房屋維修基金是專項用於物業保修期滿後房屋***同部位、***用設備和物業管理區域公***設施的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。主要適用於房屋大修的，如果只是個別房屋的小修，是不能使用維修基金的。但是對於漏雨等小修的房屋，維修費是包含在物業費裏的，物業讓業主攤錢是不對的，除非合同裏做了特別約定。專項維修資金屬於業主所有，其籌集和使用必須經過專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才可進行，物業單位不得擅自處分、挪用。但是像電梯、消防設施等涉及到公***安全的***有設施設備需要維修改造，可走簡易程序。經質檢、消防等相關行政主管部門書面確認，及業委會書面同意後，物業可以直接申請使用。
可以使用房屋維修基金的具體情況如下：
1、屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
2、樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；
3、樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；
4、建築保溫層出現破損或者脫落，或者建築保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者黴變；
5、外墻及樓梯間、公***走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、汙染；
6、公***區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；
7、公***區域門窗或者窗紗破損的；
8、住宅***用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
房屋維修基金的使用範圍主要包括小區公***部位和***用設施、設備，具體來講，公***部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主***有的部位，包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
法律依據：
《住宅專項維修資金管理辦法》 第三條
本辦法所稱住宅***用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主***有的部位，壹般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱***用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主***有的附屬設施設備，壹般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和***用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。