主要有三點：第壹，港股估值的邏輯不是看壹家企業的資產增值有多快，因為壹家企業的資產增值並不能證明該企業有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產重估的價值在港股是不認可的；第二，港股是不願意給通過壹些政商關系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價值；第三，港股主要是看壹家公司的現金流，如果壹家公司能有良好的現金流，才是具有盈利能力的公司。
在海外市場，較為認可的房地產模式是輕資產、重運營+金融，如鐵獅門模式，其發展獨立的基金作為GP，成為基金管理人，同時具備輕資產的運營能力，通過輸出管理，輸出服務，從而獲得利潤，是不依靠資產來賺錢。
有研究報告顯示，在國內的壹線城市，大多數物業的凈租賃收入減去支出後，凈租金回報率往往低於3%。這意味著如果投資者用財務杠桿收購資產時，會產生負杠桿效應。而萬達的租金回報率只有3%多，這麽低的租金回報率，市場是不會給予高估值的。
1、期待采用物業銷售支持公司長期持有物業的商業模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補充現金流。這種模式由於商業地產2%-3%的租金回報率，不足以支持公司的借款利息，形成負杠桿，使非銷售業務的運營現金流為負，而且投資物業大量占用了公司的投資現金流，使租金收入無法支付債務支出；
2、高昂的商業地產房產稅和租賃稅，商業地產出租中繳納給ZF的稅費達到租金金額的1/4，這使租金回報率大幅度降低，加上商業地產高昂的維護成本和運營成本使租金回報率在3%以下，長期持有商業地產是壹項低回報的投資，對資本市場也是不吸引的投資，遠低於資本市場期待的6%—7%的租金回報率；
3、商業地產的鐵血軍規是成熟的商圈和人流，在眾多消費力較弱的城市低價拿地，開發城市綜合體在即將到來的房地產下行通道中，將承受供求失衡的風險，這些風險將在未來顯現出來。低價拿地就可以賺錢其實是建立在房地產將持續快速上漲的前提下。
4、很多人認為萬達“懂ZF”，因此土地成本很低，但實際上，低土地成本應該已經反映到萬達過去年份的毛利率上，且低土地成本被不斷上升的建築成本、人工成本、運營成本和財務成本蠶食殆盡；
5，萬達的低土地成本是因為其選擇了很多非主流城市，在三四線城市建造商業物業的成本和在壹二線城市建造商業物業的成本在等同級別的情況下差別不會超過15%，但是租金回報率卻相差幾倍，出售的周轉速度差很多，價格也可以差1-3倍。也就是說，如果妳在不成熟的地方建造商業物業，那麽其實真實的成本更高，因為少的只是土地收購的成本和少量的建築成本，這部分的成本占物業出售成本的不超過壹半，但是銷售金額和租賃收入單價就差1-3倍。
萬達曾計劃於A股上市，但後來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因為其很高的資產負債率難以通過證監會審核。根據最新財報，其2015年負債率為73%，靠加杠桿及滿負荷投資的運營模式，顯然不會受到港股的認可。
不僅如此，近期，李兆基家族大幅拋售香港地產，伺機出售國內地產；瑞安停止新天地上市，要減持中國地產；李嘉誠據傳也在減少投資，香港投資大鱷已對中國的房地產市場持有謹慎態度，更何況是沒有現金流的價值重估。
總結
港股對房地產認可的模式每壹樣都與萬達商業的現狀背道而馳，港股認可的模式為：
1、價值產生高度依靠運營而非依靠資產，如喜達屋；
2、基本上不持有任何資產，依靠管理和運營輸出賺錢，如戴德梁行、仲量聯行；
3、往往在開發階段獲取大部分的價值，卻不承擔大部分的風險，利用資管和無風險的金融杠桿賺錢，如鐵獅門，漢斯地產。
因此，萬達商業估值偏低是有道理的。