住房改革、出售公有住房和購買住房指南
壹、改革出售公有住房的範圍:
城鎮所有公有住房，除校園內不能分割封閉管理的住房、教師公寓等周轉房，列入舊城改造規劃區、位於臨街應改造為營業用房的住房、平房、別墅、四合院，以及實行管理、產權尚有爭議、歷史遺留、市政府認為不宜出售的住房外，均可向職工出售。
二、購買對象:
具有城鎮常住戶口的公有住房承租人，可以申請購買已租住的公有住房。有下列情形之壹的，暫不能購房:
1，擅自轉租、轉讓、出借；
2.承租人家庭逾期出國定居或探親、留學的；
3.承租人攜未成年子女出國定居或探親或留學；
4.改變租賃房屋的用途。
三、購買申請程序:
購房申請人必須是房屋租賃合同中的承租人。
1.職工和居民申請購買公有住房時，必須到租賃住房的管理單位領取並填寫《職工購買公有住房申請表》，簽字蓋章，同時必須提供以下證件和書面材料:
(壹)房屋租賃合同；
(2)承租人及配偶的戶口簿及復印件；
(3)申請人或配偶的資歷證明。
(4)身份證及復印件；
⑸職級證書、職稱資格證書(企事業單位附聘書)。
2.辦理完上述申請手續後，產權單位(或房管單位)同意簽訂房屋買賣合同並付清房款，即可辦理房屋所有權證。
3、職工購買公有住房，從支付房價後的下月起停止支付租金。分期付款的，從首付的次月起停租。
四。稅費政策:
職工購買公有住房用於自住期間，暫免房產稅、土地使用稅和壹次性契稅，免交交易管理費。
五、幾項政策規定:
1.按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受壹次。家庭擁有兩套及以上住房的，未超過購買面積控制標準下限的部分，按可享受政策優惠的成本價購買；下限和上限之間的部分，按成本價計算，不享受政策性折扣；超過上限的部分按市場價計算。
現購房面積標準:
壹般幹部:65~85平方米；
科級幹部:75~100平方米；
科級幹部:90~120平方米；
局級幹部:130~150平方米。
以上面積指建築面積。
2.自1998 65438+2月1起，賣房成本上漲3%，調整為壹級磚砌體每平方米830元，壹級磚砌體每平方米790元，二級磚砌體每平方米745元。現行住房折扣調整為2%，壹次性付款折扣調整為8%。頂層為坡屋頂的，樓層系數在原有基礎上增加5%。
3.職工購買公房後，產權單位從房價款中提取的* * *部位、* *設施設備維修基金調整為每平方米建築面積50元。
4.職工有個人住房供款的，個人供款須提交住房產權單位，並提供收款人出具的官方數據。職工購買公有住房，按個人繳費的現行市場價折算面積，繳納* * *場地、* *設施設備維修基金後，確認其產權份額。
5.目前普通幹部職工在it辦家庭中居住壹套住房的購房面積標準下限可放寬到75平方米。
商品房預售(銷售)指南
商品房預售和預售是商品房市場上兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售是指房地產開發企業與買受人約定買受人在未來某壹日期支付定金或預付款並擁有現房的房地產交易行為。商品房買賣是指房地產開發企業與購房人之間就竣工驗收後即可交付的成品房屋進行的買賣行為。
壹、商品房預售(銷售)目標:
本市商品房分為內銷商品房和外銷商品房。
國內商品房主要面向本市居民和單位:
外銷商品房主要面向外國人、華僑、港澳臺同胞、外國駐華機構、外商投資企業和居民個人。
除上述對象外，因特殊需要購買商品房的，必須按規定批準後方可購買。
2.商品房預售(銷售)條件。
1，商品房預售條件
(1)、向市房地產管理局辦理預售登記，取得商品房預售許可證，向境外預售商品房的，還應當取得商品房出口許可證；
(二)已經取得土地使用證或者土地使用權證；
(3)、持有建設工程規劃許可證；
(4)按預售商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付時間；
2.商品房銷售條件。
(1)、到市房地產管理局辦理銷售登記，領取商品房銷售許可證，向國外銷售商品房的，應當同時取得商品房出口許可證；
(二)已經取得土地使用證或者土地使用權證；
(3)、持有建設工程規劃許可證；
(4)、綜合驗收合格後，即為住宅，住宅交付許可證；
⑸、申請了權屬登記，取得了商品房初始登記證明。
三。商品房預售合同的簽訂
1、商品房預售(銷售)合同應包括:
(1)雙方的名稱和地址。法人組織必須有法定代表人簽字:
(二)標的物，即該商品房的地點、位置、編號；
(3)數量，即購買商品房的數量和面積。面積以平方米為單位，應明確是建築面積、使用面積還是其他面積，以及面積差異的處理方式；
(4)房價。合同不僅要註明商品房單價，還要註明總價。開發商代政府收取相關費用的，應當說明收取項目和具體金額；
5.交付方式和期限，包括房款支付方式和房屋交付方式；
[6]、房屋產權轉移的方式和期限；
