益。

企業認購的股票,按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付股利的,按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。

直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出,包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費。

人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的津貼、勞動保護費等。

材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。

機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工機械的租賃費,以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。

其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。

間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出,包括施工單位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保修費、勞動保護費、排汙費及其他費用。 房地產開發企業開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公***配套設施費以及開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通壹平等支出。

建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公***配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公***配套設施發生的支出。

開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用,以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費,以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。

房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等。 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用,包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排汙費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失,存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失,以及其他管理費用。

公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。

差旅費標準由企業參照當地政府規定的標準,結合企業的具體情況自行確定,並報主管財政機關備案。

工會經費是指按職工工資總額2%計提撥交給工會的經費。

職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用,按照職工工資總額的1.5%計提。

勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金(包括提取的離退休統籌基金)、價格補貼、醫藥費(包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用)、易地安家補助費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休幹部的各項經費。

待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。

董事會費是指企業最高權力機構(如董事會)及其成員為執行職能而發生的各項費用,包括差旅費、會議費等。

咨詢費是指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用,包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。

審計費是指企業聘請中國註冊會計師進行查帳驗資以及進行資產評估等發生的各項費用。

訴訟費是指企業因起訴或者應訴而發生的各項費用。

排汙費是指企業按規定交納的排汙費用。

綠化費是指企業對本廠區進行綠化而發生的零星綠化費用。

稅金是指企業按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

土地使用費是指企業使用土地而支付的費用。

土地損失補償費是指企業在生產經營過程中破壞的國家不征用土地所支付的土地損失補償費。

技術轉讓費是指企業使用非專利技術而支付的費用。

技術開發費是指企業研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的新產品設計費、工藝規程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊,與新產品試制、技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行的科研試制的費用以及試制失敗損失。

無形資產攤銷是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

業務招待費指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用,在下列限額內據實列入管理費用內:全年營業收入在1500萬元以下的,不超過年營業收入的5‰;全年營業收入超過1500萬元(含1500萬元)但不足5000萬元的,不超過該部分營業收入的3‰;全年營業收入超過5000(含5000萬元)不足壹億元的,不超過該部分營業收入的2‰;全年營業收入超過壹億元(含壹億元)的,不超過該部分營業收入的1‰。 職工福利費按照企業職工工資總額的14%提取。國家另有規定的,從其規定。

職工福利費主要用於職工的醫藥費(包括企業參加職工醫療保險交納的醫療保險費),醫護人員的工資、醫務經費,職工因公負傷赴外地就醫路費,職工生活困難補助,職工浴室、理發室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國家規定開支的其他職工福利支出。 營業收入是指企業在生產經營活動中,由於工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、以及銷售產品等所取得的收入。

施工企業營業收入包括工程價款收入(含工程索賠收入,向發包單位收取的臨時設施基金、勞動保險基金、施工機構調遷費)、勞務、作業收入、產品銷售收入、設備租賃收入、材料銷售收入、多種經營收入,以及其他業務收入。

房地產開發企業營業收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入,以及其他業務收入。 房地產開發企業開發的土地、商品房在移交後,將結算帳單提交買方並得到認可時,確認為營業收入的實現;代建房屋及代建其他工程,在工程竣工驗收辦妥交接手續,價款結算帳單經委托單位簽證後,確認為營業收入的實現;出租房屋按合同、協議約定的承租方付租日期應付的租金,確認為營業收入的實現。

以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品,以本期收到的價款或按合同約定的本期應收款,確認為營業收入的實現。 營業利潤為營業收入減去銷售稅金及附加,再減去營業成本、管理費用、銷售費用和財務費用等後的余額。

銷售稅金及附加包括營業稅、產品稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加。企業收到減免稅退回的稅金,作為減少銷售稅金處理。

施工企業營業利潤包括工程結算利潤、產品銷售利潤、勞務、作業利潤、材料銷售利潤、多種經營利潤和其他業務利潤(包括技術轉讓利潤,聯合承包節省投資分成收入,提前竣工投產利潤分成收入等)。

