《中國基金報》記者註意到，去年6月5438+10月，公司董事會還向股東大會申請了壹輪直接債務融資工具的發行授權，額度最高為300億元，較去年增長超過60%。
近期，支持房地產企業融資的政策密集出臺。在6月5438+065438+10月21日舉行的2022金融街論壇年會上，中國證監會主席易會滿也提到，要支持實施改善優質房地產企業資產負債表的計劃，繼續支持房地產企業合理的債券融資需求。近兩周，包括龍湖集團、新城控股在內的民營房企也獲得了發債機會。
中郵證券等分析師認為，隨著流動性拐點的到來，當前點位是布局優質地產股的良機。
遠遠超過去年提出的新增融資金額。
165438+10月21日，萬科召開第十九屆董事會第二十二次會議，審議通過了《關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》。
公告稱，為鞏固公司融資資源儲備，進壹步優化債務期限和類型結構，支持公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司發行直接債務融資工具，額外授權不超過人民幣500億元。該決議自股東大會審議通過之日起36個月內有效。
直接債務融資工具的種類包括但不限於公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續債券、資產支持債券、公司債券等。在國內和國外市場，或上述兩者的結合。
發布時間可以壹次發布，也可以多次發布，可以有幾種。發行利率由董事會(或其轉授權人)授權在發行時根據市場情況以合理合規的方式確定。期限和品種也由董事會(或其轉授權人)根據市場情況授權在發行時確定。
公司表示，預計發行直接債務融資工具所募集的資金將用於滿足公司生產經營需要、調整債務結構、補充流動資金和/或項目投資(包括但不限於長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目)等用途。
去年6月5438+10月，公司董事會也通過決議，向股東大會申請壹輪授權發行新的直接融資債務工具。當時最高額度是300億，24個月內有效。今年的申請額度比去年增加了200億元，增幅超過60%。
前三季度融資成本僅為3.73%。
自今年年初以來，LPR已多次被下調。隨著整個市場利率的下降，萬科的債券發行利率也比去年有所下降。此時，優化債務結構，繼續降低融資成本，無疑是壹個很好的時間窗口。
公司2022年三季報顯示，前三季度新增融資平均融資成本僅為3.73%，股票融資綜合融資成本為4.06%。三季度，萬科分三次發行三年期綠色中期票據70億元，票面利率區間2.9%-3.2%；發行公司債券34億元，其中五年期品種票面利率3.21%，七年期品種票面利率3.7%。
截至今年三季度末，萬科有息負債總額為2943.2億元，比今年上半年末增加了100多億元，其中長期負債占比為78.7%，中期增加1.1個百分點。銀行貸款占58.6%，債券占26.6%，其他貸款占14.8%。有息負債總額中，無擔保融資占96.1%，信用狀況優秀。
值得壹提的是，雖然萬科的融資成本和負債結構仍是行業的尖子生，但今年的銷售增速明顯落後於保利發展、中海等央企地產巨頭，銷售規模在第三季度首次被保利發展超越，退居行業第三。
10最新銷售簡報顯示，萬科今年1至10的合同銷售面積為21357萬平方米，合同銷售金額為3467.7億元，同比分別下降33.4%和33.5%。保利發展6月份實現簽約面積2181690平方米，同比下降23.76%。合同金額3631.1.4億元，同比減少21.1%。萬科銷售下滑幅度明顯大於保利，銷售缺口已逼近200億元。
券商:堅定看好房地產板塊機會。
近兩周，房企資金面利好政策不斷出臺。
165438+10月8日，壹是中國銀行間市場交易商協會繼續推動支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資的“第二支箭”。然後來了165438+10月11。央行銀保監管要求對國有和民營房地產企業壹視同仁，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，延長房地產貸款集中管理政策過渡期。165438+10月14、銀監會、住建部、央行放松預售資金監管，允許商業銀行和優質房企開展保函置換預售監管資金業務。
房企的融資進度也是實實在在的。6月165438+10月10，交易商協會受理龍湖集團200億元上架登記發行，中債促進公司同步受理企業增信業務意向。165438+10月14日，交易商協會接受美的地產15億元中期票據的註冊發行。117年10月17日，交易商協會接受新城控股15億元倉儲貨架註冊發行。
在此背景下，多數券商研報看好房地產行業的機會。
信達證券分析師蔣認為，預計行業出清已經告壹段落，流動性拐點已經到來。受到市場信用風險質疑、實際資金壓力相對可控的優質混合所有制房企有望率先修復，推薦金地。同時建議繼續關註信用狀況更好、資金鏈更安全、貨值更豐富的優質房企，其戰略布局更集中於壹二線核心城市，如法華、濱江集團、招商蛇口、保利發展、南山控股等。
中郵證券分析師劉慶海也認為，當前是布局優質地產股的好時機，重點關註三個思路:1)優質民營企業信用修復，推薦新城控股、金地；2)行業已經見底，建議招商蛇口、保利發展。3)優化區域格局，推薦濱江集團和法華。
招商證券趙可團隊建議，可以分兩個階段進行布局。第壹階段，或者說從現在開始到明年壹季度，重點布局的困局會發生逆轉，“勝算”可能更大，包括已經按照風險定價的優質住房相關債券的“高收益”機會。
第二階段可能從明年壹季度末開始，長期目標是完善布局，從競爭格局中獲益。真正註重“持續內生現金流創造能力”的優質周轉公司是招商蛇口、保利發展、萬科A、金地、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團，以及建發、濱江集團、越秀地產等區域房企。