壹.前言
隨著經濟的發展，改善居住條件已經成為中國城市居民最迫切的問題。重要的解決辦法是住房商品化。壹方面，它需要強大的住房消費貸款支持，
另壹方面，也為銀行推廣個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件，賦予了銀行進行金融創新的內在動力。自20世紀90年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來，面對住房金融豐富的市場資源，我國各銀行普遍開展個人住房消費信貸業務，甚至推出專門的業務品牌，如農業銀行的“幸福之家”、建設銀行的“幸福之家”，業務量呈逐年明顯上升趨勢。據中國工商銀行有關統計，該行全國個人住房貸款已由年的1億。
到2000年底，人民幣增加到1億元，幾乎翻了壹番.有壹萬戶人家用工行的貸款住進了新房。因此，加強住宅領域的銀企合作是促進住宅產業現代化的有力保障，發展住房消費信貸是促進我國住宅建設新的經濟增長點的重要政策措施。然而，通過對我國住房消費信貸市場尤其是溫州的實證調查和分析，我們發現其運行中仍存在壹些亟待解決的問題。
二，住房消費信貸市場存在的主要問題
1，居民住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統，但人們的投資意識相對薄弱。大部分居民買房是為了改善住房條件，用於投資目的的比例還是很小的[日本]。中國人的另壹大傳統是量入為出，他們習慣用自己的積蓄買房。很大壹部分消費者仍有“無債壹身輕”的傳統消費觀念，但仍不適應西方盛行的超前消費。
2，居民的收入預期。
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗，城鎮普通家庭是否具備住房債務消費的經濟承受能力，主要取決於其穩定的家庭收入水平。收入水平越高，住房消費信貸的經濟承受能力越大。住房消費信貸對擴大需求的作用越明顯。
目前，我國經濟正處於轉型期，產業結構的調整和進入，使城鎮居民，尤其是中低收入階層產生了以下憂慮:下崗職工失業保險制度不健全，患病者醫療保健制度改革還不到位，養老保障制度不完善。業內人士分析，普通工薪階層的購房總價控制在家庭年收入的兩倍以下比較合適。如果貸款80%，期限為年，以後最好不要超過家庭收入，否則會影響正常生活水平。這些現實問題的存在，使得城市家庭經濟承受能力較弱，導致城市居民收入預期較低，住房消費信貸難以快速發展。
3.住房消費信貸的風險控制與擔保。
由於個人住房消費貸款具有客戶多、分散廣、基數大、期限長的特點，很多風險點難以控制。在個人住房貸款操作過程中，銀行可能存在的風險包括財產風險
權利風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此，國外消費信貸發展的經驗表明，防範住房消費信貸風險必須滿足以下條件:壹是穩定性
透明的收入來源是可靠的個人信用資質等級、住房產權抵押擔保、必要的住房消費信貸擔保體系和有效的政策保障體系、適合不同層次需求的多種住房消費信貸。以上五個因素正是我國住房消費信貸的運行情況。
的缺陷。第壹，貸款機構無法知道住房消費者的實際收入水平。根據國外消費信貸的通行規則，為了降低家庭住房消費信貸的還款能力，住房支出與收入的比例壹般控制在10%和10%之間。由於我國居民收入中包含大量的非貨幣收入和灰色收入，目前銀行采用的唯壹能夠證明借款人還款能力的“收入證明”，經調查核實後大多不真實，使得貸款機構無法準確測算和核實居民收入的實際水平，無法確認住房消費者的貸款資格，無法有效控制住房消費信貸風險。另外，由於不同銀行之間的信息溝通不完善。如果購房者想要在多個地方，
買房時，他會多份證明自己的收入，可能會被不同的銀行用來提供按揭貸款。這樣實際貸款金額遠遠高於規定金額，每月還款額也遠遠大於其月收入。銀行的住房貸款風險不知不覺就翻倍了。
二是住房消費信貸缺乏個人信用體系。因為沒有與個人信用體系相配套的個人信用評估、個人征信和個人破產制度。所以個人信用無法準確把握。
個人住房消費信貸風險無法控制。
第三，缺乏必要的住房消費信貸擔保體系。由於我國現有的擔保法律法規對住房消費信貸沒有相應的規定，二級市場上的存量房和公房使用權的發展嚴重滯後。
