在壹二線城市嚴厲調控圍堵之下，房企拿地需求層層外溢，核心城市周邊的三四線城市成為各房企布局的新戰場。
公開信息顯示，2017年上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃誌龍表示，相對於壹二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出於地方收入的考慮，雖然很多地方仍處於去庫存狀態，但房價走高促進了土地市場的活躍。壹些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈。
不過，對於開發商來說，有地就有未來，備足糧草是生存之本。但是相比七年前樓市調控下的反應，開發商在此輪火熱的投資中趨於理性與謹慎。
“有了地就有未來”
幾年沈寂後，在監管層“因城施策”的調控下，除了壹二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點。1月至6月，20家品牌房企三四線城市拿地金額翻倍，而全國50個城市的土地溢價率排名前10位城市中，80%屬於三線城市。
5月，嘉興的壹場持續8個的土地拍賣會，吸引了88家房企搖號，“中簽”者現場振臂歡呼。6月，河北正定新區的土拍大戰，同樣引人關註，6塊地吸引了包括恒大、碧桂園、保利等23家房企的“爭搶”，攬金41.9億元。搶地現象層出不窮。
某房企投資負責人表示，隨著壹二線城市的拿地門檻越來越高，壹些房企轉到三四線城市補倉意願強烈，房企資金外溢趨勢愈發明顯。
市場人士指出，房企拿地主要聚集在壹些重點二線城市及周邊三、四線城市。在7月份“租售並舉”的政策推動下，壹線城市土地市場率先做出調整，推出純租賃用地，供地模式並未改變城市土地現狀，壹線城市的土地市場競爭激烈程度仍高。部分東部沿海地區三四線城市仍是土地市場主力軍，企業拿地積極，市場熱度持續高漲。
福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，三四線城市土地價格過高將會給開發企業帶來收益偏低的風險。壹些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但因為未來三四線城市市場充滿不確定性，壹旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰，高地價將為房企的發展埋下巨大隱患。
“對開發商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地壹定會死，歸根到底還是市場的預期。高價拿地雖然難受，但這麽多年來，很多高價拿地的企業並沒死，這就使得開發商寧可冒風險也不願意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房這班車。”壹位開發商直言。
環京環滬熱浪再起
除了層層拔高的地價外，三四線城市正在經歷著節節攀升的房價。據鏈家研究院披露，大批三四線城市房價已經突破1萬元/平方米，其多聚集在“環京”、“環滬”城市圈中。
例如，環京的河北廊坊，房價已經達到2萬元/平方米，直逼壹線城市，超過絕大多數省會城市。2016年1月至今，廊坊房價從8500元/平方米漲到22000元/平方米，永清從5700元/平方米漲到20000元/平方米，張家口也從7500元/平方米漲到12000元/平方米。
河北省住宅與房地產業協會相關負責人表示，北京調控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區域就成為投資者購房的重要戰場，導致市場供需結構緊張，這也是過去壹年河北多地房價上漲壹倍多的主要原因。
經濟學家馬光遠指出，如今三四線城市房價的上漲可能比2016年房價的上漲要危險。無論從購買力還是房地產的基本面來看，三四線城市都沒有有力支撐。就泡沫而言，三四線城市的泡沫要比壹二線城市大，壹二線城市的泡沫以後是可以消化掉的，但三四線城市房子過多，很難去消化。
其實，這輪三四線城市的去庫存加速的種子，是在去年被“埋下”的。彼時由於樓市政策、金融政策松動，房地產市場供需兩側均出現火爆。隨後壹二線城市限購，更為三四線城市引來部分“遊資”。加上各地城市化進程的推進，以及舊城改造工作的持續，本地外地購房者也非常充足。這些因素助推了當地房價的上漲。
七年之隔
房企投資從盲目到謹慎
實際上，此輪壹線城市調控之後引發的三四線城市樓市的火熱，與2010年至2011年的那輪調控有著諸多的相同與不同。
對比兩輪調控不難發現，兩輪三四線城市的樓市火熱行情都是由於對壹二線熱點城市房價高企，又出臺收緊的調控政策之後，市場需求被擠壓向了三四線城市的。
不同的是，2010年至2011年的調控是“壹刀切”，三四線城市受到了限貸影響;而本輪調控則“因地制宜，因城施策”，三四線城市受到了去庫存政策支撐，同時，棚改貨幣化補貼提高了三四線購房者的購買力。
另外，兩輪調控都是壹線城市收緊3至4個月後，購買需求逐漸從熱點城市轉向三四線城市，同時三四線城市銷售面積同比增速明顯上升，土地市場重新獲得關註，成交面積和出讓金都有大幅提升。
粗略統計，上壹輪調控中，三四線城市土地成交占比由55%提升到59%，此輪則由51%提升到54%。2010年至2011年三四線城市土地出讓金占比由33%提升至41%，本輪占比則由23%提升至33%。
前述某開發商稱，上壹輪三四線城市市場火爆是借助了“城鎮化”的東風，房企全面布局三四線城市，中西部和東部地區都有分布，房企拿地相對盲目。而本輪房企在三四線城市發力較為謹慎，重點布局核心城市群範圍內的三四線城市，導致京津冀、長三角、珠三角及長江中遊等大城市圈內的三四線城市土地市場明顯升溫。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，對於三四線城市，房地產市場主管部門要在市場景氣時審慎調控，從而規避風險。房價上漲時，進行引導，防止過熱;供地上不能因為市場好，就大量供應，而應該長遠考慮市場承受力。