1.賣家需要先還清銀行貸款；
2.賣方持銀行出具的結算證明，到房管局取出抵押合同；
3.開發商持合同和註銷登記表到房地局辦理房屋註銷手續；
4.註銷完成後，買受人與開發商簽訂新的商品房買賣合同，然後到房管局重新備案。
協議內容:
本協議雙方:
轉讓方(以下簡稱甲方)
甲方:身份證號碼:
受讓方(以下簡稱乙方)
乙方:身份證號碼:
甲、乙雙方在平等、自願、協商壹致的基礎上，就將甲方合法擁有的房屋轉讓給乙方達成轉讓協議，雙方共同遵守。為明確雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，特訂立本合同如下:
第壹條房地產的位置、部位、結構、樓層
輔助和附屬設施
1.本合同所售房屋位於。_ _ _ _ _街_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
2.房屋為:樓、房、廳、衛(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，房屋建築面積為_ _ _平方米(含臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺及其附件)。
3.房屋質量:裝修情況，其他情況是房屋(□已/□未抵押)。(不足部分可以補充)
4.房地產產權類型:(有房產證或土地使用證)
5、所售房屋的房屋所有權證號:國有土地使用權證號:* *權屬證號:該房屋占用範圍內的土地使用權隨該房屋轉移，該房屋的相關權益隨該房屋轉移。
6.該房屋現有裝修及其他配套設施設備見本合同附件。
第二條甲方的產權承諾
甲方不得隱瞞與房地產轉讓有關的重要事實，但必須保證其對轉讓的房地產擁有完全的所有權，上述房地產無擔保、無權屬糾紛和債權債務糾紛，該房屋未被他人依法追索。銷售前如有任何糾紛或權利障礙，由甲方負責處理並承擔相應的法律責任，甲方應負責賠償由此給乙方造成的經濟損失。
除補充協議另有約定外，甲方應在出售該房屋前完成抵押、抵押、債務、稅費、未付款項和租金。售後如有上述未盡事宜，由甲方承擔全部責任，如給乙方造成經濟損失，由甲方負責賠償，與乙方無關..
第三條轉讓價格及支付方式
1.轉讓價格
雙方同意該房屋轉讓價格為(人民幣)，大寫(人民幣)。
2.付款方式
A.此房價為甲方凈價，甲方在交易中不支付任何費用。
B.甲方收到乙方人民幣元整的定金後，待乙方申請的貸款獲得批準後，即可為乙方辦理過戶手續。甲方應積極配合乙方辦理貸款手續。(以收據為準)
C.乙方應在辦理過戶手續當日向甲方支付定金人民幣元整。(以收據為準)
d .余額人民幣元整由銀行直接轉賬給甲方。
E.上述房地產買賣交易中產生的壹切費用均由乙方承擔，甲方不承擔任何費用。
甲方收款時應向乙方出具收據。
第四條房屋交付
雙方協商同意，自本合同生效之日起，甲方應。
日內，將上述房屋的所有鑰匙交給乙方，乙方將在雙方在場的情況下驗收該房屋。如乙方無異議，則視為該房屋的狀況符合本合同的約定，甲方完成該房屋的交付，上述房屋的占有、使用、收益和處分的權利由乙方行使..同時，房產的所有資料都要上交。
每逾期壹天，甲方應支付該房屋的總價款。
支付金額為‰的違約金。超過壹個月，乙方有權終止合同，甲方承擔違約金。
第五條房屋轉讓
房屋交付乙方後，甲方應在取得房產證後立即辦理過戶至乙方名下的手續。辦理產權證過戶手續等相關費用由乙方承擔。甲乙雙方應積極配合辦理過戶手續，只有在各自負責房屋過戶的情況下，才能給予全力協助。責任方應賠償守約方因任何壹方不配合而造成的損失。
第六條產權協議
甲方轉讓上述房地產後，應按雙方簽訂的轉讓合同履行相關權利和義務。如果所轉讓的房地產目前未辦理房產證和土地證，將來有條件時，按以下條款辦理:
1.甲方在辦理產權證和土地證及其手續時，應協助乙方以乙方名義辦理產權證和土地證，所需費用由乙方承擔..
2.如因政策原因不能將房產證、土地證直接登記在乙方名下，甲方應協助乙方辦理房產證、土地證及其過戶手續，辦理過戶手續所需的壹切費用由乙方承擔..
3.本房屋買賣合同成立後，無論是否辦理房屋產權證、土地證及過戶手續，乙方均有權出租該房屋出售，甲方不得幹涉。
第七條雙方責任
1.甲方保證所出售的房地產符合國家有關房地產上市的規定，產權清晰，無抵押、扣押及任何糾紛，所提供的資料真實有效，無虛假內容。如有違反，責任由甲方承擔。
2.甲方應於年月日將該房屋交付給乙方 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _房屋內現有的家用電器和家具將隨房屋的交付而贈送給乙方。
3.甲方應在房屋交付日前結清所有費用，交付後產生的費用由乙方承擔..
