壹，通江縣物業管理的現狀
通江縣從2005年開始逐步實行物業管理。近年來，在各級黨政領導的關心支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，通江縣物業管理工作取得了初步成效。目前有26家物業管理企業，目前主要有三種管理模式:壹是專業物業管理。主要是房地產企業近年開發建設的商品房，功能和物業管理條件相對完善，聘請物業管理公司實施專業化管理；二是獨立物業管理。主要是單位建的辦公綜合樓、職工集資建房、房改房，由單位或業主出錢，他們請人看門打掃衛生；三是自由式物業管理。主要是老城區2005年以前建的商品房，拆遷和集資建房，由小區和業主自己牽頭，臨時聘請退休人員和下崗職工來照顧和清理。
二、開展的工作
(壹)強化業主自治，加快成立業委會的步伐。積極推動成立社區業委會，強化業主自治，同時依法加強對新成立業主委員會的培訓，指導業主委員會制定規範的業主管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則，支持業主委員會開展工作，從源頭上規範物業管理。
(二)加強行業管理，逐步提高物業行業監管水平。認真貫徹執行國家、省、市、縣有關物業管理的法律法規，不斷規範物業管理行業行為，努力提高監管水平，引導物業公司依法依規進行小區物業管理。按照《四川省物業管理條例》的規定，嚴格規範物業企業的管理行為，要求在小區主要位置公示收費項目和服務標準，接受業主監督，開展物業服務收費專項檢查，嚴厲查處物業服務中的違規行為。積極開展住宅安防設施、水電設施、高層電梯等特種設備專項檢查。，及時發現並督促整改問題，最大限度地預防和減少事故，促進管理服務向規範化、專業化方向發展。
(3)強化服務質量，不斷規範物業服務行為。嚴格按照前期物業服務合同(示範文本)和業主臨時管理規約(示範文本)，指導物業服務企業與業主委員會或委托人簽訂規範的物業服務合同，按照合同約定提供質價相符的服務。
(四)嚴格使用程序，提高物業維修資金的使用效率。針對大部分住宅小區已過維修期，導致房屋和基礎設施損壞，居民投訴越來越多的情況，積極引導業主籌集房屋維修資金，設立物業維修資金專用賬戶，並建立賬戶管理制度，按物業管理區域、樓棟、戶審核交存情況，設立明細賬戶，嚴格使用維修資金，確保住宅物業維修資金的使用率。2017在全縣20多個物業小區進行了30余次的應急維修。對於維修主體不完善的小區，通過現場檢查，組織社區居委會幹部參與，通過公開透明的業主參與，及時啟動應急維修程序，解決了管道堵塞、房屋滲漏、化糞池汙水外溢等生活難題，年維修資金30余萬元。
(五)建立投訴機制，組建物業糾紛調解機構。通江縣物業糾紛人民調解委員會成立，辦公室設在通江縣房地產管理局。積極配合社區及時調解縣轄區內業委會與物業公司、物業公司與業主之間的糾紛，妥善解決上東逸景小區業主、物業公司、開發企業之間因開發遺留問題產生的矛盾。同時，對各類物業服務企業的服務質量和收費行為進行跟蹤檢查和監督管理，及時糾正物業服務中只收費不服務的行為。對懈怠履行《四川省物業管理條例》相關規定和約定義務的物業服務企業和責任人，采取通報批評、罰款、信用記分等處罰措施，切實維護業主合法權益。
(六)認真接待來訪，及時回復物業服務來信來訪。我們及時關註了12345和通江論壇的物業服務需求。針對物業服務中反映的商品房開發建設和管理中的信訪問題，通過實地調查、約談溝通、會議調解、責令整改等方式及時回應，全年處理信訪30余件，網上回復滿意率達到90%以上。
第三，取得的成果