壹、房屋的使用性質，住宅用房、辦公用房或營業用房或其他用房；
⑻、開發商對公共設施、工程質量和物業管理的承諾；
⑼、必須出具《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》；
⑽.違約責任；
⑾.雙方同意的其他條款。
2、簽訂商品房預售(銷售)合同應註意的問題。
(1)買受人在與出賣人協商時，應先查看開發公司的資質證明、所售商品房的預售(銷售)許可證和物價局對銷售價格的審核文件。
(2)買賣雙方達成協議後，雙方簽訂由建設部和國家工商行政管理總局共同監制的統壹商品房買賣合同，合同中應載明房屋位置、建築面積、銷售方式、價格、付款方式、裝修標準、交付期限、公共設施等內容。應明確所購房屋的價格，並明確違約責任。
(3)預售合同簽訂後30日內，預購人或售房人持預售合同和預購人身份證復印件到市房地產交易所辦理預售合同登記和工商認證手續。這樣預售交易手續就齊全了，具體手續在無錫復興路108號房產交易所市場管理科(窗口11)和工商驗證窗口辦理。
4.辦理商品房交易過戶手續。
商品房竣工後，交易雙方應當自商品房交付之日起30日內到無錫市房地產交易所辦理交易過戶手續，申請辦理權屬轉移登記，並提交下列證明文件:
1.商品房買賣雙方的身份證明和印章。
2、商品房銷售(預售)合同，並經市房地產交易所和市工商行政管理局市場分局認證，其中涉外商品房銷售(預售)合同應經公證機關公證；
3.房地產銷售專用發票；
4、商品房初始登記證明或商品房交接證明。
商品房經市房地產交易所批準設立後，買賣雙方應當按照國家規定繳納稅費。
經濟適用房購買指南(安居房)
壹、購買對象:
具有無錫市常住戶口的中低收入家庭無房戶、人均居住面積低於6平方米的住房困難戶和危房戶、市政建設拆遷戶和居住在非成套住房的房屋；優先解決退休職工、教師和轉業幹部的住房困難。
年收入低於上年度平均收入6倍的雙職工家庭稱為中低收入家庭，職工平均收入以市統計局公布的數字為準。
二、采購訂單:
1.購房職工到市房改辦(復興路122號3樓)領取《購買經濟適用住房申請表》，並如實填寫；
2.申請表由職工夫妻單位和申請人所在單位的上級主管部門蓋章認證；純居民由其所在居委會、街道辦事處蓋章認證，個體經營者由其所在居委會、當地個體勞動者協會蓋章認證；
3、購房職工攜帶本人家庭戶口本、夫妻雙方身份證、現行房屋租賃合同或房屋所有權證及經認證的申請表報市房改辦審批，經批準後，由市房改辦發放《購買經濟適用住房通知書》；
4.購房職工持市房改辦批準的《購買經濟適用住房申請表》和《購買經濟適用住房通知書》與住房開發單位聯系，選擇付款方式後與出售單位簽訂購房合同，並按規定繳納購房款和相關稅費；
5.購房職工憑購房合同、交款憑證及相關書證到市房地產管理局產權監理所(復興路65438號+008)辦理申領房屋所有權證手續。
第三，可用住房:
1.旭康裏小區底價:1200元/平方米。
開發單位聯系人電話聯系人
經濟適用住房發展中心2200563邵先生
公共房地產管理公司2708401杜先生
房屋拆遷公司2762437殷先生
華夏建設管理開發公司2729214於先生
2.太湖花園小區壹期底價:1200元/平方米。
開發單位聯系人電話聯系人
經濟適用住房發展中心2200563邵先生
房屋拆遷公司2762437殷先生
3.太湖花園小區二期底價:未定。
開發單位聯系人電話聯系人
經濟適用住房發展中心(項目法人)2200563邵先生
公共房地產管理公司2708401杜先生
房屋拆遷公司2762437殷先生
華夏建設管理開發公司2729214於先生
建英房地產有限公司2729535吳小姐
已購公有住房和經濟適用住房上市銷售指南
根據建設部《公有住房和經濟適用住房上市銷售管理暫行辦法》和江蘇省房改領導小組有關批復精神，無錫市人民政府發布了《無錫市職工公有住房和經濟適用住房上市銷售試行辦法》的通知。？
(壹)職工購買的公有住房和經濟適用住房上市銷售的規定？1，職工已購公有住房和經濟適用住房出售是指首次進入市場出售。再次出售的，按照私有房屋買賣的規定辦理。這裏所說的出售，是指職工已經購買的公有住房和經濟適用住房的出售和交換。？2.職工購買的公房是指按照市政府不同時期的購房政策和價格購買的各類公房，以及經濟適用房(安居工程住房)和困難群眾住房。？3、享受優惠政策的職工購買公有住房，在支付房價款並取得全部產權的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》後，其住房可按本辦法規定上市出售。？4.職工購買的公有住房有下列情形之壹的，暫不允許上市出售:？(1)已納入拆遷改造範圍，賬戶已凍結；？(2)校園內；？(3)違反相關采購政策采購的；？(4)擅自改變房屋使用性質，擅自施工，違反相關房屋管理規定的；？(5)上市銷售後難以形成新的房源；？(6)市政府其他規定不宜上市出售的；？5.職工不得將已購公房拆分、拆除，投放市場出售。職工購買公有住房或者經濟適用住房時，應當遵守與原產權單位的書面協議。？6.職工將已購公房上市出售後不再購房的，應在申請出售住房時提交能滿足每個家庭成員居住面積不低於11平方米的第二套住房證明或全家已遷出本市的證明。？7.職工將已購公房上市出售，交易價格在政府宏觀指導下，由買賣雙方根據市場原則協商確定。房地產交易管理部門將對申報的交易價格進行核實，並對需要評估的房屋進行實地查勘和評估。？
