第二十五條應稅成本是指企業在開發、建造和研制產品(包括固定資產，下同)過程中發生的，按照稅收規定應列為成本對象的費用。
第二十六條成本對象，是指在開發產品的開發和建造過程中，為歸集和分配各項費用而確定的費用承擔項目。確定應稅成本對象的原則如下:
(1)市場性原則。開發的產品能夠對外銷售的，應當作為獨立的應稅成本對象核算
第二十五條應稅成本是指企業在開發、建造和研制產品(包括固定資產，下同)過程中發生的，按照稅收規定應列為成本對象的費用。
第二十六條成本對象，是指在開發產品的開發和建造過程中，為歸集和分配各項費用而確定的費用承擔項目。確定應稅成本對象的原則如下:
(1)市場性原則。開發的產品能夠對外銷售的，應當作為獨立的應稅成本對象核算；不能在國外經營銷售的，可以先作為過渡性成本對象進行歸集，然後將其相關成本分攤到可以在國外經營銷售的成本對象中。
(2)分類收集原則。開發地點相同、完工時間相近、產品結構類型無明顯差異的集團開發的項目，可作為壹個成本對象核算。
(3)功能區分原則。當開發項目的壹個組成部分相對獨立，具有不同的功能時，可以作為壹個獨立的成本對象進行核算。
(4)定價差異原則。如果由於產品類型或功能不同，開發產品的預期售價差異較大，則應分別作為成本對象進行核算。
(5)成本差異原則。開發產品的建造成本存在明顯差異的，應當作為成本對象分別核算。
(6)權益區分原則。開發項目屬於委托代建或多方合作開發的，應按上述原則劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工前合理確定，並報主管稅務機關備案。成本對象壹旦確定，就不能隨意更改或混淆。如確需變更成本對象，應經主管稅務機關批準。
第二十七條開發產品的計稅成本如下:
(1)征地費和拆遷補償費。指為取得開發用地使用權(或發展權)而發生的各種費用，主要包括土地購買價款或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地改變用途和超面積繳納的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置搬遷費用、安置房建設費用、青苗補償費、危房補償費等。
(2)項目前期費用。指項目開發前期的水文地質調查、測繪、規劃、設計、可行性研究、前期準備和場地平整等前期費用。
(3)建築安裝工程費。指開發項目在開發過程中發生的建築安裝費用。主要包括開發項目的建設成本和開發項目的安裝成本。
(4)基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中發生的各種基礎設施支出，主要包括道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(5)公共設施費用:指獨立且不以營利為目的，歸全體業主所有，或無償捐贈給地方政府及政府公用事業的公共設施費用。
(6)開發費用。指企業為直接組織和管理開發項目而發生的、不能歸屬於特定成本對象的成本支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、項目管理費、周轉空間攤銷、項目營銷設施建設費等。
第二十八條企業稅收成本核算的壹般程序如下:
(1)將當期實際支出按其性質、經濟用途、地點和時區進行整理分類，分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時，相關的預提費用和待攤費用應按規定進行計量和確認。
(2)將成本對象中包含的實際費用、預提費用和待攤費用合理劃分為直接成本、間接成本和* * *相同成本，並按規定合理歸集和分配到已完工成本對象、在建成本對象和在建成本對象。
(三)按照已售出的已開發產品、未售出的已開發產品和固定資產分攤本期前已完工成本對象應承擔的成本，在本期納稅申報中扣除已售出的已開發產品應承擔的部分，在實際銷售時扣除未售出的已開發產品應承擔的成本。
(4)將本期已完工的成本對象分類為開發產品和固定資產，並結算其應納稅成本。開發產品的，按可銷售面積計算單位工程成本，然後計算已銷售的已開發產品的應納稅成本和未銷售產品的應納稅成本。當期已銷售的已開發產品的應納稅成本，允許在當期扣除，未銷售產品的應納稅成本，在實際銷售時扣除。
(5)對於本期未完工施工的成本對象應承擔的成本，應單獨建立明細賬戶，待開發產品完工後進行結算。
第二十九條企業開發建造的開發產品，應當按照制造成本法進行計量和核算。其中，開發產品應計入成本的費用，屬於能夠區分成本對象的直接費用和間接費用，直接計入成本對象。* * *不能區分負擔對象的相同成本和間接成本，應按受益和比例原則分攤到各成本對象，具體分攤方法可按以下規定選擇:
