房屋開發是房地產開發企業的主要經濟業務，房屋開發是指城市各種房屋建設從可行性研究、規劃設計、建築安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發是指對舊城區成片地進行更新改造，拆除原有的房屋建築物，按規劃設計要求重新建造各種房屋。房地產開發企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。
（壹）房屋開發成本核算對象的確定
房地產開發企業開發建設的房屋用途可以分為五類：第壹類是為銷售而開發的商品房，開發完成以後將作為商品對外銷售；第二類是為出租經營而開發建設的投資性房地產，出租時按照確定的成本結轉投資性房地產；第三類是安置拆遷居民而開發建設的周轉房，開發完成以後用於安置拆遷居民周轉使用，第四類是企業接受其他單位委托代為開發建設的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發生的工程成本應通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達到預定可使用狀態時，從“在建工程”賬戶轉入“固定資產”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點介紹。
本章著重介紹房地產企業為銷售而開發的商品房，開發完成以後將作為商品對外銷售。房地產開發企業確定房屋開發成本計算對象時，應考慮房屋開發內容，地點、用途、結構、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定：
1. 壹般開發應以每壹獨立編制有設計概算和施工圖預算的單項工程，即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。
2. 對於同壹開發地點、開竣工時間相近、結構類型相同，並由同壹施工隊伍施工的群體開發項目，可以合並作為壹個成本計算對象，待開發完成後，再將其實際總成本按每棟獨立房屋概算、預算的比例進行分配，求得每棟房屋的開發成本。
3． 對於個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合工程進度和責任制的要求，以房屋開發項目的各個部位作為成本計算對象，待開發完成後再將各部位的實際成本進行匯總，求得該棟房屋的開發成本。
（二）房屋開發成本項目的設置
房屋開發成本作為開發產品成本的重要組成部分，其各成本項目具有與開發產品成本項目相同的內容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公***配套設施費和開發間接費六個成本項目。
（三）房屋開發成本的歸集
房屋開發建設發生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關房屋開發成本核算對象；有些房屋開發費用發生時由多個成本核算對象***同負擔，需按壹定標準分配計入有關房屋開發成本核算對象。因此，房地產開發企業應根據不同的支出內容，采用相應的辦法將房屋開發成本歸集到各成本核算對象的成本項目。
1. 土地征和及拆遷補償費
土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅費等。拆遷補償費是指有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。市政配套費（此科目進入開發成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設費等。
房地產開發企業發生的土地征用及拆遷補償費視能否區分負擔對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：
（1）能夠分清負擔對象的，應直接計入房屋開發成本核算對象的“土地征用及
時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。
（2）不能分清負擔對象的，應先在“開發成本——土地開發”賬戶進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按壹定的分配方法將其計入有關房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“開發成本——土地開發”賬戶。
（3） 房地產開發企業開發完工的商品性建設場地，改變用途為房屋開發時，應將商品性建設場地的開發費用轉入有關房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“開發產品——商品性土地”賬戶。
（4） 房地產開發企業綜合開發的土地，先通過“開發成本——土地開發”進行歸集，待開發產品投入使用時，應按壹定的標準分配房屋建築物和商品性建設場地應負擔的土地開發成本，即借記“開發成本——房屋開發”、“開發產品——商品性土地”賬戶，貸記“開發成本——土地開發”。
房地產開發企業將土地開發成本結轉房屋開發成本時，應采用平行結轉法，即土地開發成本項目中土地征用及拆遷補償費應結轉為房屋開發成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發成本項目中的前期工程費應結轉為房屋開發成本項目中的前期工程費。
2. 前期工程費
前期工程費是指取得土地開發權之後項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪和“三通壹平”等前期費用。具體包括項目行政事業性收費、規劃設計費、勘測丈量費、“三通壹平”費、臨時設施費、預算編審費以及其他前期工程費等。
行政事業性收費是指項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費，如市政基礎設施配套費、異地綠化建設費、人防異地建設費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質監費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設防技術審查費、工程招標代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、環評報告編制費及招投標管理費等。
規劃設計費是指方案設計，施工圖設計、園林設計、自來水設計、電力設計、人防設計、制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復雜的地質，還需要進行巖土設計，會發生巖土設計費。
勘測丈量費用指水文、地質、文物和地基勘察費，沈降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，放線費，建築面積丈量費等。“七通壹平”費是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設費用）、供電、道路（含按規定應交的占道費、道路挖掘費）等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾、等費用。預算編審費是指支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。
房屋開發建設過程中發生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發成本——房屋開發——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象***同負擔的前期工程費，應按壹定的標準分配計入有關房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。
3. 建築安裝工程費
建築安裝工程費是指項目開發過程中發生的列入建築安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。
土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費，樁基咨詢費，土建結構工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
安裝工程費是指主體工程內的照明等電氣設施安裝費，主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費，主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費，主體工程內的電梯及其安裝、調試費，主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費，主體工程內的自動噴灑、消防栓和消防報警系統等消防設施安裝費，主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費，主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。裝修工程費是指內外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應甲供材料費。
房地產開發企業開發建設房屋，其建築安裝工程施工壹般采用出包的方式，建築安裝工程支出應依據“工程結算單”，企業承付的已完工程價款確定，直接計入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，根據施工單位提供的建安發票（註意：包含甲供材）即借記“開發成本——房屋開發——建築安裝工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“預付賬款”等賬戶。
4. 基礎設施費