(2)職工購買的公房上市出售的稅費？1，支付土地收益。市政府公布的經濟適用住房均價(1998年建築面積每平方米2000元)與高齡夫婦應享受住房補貼面積標準的乘積，作為賣方家庭享受住房的貨幣金額。？(1)房價小於或等於家庭享有的房屋貨幣金額的，免征土地收益金。？(二)房價高於家庭享有的房屋金額，但不超過30%的，出賣人自出售該房屋(含商品房，下同)之日起壹年內再次購買該房屋的，對高出部分免征土地收益；如果實現，土地收益按實現部分的45%繳納。？(三)購房款超過家庭住房貨幣金額30%的部分，按65%繳納土地收益。？(4)賣方家庭擁有兩套以上(含兩套)租住或購買的公房的，出售其中壹套時，還應評估其余房屋，合並計算總房價。根據房價占總房價的比例，土地收益應按前三款規定的方法繳納。土地收益由市土地管理局收取和退還。？2.綜合稅費的繳納。出賣人按照房價的5%繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅等綜合稅。出賣人出售房屋後再次購房，且購房款等於或高於出售款的，全額退還上述綜合稅費；購房款低於房價的，按房價與房價的差額計算上述綜合稅費，超出部分予以退還。綜合稅費由市房改辦以保證金形式暫收，專戶管理，購房後壹次性結清。如果賣方在支付定金前後壹年內需要退還新房定金，可持定金收據和新房的房產證到市房改辦辦理退款手續。壹年內，賣方未要求退還定金的，市房改辦將定金轉為綜合稅，向市地稅部門繳納。？3.買受人按房價的4%繳納契稅；出賣人在出售房屋之日前後壹年內購買新房，且購買價格高於出售價格的，按購買價格與出售價格差額的4%繳納契稅。按照征補分離的原則，市財政按照房價款1%及差額給予補貼。？4.買賣雙方各按房價的0.5‰繳納印花稅。？5.已購公房上市出售的，出賣人應當繳納150元的準入審批和房產交易綜合服務費；買受人需支付辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》兩項證照費150元及房產交易綜合服務費100元。？6、職工將已購公房進行產權調換，所繳納的稅費視同出售房屋處理。？
(3)職工購買的公房上市出售程序？1.職工將所購公房投放市場前，應填寫《無錫市職工公有住房上市出售申請表》，並攜帶產權證明和由同住壹戶的全體成年人簽字蓋章的《無錫市職工公有住房共有人同意書》及相關書證， 由申請人及配偶工作單位(無單位的，到戶口所在地街道辦事處)證明，原出售單位(自辦住房單位)確認出售住房時是否與職工有書面協議，房管部門審核並報市房改辦批準後方可上市出售。 ？2.已購公房出售的職工，必須到無錫市房屋置換中心辦理相關手續。？3.買賣雙方自願按市場價買賣後3個月內，應向市房地產交易管理部門申請辦理交易過戶等相關手續，買方方可辦理房屋所有權證。4.辦理完房屋所有權轉移登記手續後，買受人持變更後的房屋所有權證向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續，領取國有土地使用證。本辦法實施前，尚未領取土地使用權證的已購公房需要在2000年底前上市出售的，房屋產權人可以租賃房屋所有權證先行辦理交易過戶手續，在辦理完房屋所有權轉移登記手續後30日內，受讓人持變更後的房屋所有權證到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。？
(四)職工已購公有住房出售後，房屋的維修管理仍按《無錫市公有住房售後維修管理暫行辦法》和《無錫市住宅區物業管理暫行辦法》執行。負責* *二手部位、* *二手設施設備維修管理的單位和上市出售住房維修基金管理模式不變。買賣雙方和負責維修管理的單位辦理分戶更名手續，維修基金隨房屋產權轉移而轉移。
(五)符合《無錫市市區公有住房出售實施細則》政策規定，居住在可售範圍內尚未購買的單用途成套公有住房的承租人，在落實其住房購買人後，允許其按當年房改成本價政策和本辦法上市銷售同步購房，並辦理房改購房、交易過戶、領證手續。？
(六)違反本辦法第五條規定，將不準上市出售的已購公房予以沒收，沒收非法所得並處以10000元至30000元的罰款。對隱瞞信息、弄虛作假或私下交易的，將嚴肅查處，並視情節追究其法律責任。