(1)土地占用法。指按照開發成本對象所占面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.壹次開發的，按照壹個成本對象所占面積占全部成本對象所占總面積的比例進行分攤。
2.分期開發，首先按照本期所有成本對象占用開發用地總面積的比例，再按照本期所有成本對象占用總面積的比例。
期間所有成本對象占用的土地要從期間開發用地占用的土地中扣除，各期間所有成本對象占用的土地要分攤。
(2)建築面積法。指按照開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分攤。
1.壹次性開發的，按照某壹造價對象建築面積占全部造價對象建築面積的比例進行分攤。
2.分期開發的，先按成本對象建築面積占開發用地規劃建築面積的比例按期分攤，再按某壹成本對象建築面積占該期成本對象總建築面積的比例分攤。
(3)直接成本法。指某壹成本對象的直接開發成本占該期間所有成本對象的直接開發成本的比例。
(4)預算成本法。指某壹成本對象的預算成本占該期間所有成本對象的預算成本的比例。
第三十條企業應按下列方法分配下列費用:
(壹)土地成本壹般按面積法分攤。如確需結合其他方法進行分配的，應與稅務機關商定。
土地開發與房地產開發同時掛鉤，是壹次性取得土地分期開發房地產。經稅務機關批準，土地開發成本可按土地總體預算成本進行分攤，待土地總體開發完成後再進行調整。
(二)作為過渡性成本對象核算的公共設施開發成本，應按建築面積法進行分攤。
(3)借款費用由不同成本對象分攤的，采用直接成本法或預算成本法分攤。
(四)其他成本項目的分配方法由企業自行確定。
第三十壹條企業以非貨幣交易方式取得土地使用權，其成本應按下列規定確定:
(壹)企業和單位為換取開發產品，以土地使用權投資企業的，按下列規定辦理:
1.交換的開發產品為該土地開發建設的，接受投資企業在接受土地使用權時暫不確認成本。開發產品首次分離時，按照應分離的開發產品(包括首次分離的和以後分離的)的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費計算確認該土地使用權的成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
2.換出的開發產品為其他土地開發建設的，投資接受企業應當在投資交易發生時，按照開發產品的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費計算確認土地使用權成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
(2)企業或單位以股權形式向企業投入土地使用權的，收到投資的企業應在投資交易發生時，按照土地使用權的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費，計算確認土地使用權的取得成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
第三十二條除下列應計(付)費用外，以實際成本為應納稅成本。
(1)如工程未最終結算，未取得全額發票，在證明資料充分的前提下，可計提不足的發票金額，但最高不超過合同總金額的65，438+00%。
(二)公共設施尚未建成或竣工，可根據預算成本合理計提建設成本。此類公共設施必須符合房屋買賣合同、協議或廣告、模型中已明確承諾建設且不可撤銷的條件，或者必須按照法律法規建設。
(三)應報政府批準而尚未報批的建設費用、物業改善費用可按規定代扣代繳。物業改善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公共建築維修基金或其他專項資金。
第三十三條企業自建的停車場應當作為成本對象單獨核算。地下基礎設施形成的停車場將作為公共配套設施對待。
第三十四條企業結算應納稅成本時，應取得實際發生的費用，但未取得合法憑證的，不得計入應納稅成本。在實際取得合法憑據時，按照規定計入應納稅成本。
第三十五條開發產品完工後，企業可以選擇在完工年度企業所得稅匯算清繳前確定應稅成本核算的終止日期，不得滯後。所開發產品在完成年度未按規定結清應納稅成本的，主管稅務機關有權核定應納稅成本，進行相應的納稅調整，並按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。