4.甲方將於本合同生效之日起_ _ _ _ _日內遷出戶口。
5.乙方貸款金額不足時，應以現金補足，否則視為違約。
6.如乙方辦理房地產轉移登記手續，甲方應予協助。
7.房屋維修基金隨房地產壹並轉讓。
第八條違約責任
甲方違反本合同約定，未能在約定時間內交付上述房屋的，每逾期壹天，甲方應按乙方已付購房款萬分之二承擔違約責任；逾期超過三個月，乙方有權單方面終止本合同，甲方應承擔總購房款的20%作為違約金。
乙方違反本合同的約定，未能在約定時間內支付約定的購房款，每逾期壹天，甲方按購房款萬分之二計算滯納金。逾期超過三個月，甲方有權單方面解除本合同，乙方應承擔總購房款的20%作為違約金。
第九條合同變更
1.合同履行期間，任何壹方不得擅自變更。如需變更合同內容，應書面通知對方，並在取得對方同意後，在規定時間內(書面通知發生後三日內)簽訂變更協議，否則由責任方承擔損失。
2.本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。
第十條本合同自雙方簽字之日起生效。
第十壹條本合同壹式兩份，雙方各執壹份，具有同等效力。
甲方簽字:
(蓋章)身份證號:(產權人)身份證號。
地址電話
乙方簽名:
(蓋章)身份證號碼:
地址電話
見證人:(蓋章)身份證號碼:
合同簽訂日期:年月日。
合同簽署地點:
擴展數據的註意事項:
1.房屋更名前，賣方必須還清所有銀行貸款；
2.更名必須征得開發商同意；
3.購房者不能再貸款了，也就是說必須壹次性付清所有房款。
二手房過戶所需材料:
辦理過戶需要提供資料主要包括:房屋所有權證、買賣雙方身份證明、賣方婚姻狀況證明、房屋審計證明、買賣合同以及房屋登記機構認為必要的其他資料。
市、區縣房地產交易管理機構受理轉讓申請後，應當對買賣雙方提供的申請材料進行審查，審查內容如下:
1.當事人提供的材料是否合法有效；
2.申請表的內容是否與提供的材料壹致、正確；
3.房地產權屬是否明確，有無權屬爭議或者其他權利不明確的情況，是否屬於《房地產轉讓辦法》規定的不得轉讓的範圍；
4.受讓人能否按規定轉讓房地產；
5.所購房地產是否已經抵押；
6.承租人是否放棄買賣租賃房地產的優先購買權；
7.買賣* *所有的不動產，是否* *某人放棄優先購買權；
8 .房地產交易管理機構認為應當審計的其他內容。
轉讓費:
壹.所有權的正常轉讓
1.交易稅費
A.營業稅(稅率為5.55%，由賣方支付)
根據2010房產新政，對出售不滿5年的非普通住房，對出售超過5年的非普通住房，或者對出售不足5年的普通住房，按照兩次交易的差額全額征收營業稅，對出售超過5年的普通住房，免征營業稅。
這裏有兩個要點。
(1)購買時間超過5年。這裏先看產權證，再看契稅發票，再看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)。這三份文件都是按照最早的時間算的。壹般來說，賬單早於契稅發票，契稅發票早於房產證，房改中最早的時間是房改收到的定金賬單。
②所售房產是普通房還是不普通房。
另外:出售的房產為商鋪、寫字間、廠房等非住宅的，不論證5年後是否需要全額征收營業稅。
B.個人所得稅(65438+交易總額的0%或兩筆交易差額的20%)。
征收條件個人住房轉讓所得稅以家庭為單位出售非唯壹住房繳納。這裏有兩個條件
(1)唯壹的家庭住所。
②購買時間在5年以上。如果兩個條件同時滿足，可以免征個人所得稅；不滿足任何壹個條件都要繳納個人所得稅。
註:如果是家庭唯壹住宅，但購買時間不足5年，則需要先以納稅保證金的形式繳納。壹年內可重新購買房產並取得產權的，可全部或部分退還納稅保證金。具體退款金額為兩處房產較低成交價的1%。
註:地稅局將審核賣方夫妻名下是否有其他房產作為家庭唯壹住所的依據，包括雖未辦理產權證但已在房管部門登記的房產(不含非住宅房產)。
註:如果出售的房產是非住宅房產，任何情況下都要繳納個人所得稅。而且地稅局在收稅過程中還必須征收營業稅繳納差額的20%。
C.印花稅(稅率為1%，買賣雙方平分)，但國家從2009年開始暫免征收。
d .契稅(基本稅率3%，優惠稅率1.5%，1%由買方支付)
征收方式:按基準稅率征收交易總額的3%，買受人首次購買面積小於90平方米的普通住房，繳納交易總額的1%，買受人首次購買面積大於90平方米的普通住房，繳納交易總額的1.5%。
註:首次購買，同時擁有普通住宅，才能享受優惠。契稅的折扣是個人計算的，只要首次繳納契稅就可以享受折扣。買受人購買的房產為非普通住宅或非住宅的，支付交易總額的3%。
E.測繪費1.36元/平方米，總金額= 1.36元/平方米*實際測繪面積(2008年4月以後新政策下房改房測繪費標準:75平方米以下面積200元，75平方米以上144平方米以下面積300元，144平方米以上面積400元
壹般來說，房改需要測繪，商品房如果在原產權證上沒有濟南房管局的測繪章就需要測繪。
F.二手房交易總費用:住宅6元/平方米*非住宅實際測繪面積10元/平方米。
G.報名費(工本費)80元* * *權屬證書:20元。
2.所需材料
①地稅局需要賣方夫妻身份證、戶口本復印件(賣方夫妻不在同壹戶口本的，需提供買方身份證復印件、網上買賣協議、房產證復印件(賣方配偶已死亡的，需提供派出所死亡證明復印件)。
②房管局需要簽訂網上銷售協議，房產證原件，新測繪圖兩張，免稅證明或完稅證明復印件；比如省裏直接改造的住房，需要《已購公房確認表》和附表1原件2份。
註:換房時需要配偶共同簽字。配偶已經死亡但使用了工齡的，如果是房改之後，需要在交易過戶前做繼承公證；房改前應提交派出所出具的死亡證明原件。省房改還需要填寫《已購公有住房確認表》壹式兩份，由單位和省房改辦蓋章確認，並提交房改賬單原件。
參考資料:
百度百科-房地產轉讓