2007年6月2日，12，期待已久的《關於進壹步規範城中村改造的規定》(鄭[2007]103號)(以下簡稱103號)終於在鄭州房地產行業頒布，其中首次制定了城中村改造的安置開發比例。全面停止“小產權房”建設，明確了新的拆遷補償標準，創造性地將城中村改造與廉租房建設掛鉤。壹系列操作性強、可行性強的政策頗具創新性，堪稱“解決征地拆遷補償問題”的雙贏模式。城中村改造是壹個難題。新規的出臺無疑為解決這壹問題提供了壹條“解決之路”。
解決壹個
移民開發比例明確為1∶2。
103號文件第五條規定:城中村改造安置開發比例為1∶2。安置房開發比例是指安置房建築面積與配套商品房建築面積之比。
以前的城中村改造，往往是壹個開發商對壹個村子進行整體改造。在開發過程中，沒有明確多少配套商品房用於開發。新政策首次以安置房來確定配套商品房的規模。
河南財經大學工程管理系教授劉赦認為，可以根據現有的總拆遷面積來確定安置面積，通過安置面積的大小來計算相應配套商品房的面積。城中村改造的有限安置和開發比例是城中村改造最具創新性的創新。103，這說明開發商拿到城中村改造權後，不能像以前那樣隨意開發，讓城中村改造更加規範有序。
103號文件還規定，超出安置開發比例的土地納入市人民政府統壹收購儲備，在土地市場出讓。劉赦認為，城中村改造盤活了城市土地存量，這將使壹些開發商獲得更多在市區拿地的機會。
河南省社科院副院長劉道行告訴記者，城中村改造限制了移民安置和開發的比例，說明政府對城中村改造的幹預力度加大。這是因為鄭州市的土地越來越稀缺，土地價值也逐年上漲。政府盤活了更多的存量土地，獲得了更多的土地收益，對開發商和政府來說是“雙贏”的事情。
解決二套房遵循“90、70新政”
文件編號13和15的條款103規定:市規劃部門應當會同有關部門，根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和分區規劃，編制城中村改造總體規劃，作為指導全市城中村改造的依據。總體規劃的主要內容包括城中村改造發展模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。
將城中村改造總體規劃與城市發展規劃統壹起來，根據城市總體規劃制定城中村改造總體規劃，將起到統籌規劃布局全市城中村改造的作用。
自去年6月1頒布“國六條”以來，新開發的商品房必須遵循70%中小戶型在90平方米以內的政策，但這壹政策在城中村改造中並沒有得到嚴格執行，因為沒有相應的政策進行約束。
103條明確規定，城中村改造商品房配套開發應嚴格按照《國務院辦公廳轉發建設部關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)的規定執行。
劉赦認為，103號文件明確了城中村改造配套商品房也要按照國家宏觀調控政策辦事，維護了國家政策的嚴肅性。
解決安置房建設的三個重點
103號文件第三十六條明確規定，城中村改造優先建設安置房，自建村(組)、安置房和基礎設施建設不得晚於二期建設計劃，壹期商品房銷售優先建設安置房。房地產開發企業參與改造，原則上安置房和基礎設施建設應安排在首期建設計劃中；確需分期建設安置房的，應當在前兩期建設計劃中完成。首期建設的安置房不低於安置房總面積的60%，商品房和按揭的銷售金額優先用於二期安置房建設。
根據以往城中村改造的經驗，開發商往往會先建設商品房，以便盡快回籠資金，將改造風險降到最低。103號文件的出臺，對開發商進行城中村改造提出了更高的要求，進壹步保障了村民的利益。
劉道行認為，這壹條是政府下達給開發商的死任務，制度可操作性強，有效保障了村民的利益，保證了村民能早日住進新居。同時也讓開發商更加明確安置房建設和商品房建設的關系，對開發商整體實力的要求有所提高。
解決“拆遷、補償、安置”四層是紅線。
103號文件第二十八條規定，原村民合法宅基地上房屋的補償安置，以建築面積為準。被拆遷人選擇貨幣補償的，根據被拆遷房屋的面積、位置、用途等因素確定補償金額。三層以下(含三層)合法建築原則上按市場評估價補償。被拆遷人選擇產權調換的，原則上三層及以下合法建築按照拆壹平方米退壹平方米的標準安置。
2004年4月，《鄭州市城中村規劃、土地與拆遷管理實施辦法(試行)》規定，城中村農村住宅拆遷補償安置以基準建築面積(每戶228平方米)為標準。與此不同的是，103號文件采取了更加靈活科學的方式，既保障了村民的合法權利，又明確了哪些被拆遷的房屋具有合法地位。
劉赦認為，補償標準是根據不同城中村的位置和村民房屋的實際面積、用途來確定的，比原來全市統壹的基準建築面積補償標準更科學。同時，從字面上看，只有三層以下(含三層)的建築才被認定為合法建築，但三層以上的建築是否可以被認定為違章建築而不予補償？103號文件對三層以上的房屋如何處理沒有具體約定。
解決五個
“小產權房”將被全面叫停。
103號文件第二十二條規定，未轉為國有的村內土地，有關部門不得辦理規劃建設手續，不得轉讓、出租、抵押；擅自開發改造的，按違法用地查處。
在集體土地上開發的“小產權房”在鄭州市場活躍多年，但壹直沒有明確的政策對其進行限制。隨著建設部對“小產權房”的明確界定，從中央到地方都在緊鑼密鼓地解決“小產權房”問題，並及時出臺103號文件，做出相應的限制。劉道行認為，財產的合法性應該有壹個歷史過程，否則會造成社會混亂。
解決六個
首次引入“招、拍、掛”機制。
第21號文件103規定，規定安置開發比例內的安置房和商品住宅配套開發用地，按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。超出安置開發比例的土地納入市人民政府統壹收購儲備，收益由市、區兩級人民政府分成，比例由市人民政府另行規定。
這幾年因為村裏的土地還是協議流轉的形式，弊端非常明顯。103號文件創造性地將“招、拍、掛”機制引入城中村改造，使城中村改造更加陽光透明。劉道行認為，政府建立了市場經濟下的陽光運行機制，城中村改造本著“公平、公正、公開”的原則，進壹步防止腐敗和暗箱操作。
解決七個
城中村改造與廉租房聯姻
103號文件第41條明確規定，在規定的安置開發比例內配套開發商品房的土地使用權出讓金，除應上繳國家和省的部分外，從5%的廉租住房建設基金中提取。
劉道行認為，城中村改造和廉租房建設這兩件看似毫不相幹的事情，卻因為103號文件的出臺而聯姻。制度創新的最大受益者是迫切需要住房的中低收入公民。雖然這只是壹個新鮮的嘗試，力度還不夠明顯，但至少可以看出政府保護中低收入階層的良苦用心。