房地產開發企業營業利潤包括土地轉讓利潤、商品房銷售利潤、配套設施銷售利潤、代建工程結算利潤、出租房經營利潤和其他業務利潤。 投資凈收益是指對外投資收益減去投資損失後的余額。

投資收益包括對外投資分得的利潤、股利、債券利息,投資到期收回或中途轉讓取得的款項高於帳面價值的差額,以及按照權益法核算股權投資在被投資單位增加的凈資產中所擁有的數額等。

投資損失包括對外投資分擔的虧損,投資到期收回或者中途轉讓取得款項低於帳面價值差額,以及按照權益法核算的股權投資在被投資單位減少的凈資產中所分擔的數額等。 企業營業外收入和營業外支出是指與企業生產經營無直接關系的各項收入和支出。營業外收支的凈額,為營業外收入減去營業外支出後的差額。

營業外收入包括固定資產盤盈和出售凈收益,因債權人原因確實無法支付的應付款項、罰款收入、教育費附加返還款,以及其他非營業性收入。

營業外支出包括固定資產盤虧、報廢、毀損和出售的凈損失,非季節性的停工損失,非常損失,自辦技工學校經費,職工子弟學校經費,公益救濟性捐贈,賠償金,違約金等。 企業繳納所得稅後的利潤,除國家另有規定者外,按照下列順序分配;

(壹)被沒收的財物損失,支付各項稅收的滯納金和罰款。

(二)彌補企業以前年度虧損。

(三)提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅後利潤扣除前兩項的10%提取,盈余公積金達到註冊資金50%時可不再提取。

(四)提取公益金。

(五)向投資者分配利潤。企業以前年度未分配的利潤,可以並入本年度向投資者分配。 股份有限公司提取公益金以後,按照下列順序分配:

(壹)支付優先股股利。

(二)提取任意盈余公積金。任意盈余公積金按照公司章程或者股東會決議提取和使用。

(三)支付普通股股利。

企業當年無利潤時,不得分配股利,但在用盈余公積金彌補虧損後,經股東會特別決議可以按照不超過股票面值6%的比率用盈余公積金分配股利,在分配股利後,企業法定盈余公積金不得低於註冊資金的25%。 企業壹般以人民幣為記帳本位幣。業務收支以外幣為主的企業,也可以外幣作為記帳本位幣。

記帳本位幣壹經確定,不得隨意變更,如需變更,應報主管財政機關批準,並在財務情況說明書中予以說明。 企業收到投資者的出資額,如需折合為記帳本位幣的,有關資產帳戶按當日國家外匯牌價或者當月壹日的國家外匯牌價折合,實收資本帳戶按合同、協議中約定的國家外匯牌價折合;合同、協議未作約定的,按企業收到出資額時的國家外匯牌價折合。

有關資產帳戶與實收資本帳戶采用的折合匯率不同產生的折合記帳本位幣差額,作為資本公積金。 企業發生外匯調劑業務時,按照下列原則處理:

企業按照買入外匯調劑價單獨記帳的,支用時,按照買入時的帳面調劑價折合為記帳本位幣金額記帳。帳面調劑價可以采用逐筆辨認法、先進先出法、加權平均法、移動平均法等方法確定。企業調劑外匯不實行單獨記帳的,買入的調劑外匯按照國家外匯牌價折合為記帳本位幣金額,外匯調劑價與國家外匯牌價的差額,作為調劑外匯價差。在支用調劑外匯時,屬於購買資產或者支付費用的,調劑外匯價差計入有關資產價值或者有關費用;屬於償還債務的,調劑外匯價差計入財務費用。賣出調劑外匯時,實際取得款項與按國家外匯牌價折合的記帳本位幣金額的差額,應當沖銷調劑外匯價差,如有余額,作為匯兌損益處理;賣出其他外匯時,作為匯兌損益處理。