自2006年初渤海房地產基金獲得國務院批準以來，房地產投資和房地產基金成為資本市場的熱門話題。財產基金投資是新經濟環境下的壹種金融制度創新，對於促進財產結構升級和經濟發展具有重要意義。可以用來促進區域經濟的發展，推動行業的進步，甚至解決國企轉型中的關鍵問題。因此，發展房地產投資基金具有很強的現實意義。我國房地產投資基金發展時間較短，壹些因素制約了我國房地產投資的發展。只有分析國內物業基金投資發展中存在的障礙，才能探討我國物業基金投資航展應采取的思路和策略。
壹、發展房地產基金投資的現實意義
1.發展房地產基金投資有利於改善社會資金配置結構。
發展財產投資基金對分流儲備、增加保險資金等中長期資金的投資渠道具有重要的積極作用，可以引導閑置資金大規模轉化為生產建設資金。隨著利率的不斷降低，儲備和投資日益分離，居民投資多元化。除銀行存款外，越來越多的財產投資基金被推出，投資於股票、債券和基金，拓寬了投資渠道，可以滿足多層次的投資要求。從而優化資本市場結構。此外，產權投資基金以未上市企業的股權為投資對象，而在中國，未上市公司占絕大多數，這極大地改善了未上市公司的產權制度和內部治理結構，從而培育和促進了壹大批具有上市前景的股份公司，為股票市場的進壹步發展奠定了基礎。
2.發展房地產基金投資有利於深化投融資體制創新。
哄騙財產投資基金可以有效地將資金引入財產投資領域，發展我國的基礎設施、風險投資等符合國家資產政策的產業，從而促進國家財產結構的調解。* * *進壹步推進丁鑫物業投資基金的投融資體系，不僅有利於促進我國基礎物業的快速發展，也有利於促進高科技物業和近期新興物業的發展，提高物業領域的科技含量。
3.發展產權基金投資有利於深化國有企業創新。
從歐洲國家和東歐國家的經驗來看，產權投資基金可以為傳統產權和國有企業的轉型重組提供強有力的資金支持，在解決國有企業債務問題的同時，幫助國有企業建立有效的風險約束機制，從根本上消除國有企業高負債的源頭。在國有企業的運作過程中，產權投資基金不僅要遵循基金運作的壹般規律，還要體現出重組基金的獨特性，即基金要對企業重組過程有絕對的控制權，有權決定企業重組重大事項的方案，至少要對企業的經營管理有控制權
四、發展房地產投資基金，有利於啟動社會投資和擴大內需。
發展物業投資基金可以聚集社會閑散資金，引導社會資金直接投資物業項目，促進儲備向投資的順利轉化，提高社會資金的配置效率和運營效率。從這個意義上說，發展房地產投資基金是啟動和擴大社會投資、促進經濟增長的有效途徑。
5.發展房地產基金投資有利於更好地引進外資。
房地產投資基金用於吸收外資，主要是海外中國基金(國家基金)的形式。與國外的貸款和債券相比，它不僅沒有還本付息的壓力，也不存在回籠資金的問題，因此可以有效地加強外國投資者與國內籌資者之間的關系。同時，物業投資基金可以變直接投資為間接投資，更有利於國家的宏觀調控，為非上市公司提供資金支持，減少罷工手段介入的壓力。
二，我國房地產投資基金發展的障礙
1.融資渠道狹窄，融資困難。
國外風險投資的資金來源廣泛，包括養老基金、保險基金、公司、銀行等金融機構、政府風險投資基金和剩余的私人資金。私募基金是風險投資基金的主要來源，而我國的物業投資基金只有1的機構融資渠道，主要來自政府和國有企業，包括少量上市企業的資金和容易進入的資金。畢竟政府資金有限。遠遠不能滿足中國房地產發展所需的資金，不應該成為房地產投資基金的主要資金來源。我國擁有13萬億的城鄉居民儲備，本應成為財產投資基金的主力軍，卻沒有成功進入財產投資基金市場，發揮應有的作用。
2.缺乏有效的退出機制
財產投資基金的投資目的不是獲得被投資企業的長期控制權，而是通過處理被投資企業的供應和經營實現資本增值。因此，在支持物業項目並取得成功後，應通過有效的方式收回物業投資基金。只有這樣，物業投資基金才能不斷發展壯大，實現物業投資基金的良性循環。中國主板市場存在嚴重的股權分置問題。同時，我國產權交易市場不發達，分散，交易成本高，沒有統壹的產權交易市場。跨行業區域產權轉讓的退出機制難以實現，增加了我國財產投資基金的風險，從而阻礙了財產投資基金的發展。
