房地產開發企業會計的特點
壹、房地產開發企業經營活動的主營業務
房地產是不動產和房地產的總稱。房地產開發可以將土地和房屋結合開發，也可以將土地和房屋分開開發。房地產開發企業是指從事房地產開發和經營的企業。他們既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。主要業務有:
1.土地開發和管理。
有償土地開發完成後，企業既可以轉讓給其他單位使用，也可以自行組織建設房屋等設施，然後作為商品固定價格出售，還可以開展土地租賃業務。
2.住宅開發與管理。
房屋的開發是指房屋的建造。房屋的管理是指房屋的買賣和租賃。企業可以在已經開發的土地上繼續開發房屋。開發完成後，它們可以作為商品以固定價格出售或出租。企業開發的房屋可分為商品房、租賃房、周轉房、安置房和代建房。
3.發展城市基礎設施和公共設施。
4.代建制項目的發展。
代建項目開發是企業受政府等單位委托代為開發的項目。
二，房地產開發企業的經營特點
房地產開發企業的生產經營不同於建築企業。其運行特點主要包括以下幾點:
1.開發和運營規劃。
企業征地、建房、基礎設施等要嚴格控制在國家計劃範圍內，按照規劃、征地、設計、建設、配套、管理“六統壹”的原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。
2.發展產品的商業化。
房地產開發企業的產品全部作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格，以固定價格轉讓或出售。
3.業務開發和運營的復雜性。
所謂復雜性包括兩個方面:
(1)業務內容復雜。除了土地和房屋開發，企業還應建設相應的基礎設施和公共設施。業務涵蓋從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務的全過程。
(2)涉及面廣，經濟聯系多。企業不僅因購銷關系而與設備、材料、材料供應商發生經濟往來，還因工程承包、招標而與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還因委托他人開發產品而與委托單位、租賃單位發生經濟往來。
4.開發建設周期長，投資額大。
產品的開發要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通壹平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段。，少則壹年，多則幾年即可完成。另外，以上每個開發階段都需要投入大量資金，開發產品本身的成本就很高，需要持續投入大量資金。
5.操作風險高。
開發產品單位價值高，建設周期長，負債經營程度高，不確定因素多。壹旦決策失誤，市場不暢，大量開發的產品就會積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。三、房地產開發項目投資成本估算
經營房地產涉及大量的資金和風險。在項目的規劃階段，為了進行經濟效益評價和投資決策，需要對項目的投資和成本進行準確的估算。
因為房地產開發項目的投資過程是房地產商品的生產過程，其投資估算和成本估算不能完全分開，應該合二為壹。房地產開發項目的投資和成本估算範圍包括開發過程中的土地取得成本、土地開發成本、建安工程成本、管理成本、銷售成本、財務成本、稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用構成復雜，變量多，不確定性大。根據不同類型的建設項目有其自身的特點，因此不同類型建設項目的投資和成本構成是不同的。對於壹般的房地產開發項目，投資和成本由開發成本和開發費用兩部分組成。
開發成本
* * *有八個項目:
1.土地使用權出讓金。
國家作為土地所有者，在壹定期限內將土地使用權出讓給土地使用者。土地使用者所支付的土地出讓金的估算，可參考政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額，並修正時間、區位、用途、街巷情況、建築容積率、土地出讓年限、周邊環境、土地現狀等因素後得出。也可根據項目所在地城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據等級、用途、容積率、使用年限等因素進行修正。
2 .征地拆遷補償。
(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要包括土地補償費、勞動安置補助費、水利設施維護和分攤費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方政府的有關規定。
(2)拆遷補償安置。在城市地區，國家和地方政府可以依照法定程序，將國有土地儲備或已由企業、事業單位或個人使用的土地，劃撥給房地產開發項目或其他建設項目使用。因為轉讓土地使原
