壹方面，房地產公司半年報由於結算數量少，具有滯後性，意義不大；另壹方面，在之前的疫情期間，我們不斷用放大鏡觀察新城的不足，包括每壹個房源項目、每壹個吾悅廣場的情況，總結出壹些潛在的不確定性。在不確定性逐漸消除後，我們現在又回到了“中獎號碼”的狀態。
當時我擔心潛在的缺點如下:
(1)老王事件尚未落地；
(2)新城三四線項目多，擔心銷售情況；
(3)疫情對商業廣場的影響；
隨著時間的推移，壹切都變得清晰了:
老王壹審要開庭了，二審也快開庭了。老王事件對上市公司來說將永遠成為過去，公募基金可以逐漸開始建倉(半年報可以看到資金進來了)；
今年壹二線樓市，長三角樓市都不錯。除了吳越，土地拍賣更側重於壹二線樓市。上半年新城銷售同比下降，這是短期影響。現在征地已經恢復了。半年報披露的拿地金額半年547億，為未來銷售提供了依據。
第二季度入住率略有下降，從99%降至96%。下降程度和租金金額尚可，年租金目標55億不變。此外，從直接觀察(如實地或Tik Tok搜吾悅廣場)或票房數據來看，商業廣場的人氣已逐漸恢復。比如本周上映的《八百》票房破2億，80%以上的影院已經復工，基本接近去年同期水平。
於是，上述令人擔憂的因素消失了，新城慢慢進入了“贏號”階段。
回到半年報的數據:
65438+2020年上半年，新城控股實現營業收入377.36億元，同比增長121.15%，歸屬於上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%；扣非歸母凈利潤27.47億元，同比增長339.5438+0%。截至報告期末，公司總資產達到5，066.438億元，同比增長9.63%。
房地產開發項目毛利率同比下降10.33%，使得凈利潤增幅小於營業收入增幅。有球友指出，原因在於低毛利率項目的結算和減值準備的計提。我沒仔細看。從長期來看，首開的毛利率會進壹步下降，這不僅是新城的問題，也是整個房地產行業的問題。比如以前用ps大法計算前瞻利潤。按照股權出售10%計算，目前的土地可能只有6%到8%，今年還有非常大的壹塊。房企手裏的錢普遍多了，融資利率下降，導致拿地溢價率高，利潤率進壹步降低。這是未來的趨勢，很難改變。未來房企的投資邏輯會更接近物業和商業。龍湖也是我很喜歡的公司，但是在目前的估值下，新城是首選。寶龍和鐘君也有未來沖擊65，438+000商業廣場的目標。我個人觀點是中立的。商業廣場需要資金的沈澱，新城地段好。他們吃了2065、438+06、2065、438+07年的地產分紅，賺了幾百億真金白銀(按股權銷售和利潤率計算)。寶龍和鐘君現在想再次擴張，不管它們是不是新開的。
2.截至上半年末，公司資產負債率為87.66%，主要由於出售房屋產生的合同負債增加至2287.67億元，剔除合同負債和預付款後的資產負債率為77.47%；同時，凈負債率由2065，438+09同期的76.62%下降465，438+0.56個百分點至35.06%。公司現金盈余649.95億元，短期債務375.5438億元，完全可以覆蓋短期債務，現金與短期債務之比超過65.438+0.73倍。
前段時間有“三條紅線”的傳聞，意在降低房企的有息負債率:
紅線1:剔除預付款後的資產負債率大於70%；
紅線二:凈負債率大於100%；
紅線3:現金短期負債率小於1.0倍。
目前新城只是沒有達到第壹條紅線，這也是非常容易避開的壹條。等年底公允價值壹增加，利潤壹結算，我相信可以控制在70%以內。如果三條紅線真的能落實，壹定程度上可以限制高負債率房企拿地，降低當地拍賣市場溢價率，對新城這樣穩健的企業是利好。上半年恢復拿地後，凈負債率僅小幅上升，僅披露的拿地金額就有547億。即便如此，目前649億的現金仍然超過了去年底。無論是從沈澱資金成商還是凈負債率來看，新城已經越來越穩健。
不清楚未來房地產板塊是否有市場。作為a股唯壹的優質商業地產標的，希望新城未來能走出獨立行情。
從去年黑天鵝事件開始，已經把持新城差不多1年了。從事件驅動的短期套利者變成了長期股東。也是坐了幾輪過山車，慢慢的只在乎結果而不在乎過程是否坎坷。只要邏輯沒變，目標價沒到，就壹直持有。