機構投資者評論Institutional Investor Review：記錄最傑出的投資人物與事件
分析師 | Rafael Ge
編輯 | 白曼
出品：機構投資者評論| IIR研究院
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此“普洛斯”非彼“普洛斯”
如今提到物流地產商和物流產業投資，不可能不提普洛斯，但很多讀者可能並不知曉，如今我們提到的普洛斯，其實並非物流地產鼻祖、物流地產概念的提出者、全球第壹的物流地產經營商—美國普洛斯集團，而是其較早剝離出的亞洲業務和團隊—新加坡普洛斯集團（Global Logistic Properties，GLP）的延續，如今，其與全球第壹的物流地產經營商Progolis已經並無關系。
上世紀80年代，美國Progolis （原普洛斯，現安博公司） 提出物流地產的概念 （物流地產指物流地產商根據客戶需求，選擇合適的地點，建設專用的物流設施，再轉租給客戶，並提供相關物業管理服務的物流活動） 並率先進行實踐， 如今美國Progolis早已成為全球最大的物流地產商。據Progolis官網，截至2020年末，美國Progolis業務覆蓋四大洲19個國家，管理資產總值1450億美金，年度流轉貨物總值2.2萬億美金，相當於19個國家GDP總值的3.5%。
新加坡普洛斯集團（GLP）前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業務，2008年被新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，並於2010年10月在新加坡證券交易所上市。
7年後，2017年7月14日，中國財團116億美元成功收購普洛斯，財團情況：厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進程正式完成。
從2003年美國Progolis進入中國市場，到如今GLP普洛斯在國內物流領域的核心地位，中國物流地產及物流產業的發展，離不開富有國際經驗的公司及團隊的輸出及實踐，當然也同樣得益於幾年前中國財團對普洛斯的私有化的前瞻。 IIR本篇案例將主要圍繞如今的普洛斯GLP集團進行案例分析，重點涉及物流板塊的投資。
從被迫賣身到稱霸武林：普洛斯GLP物流地產稱霸史
2018年1月普洛斯的私有化完成，代表著中國物流巨頭首次走向世界舞臺。
從2009年ProLogis13億美金出售全部中國資產和部分日本地產基金組建GLP，到2017年中國財團用116億美金代價買進普洛斯，再到2019年，普洛斯美國部分物流資產以187億美金出售給黑石集團，普洛斯GLP的發展與估值壹樣，以中國為中心，呈現指數級增長。
物流地產全球網絡及規模：
截至2020年末，普洛斯GLP全球業務覆蓋四大洲17個國家，資產管理規模超1000億美金，不動產及私募股權基金63支。
2020年，普洛斯GLP全球新簽租約及續租總面積達2270萬平方米，同比增長57% 。同期，新開工項目總面積達560萬平方米，涉及總投資額53億美元，同比增長75%。
普洛斯GLP物流地產運營模式：
不同於萬緯、京東、宇培等跨界及國內物流地產商的重資產模式，普洛斯GLP通過物流地產基金模式，實現了輕資產、高周轉運營，有效解決了長期持有物業過程中的資金占用難題，加速了自身的擴張。
普洛斯GLP在中國（物流地產）：
普洛斯中國是普洛斯集團在中國境內的開展現代倉儲開發、經營和物流相關業務的平臺，同時，其業務內容還涵蓋私募地產基金、資產證券化、戰略合作及投資等。
隨著經濟的發展和居民消費水平的提升，中國物流需求不斷增加，電商推動快遞和倉儲需求快速崛起，物流地產商也在加速擴張。截至2018年，全國營業性通用倉庫面積為10.6億平方米、物流園數量達1638個 （中國產業信息網數據） 。
普洛斯GLP在中國通過並購+合作的方式快速發展，已經成為中國境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域，更是具有絕對的領先地位。
