irr內部收益率是指資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等於零時的折現率。
壹、概念：
內部回報率，又稱內部收益率，是指項目投資實際可望達到的收益率。實質上，它是能使項目的凈現值等於零時的折現率。IRR滿足下列等式：計算內部收益率的壹般方法是逐次測試法。
當項目投產後的凈現金流量表現為普通年金的形式時，可以直接利用年金現值系數計算內部收益率，公式為：（P/A，IRR，n）=1/NCF
內部收益率，就是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等於零時的折現率。如果不使用電子計算機，內部收益率要用若幹個折現率進行試算，直至找到凈現值等於零或接近於零的那個折現率。
二、公式：
1、計算年金現值系數（p/A，FIRR，n）=K/R。
2、查年金現值系數表，找到與上述年金現值系數相鄰的兩個系數（p/A，i1，n）和（p/A，i2，n）以及對應的i1、i2，滿足（p/A，il，n）>K/R>（p/A，i2，n）。
3、用插值法計算FIRR：
（FIRR-I）/（i1—i2）=[K/R-（p/A，i1，n）]/[（p/A，i2，n）—（p/A，il，n）]
IRR適用的投資領域
1、房地產投資：
在房地產投資中，IRR被用於衡量投資的內部收益率。通過IRR，投資者可以了解投資的潛在回報和風險。例如，在購買房地產用於出租或出售時，IRR可以幫助投資者比較不同房地產項目的優劣。
2、股票投資：
在股票投資中，IRR也被廣泛使用。投資者可以通過IRR來評估股票投資的潛在回報和風險。例如，在計算股票的持有期收益率時，IRR可以提供壹種衡量投資表現的方式。
3、基金投資：
對於投資者來說，了解基金的IRR非常重要。基金的IRR可以幫助投資者了解基金的歷史表現和未來潛力。通過比較不同基金的IRR，投資者可以做出更明智的投資決策。
4、期貨和其他衍生品：
對於這些高風險高回報的投資工具，IRR是壹種重要的衡量指標。通過IRR，投資者可以了解投資的潛在回報和風險，並更好地管理投資組合。
5、個人理財規劃：
在個人理財規劃中，IRR也被廣泛使用。例如，在制定儲蓄計劃或投資計劃時，IRR可以幫助投資者了解投資的潛在回報和風險。此外，IRR還可以用於衡量其他個人理財產品的表現，如年金險、終身壽險等。