給用地單位或個人造成經濟損失的，新用地單位應按規定給予補償。實際上包括兩部分費用，即搬遷費用和搬遷補償費。
3.項目前期成本。
項目前期費用主要包括:
(1)項目的規劃、設計和可行性研究費用。壹般可以估算為項目總投資的壹定比例。通常規劃設計費約為工程造價的3%，水文地質勘探費可根據所需工作量及相關收費標準估算。
(2)“三通壹平”等土地開發費用。主要包括拆除地面原有建築物、構築物的費用，場地平整費用和供水、供電、通路費用。這些費用可以根據實際工作量，參考相關收費標準進行估算。
4.建安工程費。
指直接用於建安工程建設的全部費用。主要包括建築工程費用(建築及專項裝修工程費用)、設備及安裝工程費用(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)和室內裝修工程費用。在可行性研究階段，建安工程造價可采用單位估算法、單位指標估算法、工程量近似量化算法、估算指標估算法和類似工程經驗估算法進行估算。
5.基礎設施費。
也稱紅線內工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排汙、泄洪、電信、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法計算。
6.公共設施費。
主要包括開發不能有償轉讓的居住區公共設施所發生的費用。其估算可參考“建安工程造價”的估算方法。
7.不可預見的費用。
包括基本預備費和物價上漲預備費。根據工程的復雜程度和上述費用估算的準確性，以上述1 ~ 6項之和為基數，按3%-5%計算。
8.開發過程中的稅費。
開發項目的投資估算應考慮開發過程中地方政府或相關部門征收的各種稅費。在壹些大中城市，這部分費用在開發建設項目的投資構成中占有較大比重。應根據當地相關法律法規進行估算。
(2)開發費用
開發費用是指與房地產開發項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用。
可以按項目開發成本構成中前1-6項之和的3%左右計算。
2.銷售費用。
指開發建設項目銷售產品過程中發生的費用，以及設立銷售機構或委托銷售代理機構發生的費用。主要包括以下三項:
(1)廣告費。銷售收入的2%到3%左右；
(2)銷售代理費。約65438+銷售收入的0.5%-2%；
(3)其他銷售費用。銷售收入的0.5%-1%左右。
銷售費用合計約占銷售收入的4%-6%。
3.財務費用。
指為籌集資金而發生的各種費用，主要包括貸款利息和其他財務費用(如匯兌損失)。
(3)投資和成本估算結果匯總
為了便於分析比較房地產建設項目的各項支出，往往以匯總表的形式列出估算結果，格式略。
三、房地產開發項目投資估算的作用:
(1)是財政部門籌集建設資金和審批貸款的依據；
(2)是確定設計任務書投資額和控制初步設計預算的依據；
(3)是項目評估中可行性研究和技術經濟分析的基礎。
四、房地產開發企業會計的特點
由於其經營活動的特殊情況和管理要求，與建築企業相比，房地產開發企業在會計核算上有以下特殊情況:
1.產成品種類很多，核算方法也不同。
2.產品成本的核算是復雜的。
3.營業收入及其相關稅費的核算方式不同。
房地產會計知識
間接開發成本的構成和核算
開發間接成本是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織和管理產品開發所發生的費用。這些費用雖然也屬於房地產開發直接發生的費用，但不能確定應由某壹開發產品承擔，因此不能直接計入各種開發產品的成本。為簡化核算手續，先記入“開發間接成本”貼紙，再按適當的分配標準分配到各開發產品的成本中。
為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用的增減原因，進壹步節約費用，開發間接費用應在以下明細項目中單獨核算:
l工資是指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構的行政、技術、經濟和服務人員的工資、獎金和津貼。
2.福利費是指按照上述人員工資總額的壹定比例提取的職工福利費(目前為14%)。
3.折舊費是指開發企業內部獨立核算單位使用房屋、設備、儀器等幹性固定資產提取的折舊費用。
4.修繕費是指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修繕費用。
5.辦公費是指開發企業內部獨立核算單位的管理部門發生的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、開水、集體取暖用煤等費用。
6.水電費是指開發企業內部獨立核算單位的管理部門所消耗的水電費。
