但是，由於中國經濟是由國內大周期主導的，那麽單壹的房地產市場與國內整體市場的關系是什麽？房價會漲還是會跌？對於開發者來說，如何實現長期穩定發展？
妳想要房地產嗎？
“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的發展新格局”。7月30日，隨著中央政治局的部署，這將成為下半年乃至更長時期中國經濟工作的重要方向。
“中國擁有超大規模的國內市場優勢”，盤古智庫高級研究員王靖雯對中國《新聞周刊》表示，在貿易保護主義擡頭、全球市場萎縮的背景下，可以充分利用超大規模的國內市場，形成內循環、雙循環相互促進的勢頭。
王靖雯表示，從國內大市場來看，房地產行業是壹個關聯效應極其廣泛、體量巨大的產業鏈。
首先，中國還有大量的住房需求，形成了巨大的房地產市場。14年8月，國家統計局公布，6-7月，全國商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。
這個巨大的體量催生了很多市場主體。8月10日，《財富》雜誌公布了最新的世界500強企業名單。中國共有5家房地產企業，其中碧桂園從177到147排名全球第壹，2019年收入703.35億美元。
“就房地產市場而言，從內部循環來看，房地產行業與投資和民生相連，實現了投資功能和民生需求的循環。”易居柯睿城市發展部副總經理苗猛對中國《新聞周刊》表示，中國二季度GDP為25011億元，同比增長3.2%，最終由負轉正，離不開投資的貢獻。投資方面，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉增，成為經濟增長中為數不多的亮點。
二是房地產行業對上下遊行業的拉動作用明顯。王靖雯說，房地產業的發展可以帶動家用電器、家具和建築材料的消費。
第三，城鎮化是現代化的歷史任務，是擴大內需的最大潛力，是形成國內大市場的極其重要的手段，而房地產業為這個最大的內需提供了重要的生存空間和商業消費空間。
從房地產行業的主要產品來看，以碧桂園為例，這些龍頭房企每年提供幾十萬個住宅產品，其百萬平米的商場也為人們消費購物創造了更加便利的條件。
苗猛表示，房地產行業極大地促進了人口的城鎮化，城鎮化也是房地產行業發展的最大動力。當然，城市化是動態的，過去盲目追求高房價的房地產開發模式是不可持續的。
房地產市場的供求關系已經發生了變化
在內循環和國內外雙循環發展的格局下，中國房地產的邏輯可能會發生變化。
王靖雯表示，要形成壹個完整的閉環，內部流通需要最終消費的支撐，國內整體市場需要壹定的再平衡。
7月30日召開的中共中央政治局會議強調，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，促進房地產市場平穩健康發展。目前，深圳、東莞、南京等地加大了樓市限購政策，重點打擊投資投機、囤房炒房行為。
苗猛表示，房不是炒的，因城施策仍是樓市的主基調。未來樓市成交量和價格穩定，房價大起大落會得到遏制。
“在這樣的政策基調下，樓市的需求水平會發生很大變化。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池對中國《新聞周刊》表示，投資投機性需求將被極大抑制，樓市將由剛性需求的釋放主導，壹些新變化的需求也將進入樓市，房地產行業將真正回歸保障民生的屬性。
這對樓市會有什麽影響？市場需求將如何釋放？
“房地產行業應該基本滿足人們的住房需求，服務於人們對美好生活的追求。”碧桂園創始人兼董事局主席楊國強表示，看好三四五線城市的房地產市場，因為隨著農民工工資的提高，他們有住房改善的需求，這些人不會在房價高的大城市買房，也不會住在缺乏醫療、學校設施的農村。所以他們最有可能有學校，醫療等基礎設施，房價在幾萬。
“現在的時代，對於房地產商來說，單純追求數量的時代已經過去了，現在需要的是高質量的發展。”趙秀池表示，高質量的產品是企業的生命，只有硬質量、符合市場需求的產品才能在市場上占有壹席之地，實現項目價值的提升。
房企也在改變。據了解，2020年，碧桂園將發展主題定為全周期綜合競爭力提升年和高質量發展關鍵年。“基礎產品力是重點，關系到房企在市場中的地位和口碑。”碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來，健康住宅產品需求凸顯，碧桂園迅速開始全面提升產品力，以健康住宅產品為基礎，從產業鏈角度支持健康家居產品和健康服務，提供更健康的居住。
趙秀池表示，城市價值和區域價值的重塑是未來樓市的巨大機會，人口流入量大、項目優質的城市仍有發展潛力。
房企需加緊護城河建設
從政策部署來看，內循環的格局將是壹場持久戰，新型城鎮化將繼續釋放作用，帶動投資和消費需求。
國家統計局數據顯示，2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，與發達國家80%的水平還有很大差距。城市化率每提高壹個百分點，就會有近14萬人從農村向城鎮流動，這不僅會增加城市公共服務設施的投入，還會釋放出巨大的衣食住行等消費需求。對此，苗猛表示，新型城鎮化還有很大的發展空間。
面對紅利期，房企都在積極布局後市。以碧桂園為例。截至2009年2月31，2065438+2065438已在國內獲得約17022億元可售股權資源，潛在可售股權價值約7159億元，總可售股權資源約2.4萬億元，分布在12345線沿線各級城市。
王靖雯說，但是，我們也要看到，近四年來城鎮化的增速壹直在放緩，2065年438+09年才增長了1.02個百分點，是自1996年以來增長最慢的壹年。由此可以看出，城鎮化的速度在放緩，這將對房地產企業形成考驗。
整體來看，隨著市場空間的變化，競爭更加激烈，初步呈現強者恒強的局面。
中指院監測數據顯示，2020年上半年，銷售額超過100億的企業***13家，平均銷售額增速為2.2%；銷售額* * * 654.38+000億的企業有50-654.38+06家，這些企業的平均銷售額增長率為654.38+0%；此外，銷售額654.38+00億-200億的企業和銷售額50億-654.38+00億的企業分別下降7.6%和654.38+065.438+0.6%。這說明相比其他房企，頭部企業越大，整體銷售業績越好。
盡管如此，大型房企仍在通過各種方式加緊修建護城河。從碧桂園來看，通過現金流管理、減債、開辟低成本融資渠道，2019年凈貸款率僅為46.3%，遠低於50家典型房企94.1%的平均凈負債率，抗風險能力大幅提升。具體來看，2019年末，碧桂園擬於壹年內償還的短期有息債務為1163億元。基於其2683.5億元的可用現金余額，現金余額覆蓋了2.3倍的短期有息債務，不存在償還債務的壓力。
在中國經濟的內循環下，發展更多依靠科技創新，轉型升級是主浪潮。正因如此，近年來大型房企也紛紛進軍造車、機器人等領域，開辟新的業務增長點。
2018以來，碧桂園壹直在“建築機器人+裝配式建築”領域進行探索，在建築機器人和餐飲機器人方面取得了長足的進步。僅餐飲機器人方面，截至2020年6月，碧桂園已提交專利申請超過500件，涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多種業態。
中指院指出，碧桂園圍繞房地產主業持續做強，積極布局機器人、現代農業等高科技產業版圖，實現多元化布局和主業協同發展，有利於長遠發展，值得行業借鑒。
在業績持續提升的同時，碧桂園繼續致力於社會公益活動，累計捐贈超過67億元，涉及精準扶貧、職業教育、教學科研等諸多方面。今年疫情期間，碧桂園集團和國強公益基金會先後捐資2億元成立防疫基金，全力支持壹線防疫工作。
王靖雯表示，在內向型經濟背景下，發展越來越註重以人為本，房企積極參與慈善活動，有利於提升自身整體價值。