(壹)收集* * *知識，宣傳創新物業管理法律法規。按照物業管理進企業、進社區、進機關、進家庭的思路，加大物業管理服務宣傳力度，編制出版物業管理工作資料匯編，免費發放給開發企業、物業公司、小區業主協會。同時，邀請四川省房協物業管理專家馬聰到通江縣宣講《四川省住宅物業管理條例》，黨校組織基層幹部學習《四川省業主大會、業主委員會加強物業管理行為監管和從業人員培訓指導規則》，提高物業管理水平。
(2)補齊短板，改善小區環境面貌。下大力氣改造基礎設施和改善環境，通過美化、亮化、綠化和規範“四化”來改善小區環境，清理雜物，使小區變美；為小區公共場地增加路燈，點亮小區；種植花草樹木，綠化社區；建立各項管理制度，規範住宅區管理。據統計，已清理樓道、公共場地舊雜物500余件，清理死角垃圾1.8噸，鏟除亂種植恢復綠地，種植花木3000余平方米。
(3)突破物業管理的瓶頸。註重試點、示範和引導，選擇上東逸景、江語城、東方名苑等社區作為試點，及時評估試點的成效、經驗和問題，及時推廣應用。以上東逸景小區為例發揮業主委員會在物業管理中的橋梁和紐帶作用，強化業主“小區就是我家”的意識，引導各小區積極成立業主委員會。今年，通過多方協調和反復工作，江業城、通江花園、明達王宓等20多個小區成立了業主委員會。
(四)重新監管，規範物業企業管理。加強對物業服務企業服務質量的監督檢查，促進物業服務工作的落實。加強物業管理招投標的監督指導，全面推行物業管理預招標機制，推進物業管理專業化、市場化、社會化。建築面積在3萬平方米以上(含3萬平方米)的新建住宅區，必須通過公開招標方式選聘物業服務企業，並在商品房銷售100%前簽訂前期物業管理合同和業主臨時公約。同時，督促物業企業制定住宅物業服務實施方案，包括年度工作任務、工作目標和工作結果。
(五)嚴格考核，制定文明創建標準。為確保文明創建工作的落實，我們下發了《關於進壹步做好物業管理文明創建工作的通知》(通房發[2016]10號)，明確了物業管理文明創建標準，要求各物業服務企業按照文明創建標準逐壹落實:壹是服務區域幹凈整潔，整體環境良好；二是安保人員統壹著裝，客服人員掛牌服務，文明禮貌；第三，公開收費項目、收費標準和辦理制度；四是工作人員全天值班，及時搶修；五是安保、保潔、綠化服務到位；第六，有高效的投訴處理機制；第七，業主滿意率85%以上。
第四，存在的問題
壹是基層組織不夠重視。《四川省物業管理條例》第三條規定，市、縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。第四條規定，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織、指導、協調本轄區物業管理區域內業主大會的成立和業主委員會的工作，督促業主大會、業主委員會依法履行職責，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。但是，壹些基層組織對物業管理認識不足，沒有納入日常工作日程，沒有從事物業管理的人員和機構，造成了物業管理的碎片化。二是規劃建設不到位。規劃住宅時，對設施設備要求不高，功能不全。部分小區設施設備不配套。在規劃設計時，他們缺乏物業管理的概念，或者受到歷史條件的限制。小區建成後沒有物業管理用房，沒有停車場、休閑場、綠化帶，硬件設施不配套，給物業管理留下隱患。此外，我市部分開發企業以各種理由將項目交付業主入住，嚴重制約了物業管理工作。第三，房產過戶銜接不好。部分開發企業沒有商業地產經驗，資金實力不強。存在壹些規劃變更遺留問題，如業主權益受損、房屋格局和居住環境與售房時承諾不壹致、房屋建築和附屬設備質量差、房屋質量問題拖延超過保修期等。聘請物業服務公司後，沒有及時、全面地向物業管理公司提供建築圖紙和資料，與物業管理公司的銜接不及時、不到位，導致物業管理效率低下，產生矛盾。