3.缺乏合格的物業資金管理人員。
我國物業投資基金發展時間短、速度慢，尤其是在專業人才積累、綜合辦理程度、資本運作能力等方面與國外投資基金(公司)相比差距較大。財產投資基金對人才的要求更高，不僅要求管理人員了解投資基金運作的知識，還要求管理人員對工商企業的投資項目有絕對的了解，否則無法判斷投資項目的可行性。但是，僅僅通過分析企業的可行性是無法做出是否投資的決定的。此外，物業投資基金對被投資項目的參與不僅限於基金的參與，還要為被投資項目提供相關的經辦、培訓等服務，以提高被投資企業的經營能力，這對物業投資基金的管理人提出了更高的要求，制約了目前我國物業投資基金的發展。
三、房地產基金投資的發展策略
1.加深對房地產基金投資的理解。
由於財產投資基金是壹個新生事物，其經濟功能還沒有得到充分的認識，所以應該著重從以下幾個方面入手。首先，物業投資基金可以加快高科技物業的發展，加強基礎設施建設，促進國有經濟的戰略性調整，進而有效地發揮風險投資的重要作用。第二，發展房地產投資基金是加快投融資體制創新的重要發展目標。既要根據市場經濟的發展要求規範現有財產投資基金的運作，又要不斷豐富財產投資基金的品種，擴大財產投資基金的規模，大幅度提高財產投資基金在全社會固定資產投資中的比重。最後，發展房地產投資基金對中國擴大對外開放、吸引外資具有重要的內在實質意義。隨著經濟全球化、金融壹體化進程的加快和中國加入世貿組織，中國應在更大範圍、更廣領域和更高層次上參與國際經濟技術合作和競爭，充分利用國際國內兩個市場，優化資源配置，拓展發展空間，以開放促創新促發展。
2.做好物業資金統籌。
物業投資基金主要包括三類基金，即創業(風險)投資基金、企業改制基金和基礎設施基金。目前這三類基金出現在不同的國家，但到目前為止還沒有同時在1個國家追逃成功的先例，其可能面臨的問題和困難可想而知。所以發展物業投資基金不是1簡單的外賣。而是要根據我國的實際經濟情況和財產投資基金公司的條件，對三種財產投資基金進行適當的選擇。所以要做好物業資金的統籌。同時，其發展必須遵循量力而行、循序漸進的原則，發展速度和規模必須符合現代企業制度建設、資本市場和產權市場的發展、專家的成長，並根據國家資產政策和區域經濟政策有重點地發展。
3.預設合理的物業基金規模。
無論是預設的基礎物業基金、支柱物業基金、高科技物業基金還是企業重組基金，都要根據投資標的的用途和相應的技術經濟指標。因此，需要預設壹個合理的預設財產基金規模。不同類型的物業基金應該有不同的資金規模，這就要求物業基金不同於股票和公司債。它肩負著支撐某項財產的重任，它必須采取大規模的投資行為。為了對不平衡的產權結構進行重組整合，盤活區域產權結構相同的無處不在的企業資產，同時主投和輔投在時間上要有所區別，才能給當年的投資者滿意的回報，才能抓住回報周期長、效益好、保證投資者未來利益的項目。根據我國的實際情況並參考國外經驗，我國單只物業投資基金的最低規模應在5億元以上。由於投資項目所需資金量大，高科技風險基金規模大。
4.選擇壹個合理類型的財產基金協會。
從我國的現實情況來看，選擇合理的財產基金組合類型應滿足以下條件:能夠以長期股權投資的形式適應流動性較差的獨特場所，獲得廣泛的市場需求，並表現出分散風險投資風險的優勢。目前，國際上大多數財產投資基金(尤其是風險投資基金)都接受有限股份制，這樣可以避免雙重征稅，也不需要向證券監管機構提交投資報告。但根據我國國情，從財產投資基金的目標定位來看，采用股份公司的形式更為合理，因為:(1)公司法為財產基金投資公司奠定了法律基礎；(2)財產基金投資公司按照股份公司制運作，破產清算壹般是永恒的，有利於公司的長期經營；(3)有利於公司籌集資金，可以向具有法人資格的銀行申請貸款；(4)有利於股東行使權利，參與重大決議計劃，覆蓋投資者利益。