基礎設施費是指項目開發過程中發生的小區內，建築安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排汙、排洪、通訊、照明和綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。具體包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環衛工程費、安防智能化工程費以及小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門等。
供電工程費是指變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費，電源建設費，交納的電增容費等。給排水工程費是指自來水、雨（汙）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。煤氣工程費是指煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費、煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費是指暖氣管道的鋪設費、集資費。通訊工程費是指電話線路的鋪設、電話配套費、電話電纜集資費，交納的電話增容費等。電視工程費是指小區內有線電視（閉路電視）的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。照明工程費是指小區內路燈照明設施支出。景觀綠化工程是指小區內景觀建設、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環衛工程費是指小區內的環境衛生設施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費是指小區內安防、監控工程費。
房屋開發建設過程中發生的基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，借記“開發成本——房屋開發——基礎設施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象***同負擔的基礎設施費，應按壹定的標準分配計入有關房屋成本核算對象的“基礎設施費”成本項目。
5. 公***配套設施費
公***配套設施費是指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公***配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區分為以下情況：（1）在開發不區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公***配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建築成本）、變電所（建築成本）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園和自行車棚等設施的支出。（2）在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公***配套設施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、遊泳池和球場等設施的支出。（3）開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。（4）對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
發生的公***配套設施支出，能夠分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，借記“開發成本——房屋開發——配套設施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象***同負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發”賬戶進行匯集，待配套設施完工時，再按壹定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配計入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，借記“開發成本——房屋開發——配套設施費”賬戶，貸記“開發成本——配套設施開發”賬戶。
6. 開發間接費
企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
房地產開發企業在開發建設房屋過程中發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，期末，再按壹定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應計入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目，即借記“開發成本——房屋開發——開發間接費”賬戶，貸記“開發間接費用”賬戶。
（四）房屋開發成本的結轉
房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、周轉房及投資性房地產，應在竣工驗收以後將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，計入“開發產品——房屋”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發”賬戶的貸方。
（五）房屋開發成本核算方法舉例
例4-1致遠地產公司開發的商品房A、商品房B，在20×9年度***發生了下列有關開發支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3000萬元，其中商品房A應負擔2000萬元，商品房B應負擔1000萬元（2）3月份，用銀行存款支付承包設計單位設計費100萬元，其中商品房A的設計費80萬元，商品房B的設計費20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業基礎設施工程款為80萬元，其中商品房A應負擔的工程款為60萬元，商品房B應負擔的工程款為20萬元。（4）7月份，根據工程結算單，應付甲承包施工企業建築安裝工程款1000萬元，其中商品房A應負擔的工程款為600萬元，商品房B應負擔的工程款為400萬元。（5）根據小區內建設壹公***配套水塔，其中應由商品房A負擔的水塔配套設施費為40萬元，商品房B負擔的水塔配套設施費為10萬元。（6）8月份，***發生開發間接費用20萬元，其中應由商品房A負擔15萬元，應由商品房B負擔5萬元。（7）假設小區內還有壹公***配套未完工，經主管部門同意用其預算成本10萬元。
1.根據上述資料（1）根據有關部分規劃（拆遷）批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷
補償合同和收款收據及銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：
借:開發成本——房屋開發——土地征用及拆遷補償費（商品房A）20 000 000
——土地征用及拆遷補償費（商品房B）10 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
2.根據上述資料（2）依據結算單及設計發票和銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：
借：開發成本——房屋開發——前期工程費（商品房A） 800 000
——前期工程費（商品房B） 200 000
貸：銀行存款 1 000 000
3.根據上述資料（3）依據結算單及建築發票和銀行付款憑據，致遠地產公司應
作以下財務處理：
借：開發成本——房屋開發——基礎設施費（商品房A） 600 000
——基礎設施費（商品房B） 200 000
貸：銀行存款 800 000
4.根據上述資料(4)依據結算單和建築發票,致遠地產公司應作以下賬務處理:
借:開發成本——房屋開發——建築安裝工程費（商品房A） 6 000 000
——建築安裝工程費（商品房B） 4 000 000
貸：應付賬款——應付工程款（甲施工單位） 10 000 000
5.根據上述資料（5）依據公***配套（水塔）計算分配表，致遠地產公司應作以下財務處理：
借：開發成本——房屋開發——公***配套設施費（商品房A） 400 000
——公***配套設施費（商品房B） 100 000
貸：開發成本——配套設施開發——水塔 500 000
6.根據上述資料(6)依據開發間接費用分配表,致遠地產公司應作以下賬務處理:
借：開發成本——房屋開發——開發間接費（商品房A） 150 000
——開發間接費（商品房B） 50 000
貸：開發間接費用 200 000
同時應將各項房屋開發支出分別計入各有房屋開發成本明細分類賬。
7.假設A商品房公寓已完工，但配套設施尚未完工，報經主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。
做如下會計分錄：
借：開發成本——房屋開發——公***配套設施費（商品房A） 100000
貸：預提費用 ——預提配套設施費 100000
（註：將來實際發生的配套設施費，如果大於或小於預提的部分可於發生的當期增加或減少在建工程開發成本，數額不大也可以直接計入管理費用。）
8.依據開發產品結轉明細表，應將完工驗收的商品房的開發成本結轉“開發產品”賬
戶的借方。致遠地產公司應作以下賬務處理：
借：開發產品——商品房A 28 050 000
貸：開發成本——房屋開發（商品房A） 28 050 000
借：開發產品——商品房B 14 550 000
貸：開發成本——房屋開發（商品房B） 14 550 000
9. 假設B 商品房完工後直接用於出租，假定按成本模式核算，結轉其實際成本。
借：投資性房地產——商品房B 14 550 000
貸：開發產品——房屋開發（商品房B） 14 550 000
根據網友涯思女士的建議，我再舉壹個例子，更詳細的介紹下房地產企業成本核算程序和房地產企業間接成本的分配方法：