之後，貸款抵押的房屋產權和使用權流動性差，消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式，也無法為貸款機構提供有效的風險保障。
第四，缺乏有效的政策保障體系。因為我國沒有完善的商品房保險擔保體系，沒有政府機構提供的擔保體系，沒有政府機構，包括房地產證券。
住房債券。因此，不可能為住房抵押貸款提供強有力的擔保和支持。
第五，缺乏社會不同層次需要的住房消費信貸品種。
壹方面，中國缺乏長期住房消費信貸品種的供給，另壹方面，
另壹方面，現有的按揭貸款首付大，期限長。
小，利率高，無法吸引更多的中等收入階層，無法滿足。
對更多住房消費信貸的需求。
，信用管理的概念
由於傳統體制和中國目前資本形成的固有慣性
稀缺性的特點，使銀行在開辦住房消費信貸時，既存在
在壹些思想觀念和壹些具體操作問題上存在壹些矛盾。
標題。它的性能
壹是住房消費貸款抵押物處置難以落實。這非常
很多房子都是預售的，根據《房地產抵押管理辦法》。
固定的、期房的抵押合同在房產部門簽訂。
辦理預抵押登記，待房屋取得產權證後再辦理正式抵押。
收費登記程序。如果貸方不能在抵押前償還銀行貸款
錢，也就是房貸會給銀行。由於種種原因，目前住房
還有壹個問題就是辦理房屋產權證難。例如，在溫州，有
很多住戶住了兩三年都拿不到房屋產權證。
舉例。沒有產權證，房子不能正式抵押，銀行也
妳不能合法處置抵押的房子。有時銀行無法接觸到借款人
當房屋抵押通過還貸方式處置時，甚至會受到市場的影響
市場和考慮到社會穩定等因素，很難保全貸款債務。
沒錯。這些因素在很大程度上制約了個人住房信貸業務。
的發展。
第二，壹套科學規範的銀行管理體系尚未形成。
比如住房個人按揭貸款，面臨更低的首付和更低的利率。
高，手續復雜，條件苛刻，收費不合理，覆蓋面窄，
嚴格的擔保程序等難以刺激個人住房信貸的條件。
〕
三是銀行自身業務量和成本增加。住宅抵押貸款
款，要經過借款人資格審查、抵押、評估和登記，承擔。
第三個方面是擔保支付合同的公證。
可獲得，導致銀行成本增加，工作量增加。同時，貸款
在付款的過程中，妳必須經過房屋勘測、估價登記、鑒定和付款。
稅、付款等。，也不同程度地增加了貸款消費者的負擔，從
但是，不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三，住房消費信貸市場的解決方案
鑒於我國住房消費信貸存在的問題，我們認為宜采用
采取以下對策。
實施健康、合理、穩定的住房消費心理機制。
第壹，制定合理透明的住房消費政策，讓居民在
在了解住房政策法規的基礎上，了解政策的合理性，然後
自覺執行新政策，對住房消費者形成穩定的心理預測。
第二階段是進壹步規範住房壹、二級市場和房地產交易法規。
然後，加強保護住房消費者合法權益的機制，減少住房交易。
稅費，營造公平合理的住房消費環境，形成
壹個健康向上的住房消費心理機制群體。
擴大住房消費信貸的領域和群體。
在住房消費群體的選擇上，鑒於中國的高收入
大多數官員階層和政府擁有住房和住房消費的是低收入階層。
客觀現實表明，目前潛力並不大，住房消費信貸政策的出臺應引起重視。
引導住房消費欲望強烈、有壹定經濟實力的中型企業。
收入階層不僅有較好的預期經濟發展潛力和債務住房消費。
心理費用，也是針對年輕消費群體的迫切住房需求，有針對性地開發的。
壹些配套的優惠激勵政策，重點啟動這些中等收入群體和
青年群體的住房消費行為。在消費領域，應該立足於
不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向，采用
采取多元化、多層次、多領域的住房消費信貸，使消費者
根據自己的經濟能力和生活意願有目的地選擇住房消費。
信貸品種，結合不同消費群體的不同住房消費需求
點，制定壹些配套的激勵措施，如利率補貼、減免等。
稅費、免貸款、按揭購房公證費等。，來啟動和推廣這個。
部分居民的住房消費活動。
建立和完善發達規範的住房信貸體系。
歷史經驗表明，當壹個國家進入“住房”和“旅遊”消費時
在升級階段，居民的消費模式也發生了變化，逐漸從
自我儲蓄的滯後消費變成信用支持的提前消費，即進入
消費信貸時代。目前，中國正從住房消費轉向福利分配。
制度到住房消費的貨幣分配制度，以及消費貨幣化是
七月溫州大學學報
消費信貸的基礎。因此，建立和完善發達和標準化的住房。