第四，企業的物業管理質量不高。壹些物業公司服務水平低，服務意識差，人員老化，按規定缺少專業人員，責任心不強，只收費不服務。少數物業公司僅限於值班，掃地，巡邏馬路，處理問題簡單粗暴。第五，業主沒有物業管理意識。由於業主委員會是自我管理組織，屬於誌願服務性質，工作沒有報酬，導致業主委員會較差，僅占23.6%。相當壹部分業主還沒有樹立有償服務的觀念，不能認真履行合同義務。不服從管理的情況時有發生。隨意拖欠物業服務費的現象非常普遍，物業糾紛增多。另外，物業管理費低，導致物業企業虧損經營，企業經營困難。六是亂象嚴重。特別是在沒有物業管理的區域，隨地吐痰、亂扔垃圾、亂丟垃圾，車輛亂停亂放，房屋和設施設備無人看管，造成汙水橫流、管道堵塞、居民居住環境差，壹方面影響居民生活質量，另壹方面影響城市美化，難以提高城市品位。七是治安、消防存在較大隱患。壹方面，治安管理存在很大隱患。有的居民區四通八達，無人值守，沒有路燈，方便不法分子作案，容易發生治安和刑事案件，讓居民沒有安全感；另壹方面，存在較大的消防安全隱患。有些樓在交房前就有質量問題。很多房子沒有消防通道，有消防通道的車輛由於無序施工和停放無法暢通。第八，監管體系不暢。通江縣房地產管理部門對物業管理企業的設立只有初審權，最終審批權在市房產局。房地產開發企業和物業管理企業利用這個制度的弊端，不服從我們的監管，造成了我們物業監管的壹些空白和縫隙。九是維修資金收繳難。通江縣在2005年之前沒有收取房屋維修資金。自2005年以來，維修資金的收繳標準壹直較低，導致物業維修資金收繳率較低。導致使用矛盾多，物業維修糾紛復雜，難以調解。第十，小區入住率不高。由於房地產市場低迷，新建住宅小區入住率較低，開發建設單位未履行承擔空置房屋物業管理費的義務，導致物業管理公司運營成本較高。另外物業費低，十幾年沒調了，最高1.3元/m2？月，最低0.45元/平方米？9月份，物業管理公司入不敷出，導致服務質量下降，客戶不滿，使得通江縣物業管理始終處於低水平運營狀態。
五、物業管理工作對策
物業管理是壹項系統工程，具有很強的綜合性和區域性，涉及基層組織、規劃建設、發展改革、環境保護、綜合執法、文明辦、民政、公安、社區、供水、供電、供氣等部門。無論是社區居委會還是主管部門單獨工作，往往都是力所不及，需要各部門齊心協力。
(壹)理順體制，明確責任。建立政府主導、相關職能部門協調的領導機制，按照“條塊結合、屬地管理”的原則和“基層政府主導、主管部門監管、部門協助、社區為重點”的工作格局，進壹步理順物業管理體制，充分發揮部門的監督指導職能，形成* * *管物業的局面。
(2)加強宣傳，營造氛圍。組織開展各種主題宣傳活動，在電視、廣播、報紙等新聞媒體開設專欄，廣泛宣傳加強物業管理的重要意義和相關政策法規，強化產權意識、物業管理意識和業主自治意識，加深居民對物業管理的理解和支持，努力形成“* * *建設* *管理，團結和諧”的良好氛圍。
(三)根據當地政策，分類管理。根據通江的客觀實際，以社區網格為基礎，將老社區和新社區以不同的方式組織成不同的物業管理機制，實現所有社區的全覆蓋，並對小區物業管理的成效進行評價和獎勵。
(四)加強合作，抓* * *管。建立由政府牽頭的物業管理聯席會議制度，每季度召開壹次會議，研究解決物業管理中存在的問題，形成長效機制。
(五)強化監管，狠抓落實。采取政府與基層人民政府、物業管理部門簽訂目標責任書的方式，將物業管理工作納入年度目標考核指標，並由縣級項目監理負責監督。通過強有力的監督檢查和完善的考核機制，切實加快物業服務標準化、專業化、規範化的步伐。
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