據普洛斯中國2021年1月20日發布的2021公司債募集說明書顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國在境內所持有物流倉儲面積約4042萬平方米，持有已建成的倉儲面積約為2989 萬平方米，位居中國境內現代倉儲行業第壹。普洛斯中國的倉儲物流園已覆蓋中國43個主要城市和物流樞紐市場，擁有397個倉儲物流園，所持有倉儲物流園總建築面積約4288百萬平方米，在中國的資產規模超過300億美元。
2020年1-9月，普洛斯中國實現營業收入總計9.23億美元，倉儲租賃及基金管理業務的收入 （主要為倉儲租金收入、為倉儲客戶提供相關的金融服務收入和管理費收入等） 占營業總收入的比例達94.02%，其中倉儲租金及相關收入占營業總收入的比例達73.69%。
普洛斯中國的主要客戶（物流地產）：
普洛斯中國的客戶多為大中型客戶，主要客戶行業多為第三方物流行業、電商零售行業、制造行業和醫藥行業等。
普洛斯GLP基金版圖
物流地產基金：
除現代倉儲開發、經營和物流相關業務，普洛斯中國在投資管理方面也有者豐富的經驗，在中國境、內外募集並運行了多只專門投資於中國的物流地產基金，這些基金資產管理規模已超過1300億元人民幣，團隊也以富有經驗的物流產業人士及普洛斯元老為主。
股權投資（基金投資+直接投資）：
普洛斯中國在中國境內除了投資物流地產外，也做了很多股權投資。作為LP的基金投資方面，普洛斯投資2億，出資支持中國國有企業混合所有制改革基金 （2020年12月） ，出資5000萬元成為原高瓴資本洪婧發起成立的高成資本LP。
近年來，隨著普洛斯GLP在物流生態體系的布局， 普洛斯中國的投資標的由早期的物流運輸為主業逐漸拓展到提升物流基礎設施業務的相關領域，如：大數據及金融 科技 、人工智能等，人工智能方面重點在自動駕駛、無人駕駛方面會與物流體系協同。
隱山資本：
隱山資本是普洛斯旗下的私募股權投資平臺，成立於2018年，主要聚焦物流生態領域的投資。據中基協數據顯示，隱山資本現有備案基金2只 （其中1只已提前清算） ，管理規模近100億元。
隱山資本作為普洛斯旗下的投資平臺，重點對與普洛斯物流基礎設施業務互補的領域進行投資，進壹步助力普洛斯物流生態體系的建設。截至2020年末，隱山資本已投資規模超60億元，已投公司超50家，多投資於物流運輸行業 （超50%） ，且有部分項目承接於普洛斯早先投資的份額。
普洛斯建發股權投資基金：
2020年9月，普洛斯GLP聯手廈門建發集團發起設立了首支母基金——普洛斯建發股權投資基金，由普洛斯、建發集團、廈門市國企戰略發展基金及自貿區、翔安區***同出資，並成立廈門君聚投資管理有限公司負責運營管理。基金目標規模75-100億元人民幣，現首輪募資50億元已完成。同樣延續普洛斯身份與原則，母基金團隊人員均為市場化招募，且均為具有豐富母基金投資經驗的專業人士。
截至2021年2月10日，普洛斯建發股權投資基金已投資規模超6億元人民幣，投資基金5只，被投機構包括鐘鼎資本、君聯資本、晨壹投資、湖北凱輝基金和元生創投。
2020年10月，普洛斯建發股權投資基金做了第壹筆直接投資——震坤行，同期參與投資的機構還有：雲鋒基金、中國國有企業結構調整基金、騰訊投資、經緯中國、君聯資本、同創偉業、建發新興投資、鐘鼎資本、元生創投等，可見，普洛斯建發母基金的直投部分，也與被投GP互動頻繁，積極獲取直投項目機會。
物流領域投資拍檔：普洛斯與鐘鼎資本
鐘鼎資本是壹家專註物流領域的機構眾所周知，梅誌明作為普洛斯GLP的掌門人，同時還兼任鐘鼎資本的創始合夥人和投委會主席職務。鐘鼎資本自成立以來，長期深耕物流領域，與普洛斯GLP互動頗多，在投資標的上存在較多交集。
結語
物流領域 （含物流地產） 多為重資產，強資本驅動。 普洛斯作為海外基因、如今已充分實現本土化的壹家產業資本代表，物流地產開發+運營+基金管理的模式，讓其業務形成更加穩定的鐵三角。
隨著國內消費升級和電商產業的迅速崛起，物流行業更進入機遇和挑戰並存的新競爭格局期，而基金管理業務不僅給普洛斯賦予了財務杠桿效應、新的利潤來源和更快速的資金回籠，同時作為物流基礎設施的構建者之壹，其也吸引了各類無形資源，讓其擁有了強大“朋友圈”，如大型互聯網平臺、險資、房地產商等 。
在投資板塊內部+外部基金聯動的模式，LP與直投並行出擊，外加深度合作夥伴，普洛斯無疑成為抓住中國機遇、構建中國物流基礎設施、深度賦能產業的典範。