(1)項目融資是指融資者向特定項目提供的貸款，提供貸款的投資者可以是股權投資者，也可以是獨立於股權投資者的貸款人；
(2)項目融資依靠項目本身產生的未來收益作為其還款保障，這是與金融機構壹般貸款融資最根本的區別。此外，典型意義上的項目融資不依賴於東道國政府或其他部門和機構的擔保，其債權人對未履行擔保義務的東道國政府及其金融機構沒有追索權。因此，項目融資也被稱為“無追索權融資”；
(3)項目融資通過壹系列的合同和協議將風險分散給與項目相關的各方。投資者對項目貸款人的責任限於其出資額(股本)。換句話說，項目融資的貸款人對項目業主(項目的股權投資者)投入的資產和其他收益沒有追索權。因此，項目融資也被稱為“有限追索權融資”。
因此，真正的項目融資與目前國內專業投資公司募集的主城建設信貸資金有本質區別。
後者基本是政策性資金。雖然這部分資金的使用是商業化的，但其投資和償還仍納入專業投資公司的“統借統還”模式，由公司資產擔保，其債務風險無法分散。然而，項目融資的投資和償還機制很好地平衡了項目和項目投資者在項目收益、資金風險和金融信用方面的利益關系。同時，項目融資本身也有以下要求:項目融資所針對的項目主要是能產生投資收益的項目(但不排除應用於微利公益項目的可能性)；由於項目公司承擔項目建設和未來經營管理的主要成本和風險，項目融資的成本和費用壹般高於其他融資方式，至少在項目投資初期是如此。基於以上思路，設計了以下方案:
(1)專業投資公司資產重組與分立。借助資本市場推動專業投資公司的資產重組，將公司的存量資產分離為盈利性和非盈利性(也稱微利)兩大類。盈利性資產並入專業投資公司擁有的以上市公司為核心的資產板塊。對於之前沒有控股上市公司的專業投資公司，可以以這些優質資產為核心，成立股份公司或者參股、控股上市公司，然後通過控股公司進行融資和運作，獨立承擔風險；微利資產以政策支持投融資為主，力求商業化運營最大化；
(2)采取“政府主導、社會輔助、多方籌資”的方式解決資金問題，構建投資主體多元化的投融資新格局。拓寬微利項目融資渠道，包括:政府投資、國際資助、受益單位支持、投保企業風險擔保、專業公司投資、補充經營收入等。
(3)設立償債基金，支持微利公益投資項目。償債基金的初衷是保證債務資金的及時償還，從而增強債務人的財務信用，降低財務風險；同時，償債基金的主要來源是政府部門的財政補貼、稅收返還和土地租賃收入，是政府部門為城市建設爭取優惠政策和資金支持的重要渠道之壹；
(4)償債基金註入微利公益投資項目，實現項目投資收益重組。因為項目融資的信貸模式和融資(項目公司)的資產組織形式是密不可分的，從財務角度來說，如果項目公司的自有資產(包括未來項目資產和投入項目建設的股權資產)能夠解決投資回報問題，那麽項目融資的信貸資金來源就有了保障。將償債基金註入低利潤的公益項目，不僅是簡單的解決資金和信貸問題，也是構建政府基礎設施建設新機制的問題。它不僅僅是政府行為，而是政府支持的建設項目的市場化行為。設立的償債基金必須規範運作。專業的投資公司壹定要有充分清醒的認識，不能盲目擴大償債基金的金融和信用擔保功能。擬定了將微利項目註入償債基金的基本框架:根據實際情況，
(1)償債基金是獨立法人，按照市場原則運作。在保證基金流動性的前提下，投資於貨幣和資本市場，在有限風險下獲取投資收益；
(2)償債基金的主要資金來源為非債務資本收益，包括財政撥款、稅收返還、土地租賃收益、投資收益等。
(3)償債基金選擇社會效益好、有增值潛力的微利項目，通過提供信用擔保、貼息等方式給予資金支持。
(4)償債基金采用壹種新型的銀企合作方式，即與商業銀行達成協議，根據微利項目的具體情況，以保證金的形式將壹定數額的資金存入專門的銀行賬戶，由約定的銀行按照協議約定的擔保放大倍數向微利項目提供貸款。保證金將作為償債基金對微利項目的資金支持，提供貼息和信用擔保，並限定專業投資公司的最高風險限額。
(5)在政府協調下，由金融機構和建設單位共同組建區域性、專業性的城市基礎設施建設信用再擔保機構(或信用保險機構)，為微利公益性投資項目提供再擔保服務，實施擔保風險控制。根據我國城市建設水平和發展規劃，未來幾年將出現大量低利潤的公益性基礎設施項目，解決其資金問題成為當務之急。目前，我國壹些城市建設項目(以及其他基礎設施項目)已經在部分投資項目中實施了項目融資，並取得了良好的效果。但這些基本都是盈利項目，而且都是保底完成的。從這個意義上說，微利公益項目使用項目融資進行建設是沒有先例的。
造成這種情況的原因是多方面的，其中之壹就是業內人士受限於項目融資的靜態內涵，缺乏從動態的角度，從資本市場相關的金融理論來分析項目融資中的各方。通過設立償債基金為項目融資，將社會資金和外資引入城市基礎設施項目，是可行的，至少是值得探索的思路之壹。