信用體系迫在眉睫。首先，政府應密切關註包括住房消費信貸。
相關的立法工作，特別是在建立區域個人的過程中。
在信用體系的基礎上，盡快建立全國個人信用體系，
並針對個人信用制定統壹的信用標準和授信方式，其次，推進。
進壹步完善住房消費信貸商業保險制度，制定政府保險。
並建立必要的住房消費信貸資金供給。
最後，該機制是結合我國當前資本市場發展的現狀而培育的
培養壹些能夠長期融資，吸引和集中資本的市場主體。
投資者在市場上持有的私人分散基金和機制人壽保險
黃金、養老基金等長期資金，提供更多的住房消費信貸。
資金來源廣泛。
建立良好的住房信貸風險分配機制。
客觀地說，無論是在發達國家還是在新啟動的發展
在發展中國家的住房金融市場中，住房消費信貸風險始終是客觀存在的。
現存的。盡管中國頒布了商業銀行法，
擔保法、城市房地產管理法、個人住房擔保
貸款管理試行辦法》等法律法規，但“住房抵押
法律還沒出來，導致抵押人和抵押權人之間的抵押。
以及抵押變現、擔保、保險等法律法規解釋缺乏權威性。
根據‘學習’。因此，壹方面，政府部門應該加強相關法律體系
另壹方面，銀行也要建立科學的風險約束配置。
機制。
壹是建立健全政府保障體系，充分發揮政府的生存權。
住房消費信貸的支撐作用。中國屬於發展中國家，而城市。
經濟體系完全建立起來還需要壹段時間。改革以來不同了。
階層之間和不同行業之間的收入分配差距迅速擴大，而且仍在擴大
擴大局勢。因為住房涉及千家萬戶的利益，是個敏感的行當。
產品。如果建立非營利性的國家住房抵押貸款擔保
公司，針對壹些購買商品房有實際困難的中低收入人群。
保證有利於解除他們的後顧之憂。因此，形成標準化的國家。
壹個專門的住房保障機制，不僅可以克服企業出面的現狀。
擔保的諸多缺陷可以有效分散銀行風險，增加融資。
機制的安全性。
二是建立和完善住房金融二級市場，充分發揮社會作用。
以保險金融市場為基礎，嘗試支持保險基金養老基金。
與* * *基金等金融機構積極參與住房金融二級市場，更
很好地體現和推動了住房消費信貸的實施。
三是建立和完善住房二級抵押貸款市場，發展抵押貸款。
證券化，充分發揮證券在住房消費信貸中的支持作用。
開放住房二級抵押貸款市場不僅可以進壹步開拓全社會的
為住房市場提供有競爭力和選擇性資金的資產潛力。
來源，還通過重組產權，分散和轉移住房貸款風。
風險，成功地在住宅金融市場和資本市場有機地，推。
住房貸款風險分配的社會化。
加強金融創新，尋求銀行利潤最大化。
中國入世後，外資銀行進入中國的門檻。
不斷減少，廣泛涉及中國金融市場的各個業務領域。
但是，包括個人住房信貸業務在內，銀行之間的競爭將會加劇。
使國內金融機構加快創新步伐。具體到個人住房信貸行業
服務領域的金融創新體現在
首先，在思想上，銀行應該為個人住房消費提供信貸。
對促進住房建設和經濟增長之間的關系有明確的認識。
知識，進壹步增強開拓進取意識，改變舊的習慣和思維。
式，大膽創新，勇於改革。
第二，在具體的服務水平、服務方式和服務態度上。
有實際的大提升，讓消費者方便、快捷、滿意。
三是進壹步拓展住房消費信貸服務品種，拓展服務領域。
領域優化服務環境。根據消費者的不同要求，開辟住房改革
住房貸款、住房使用權貸款、住房互換貸款、私房和二手房。
出售貸款，盡快形成全方位的明確的住房消費信貸。
模式。同時，圍繞住房消費信貸領域，發展住房。
信息咨詢、銷售指導、個人住房貸款方案設計、住房保險
保險公證、按揭還款受理、產權代理等“壹條龍”服務，
發揮主觀能動性，擴大住房消費信貸規模。
四是創新金融工具。例如，使用收入增長和
時間是成正比的關系，逐步提高個人住房貸款的還款。
滿足部分觀念更新快、消費欲望強的年輕人的理財需求。
當需求利用符合國際標準，市場利率實施時，可變
針對不同層次金融需求客戶的個人住房貸款利率新品種。
做出選擇。
四。結束語
隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的發展
展，遇到的壹個問題是目前大多數城市居民的實際收入。
房價高低的矛盾。並開辦個人住房消費信貸業務
展，可以有效地解決購房者資金不足，購買房子的困難。
經濟壓力會分解到未來幾年。居民的潛在消費意願
希望轉化為真正的購買力。因此，有效地解決個人住房消費。
信貸活動中存在的問題對我國房地產和住房制度的發展有很大影響
這項改革意義重大。