7.勞動保護費是指開發企業內部獨立核算單位職工勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，營養品、防暑飲料、洗手液等物品的購置費用或補貼。用於員工的醫療保健，以及員工在施工現場洗澡和飲用水的燃料。
8.周轉房攤銷是指開發項目中用於居民安置和拆遷的房屋所發生的無法確定的攤銷費用。
9.利息支出是指開發企業為開發房地產而借入資金所發生的利息支出和相關手續費，不能直接計入壹項開發成本，但應沖減臨時銀行在使用前發生的利息收入。開發產品完成後的貸款利息，應當作為財務費用，計入當期損益。
10.其他費用是指除上述費用以外的其他開發間接費用。
從上述間接開發費用的明細項目可以看出，它不同於征地拆遷補償費、建築安裝工程費等可變費用，是壹項相對固定的費用，其總成本不隨開發產品的增減而成比例增減。但就單位開發產品的成本分配而言，它與開發產品數量的變化成反比變化，即單位開發產品的成本分配隨著完成的開發產品數量的增加而減少；另壹方面，完成的產品數量減少，單位開發產品所分攤的成本增加。因此，如果超額完成開發任務，可以減少開發開銷。
開發間接費的總分類核算應在“開發間接費”科目中進行。企業內部獨立核算單位發生的各項間接開發費用，應由應付工資、應付福利費、累計折舊、遞延資產、銀行存款、周轉房-周轉房攤銷等科目的貸方轉入開發間接費用的借方，並作如下記錄:
借:開發間接費用41 600。
貸款:應付工資8 000元。
應付福利費1120
累計折舊10 000
遞延資產3 500
銀行存款8 480
周轉房-周轉房攤銷為10 500。
必須指出的是，如果開發企業沒有設立現場管理機構，而是由企業(即公司總部)派人定期或不定期到開發現場組織開發活動，所發生的費用，除周轉房攤銷外，可以記入企業管理費用。
在開發間接費用明細分類核算中，壹般需要按照內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，對開發間接費用進行明細項目登記。
第二，發展間接成本的分配
每月末，應分配開發的間接成本，開發產品的成本按實際發生額計算。開發間接費用的分配方法可由企業根據開發經營特點自行確定。無論是上地開發、房屋開發、配套設施、代建項目，都要分攤間接開發費用。為簡化核算手續，防止重復劃撥，計入房屋開發成本且不能有償轉讓的自用土地。
配套設施的開發費用不分攤到開發的間接費用中。這部分開發產品應承擔的間接開發費用，可以直接分攤到相關的住房開發成本中。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的間接開發費用，只能分攤到開發房屋、商業用地、可以有償轉讓的設施和建設項目上。開發間接費用的分配標準可以根據當月各種開發產品的實際情況而定。
發生的直接費用(包括征地拆遷補償費或租賃地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費)，即:
開發產品成本分攤的開發費用=當月開發產品實際直接成本×本月實際開發費用÷應分攤的開發費用。每個開發產品的總實際直接成本。
例如，某房地產開發企業內部獨立核算單位在1998 * *年5月發生了465，438+0 600元的開發費用，開發的每項產品實際發生的直接成本應分配如下:
開發產品編號和名稱的直接成本
101商品房50 000
102商品房120 000
151出租屋75 000
回旋空間70 000
201配套設施-商店80 000
301商業用地125000
總計52萬
根據上述公式，可以計算出每個開發產品在5月份應分配的開發費用:
101商品房:50000元×41600元÷520000元
= 5萬元×8% = 4000元
102商品房:120 000元× 8% = 9 600元。
151出租屋:7.5萬元×8% = 6000元。
181回旋空間:7萬元× 8% = 5 600元。
201配套設施:8萬元× 8% = 6 400元。
301商業用地；125 000元× 8% = 10000元
根據以上計算，可以編制出如圖表5-10所示的開發間接費用分配表:
間接成本分配表的編制
2000年5月單位:元
開發項目編號名稱直接成本分配開發間接費用
101商品房50 000 4 000
商品房102
151出租屋
回旋空間70 000 5 600
201配套設施80 000 6 400
301商業用地125 000 10000
總計520 000 41 600
根據開發間接費用分配表，各開發產品成本所分配的開發間接費用，可以記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費用”成本項目，記入“開發成本”各二級科目借方和“開發間接費用”科目貸方，並作如下分錄:
借:開發成本-房屋開發成本25 200
開發成本-支持設施的開發成本6 400
開發成本-商業用地開發成本10 000。
貸款:開發間接費用41 600。