5.私募在初期應該是接受的。
借鑒國外經驗，從我國實際出發，現階段我國房地產投資基金的發展應以私募為主，並以募集機構投資者資金為主。在美國，房產基金的投資周期壹般在65，438+00-20年之間，投資成功率只有20%左右。很多風險投資在投資初期很難看到收益甚至虧損。所以美國和歐洲的風險投資基金基本都是通過私募的方式募集資金。在我國，財產基金投資尤其是風險投資屬於新興財產，廣大民間投資者需要1個過程才能熟悉。雖然我國居民存款余額已達15萬億元，但人均存款只有10000元，而且還要用於購房、養老、女性教育、保險、醫療等。個人資金不富裕，中國的物業投資基金應該有興趣聯合國內外富裕的私人投資者，以私募的方式募集資金。條件成熟時，將采取公開發行的方式發起設立房地產投資基金。
6.拓寬物業基金的資金來源。
隨著我國金融體制創新的深入，房地產投資基金在啟動社會投資、擴大內需、促進經濟增長方面將發揮越來越重要的作用。因此，應充分調動社會各方面的積極性，廣泛吸引社會投資，實現物業投資基金資金來源的多元化。壹是加快培育和發展戰略投資者，大力吸引國內外大集團、大公司參與房地產投資；二是積極吸引企業投資，吸引具有絕對資金實力的企業投資物業投資基金，謀求發展，形成良性互動的發展業態；第三，積極吸引個人投資中國人民銀行。最新統計顯示，截至2004年8月底，中國城鄉居民準備金存款余額已達1.5萬億元，是非常重要的財產性資金來源。因此，我們應該努力建立有效的機制，使儲蓄儲備順利轉化為投資，擴大內需，從而促進經濟增長。
7.合理有效地使用財產投資基金。
為充分發揮物業投資基金在促進高科技物業發展、推動結構性中介和物業升級中的作用，應進壹步合理有效地運用各類物業投資基金。壹是集中力量，突出重點，克服目前壹些資金使用過於分散的傾向，集中力量，集中力量支持大項目。二是扶優扶強，切實發揮財產投資基金在財產投資基金投資項目安排中的支撐作用。對優勢企業和發展前景廣闊、成長潛力大的企業，要給予有力的金融支持，把這些企業做大做強，培育新的經濟增長點，發揮更大的帶動和輻射作用。第三，向高科技、創業型物業項目傾斜。產權投資基金的運用既要促進高利潤技術成果的產權化和高科技產權的發展，又要有利於完善風險投資機制，促進風險投資業的發展，從而彰顯其對產權經濟發展的引領作用。
8.加強對丁鑫房地產投資基金的管理。
壹是要加強物業投資基金使用的公開性和公開性，擴大覆蓋範圍，在72家銀行和部門特別是各種所有制企業廣泛宣傳各類物業投資基金的使用原則、申請和審批程序，鼓勵各類企業積極申請基金支持，嚴格按照物業投資基金辦理辦法實施基金使用項目，並在絕對範圍內實時公布。加強社會監督做到公平公正，盡量減少和避免資金使用中可能出現的尋租行為，從而降低社會成本。二是從經濟、技術等方面對物業投資資金運用進行全面深入的可行性論證，強化投資決議方案的科學性。三是加強對物業投資資金使用的審計監督，充分發揮審計部門的作用，每年對各類物業投資資金的使用情況進行審計，為有關部門實時掌握資金使用情況，加強辦理資金供應的依據。
9.探索各類物業投資基金的退出渠道。
財產投資基金公司應積極創造條件，幫助被投資企業直接上市，以利於財產投資基金退出證券市場，積極有效地引導和培育被投資公司達到中國證監會規定的上市條件，進而通過股權轉讓、股票上市等方式，獲得數倍乃至數百倍於初始投資的投資回報。同時，房地產投資基金公司應該與有實力的投資銀行合作。通過買殼幫助被投資公司間接上市，讓物業投資基金退出證券市場的物業基金投資公司，培育高成長性的企業，投行可以發掘條件好的殼公司，讓被投資公司通過買殼間接上市。在被投資公司股價因大量優質資產註入而大幅上漲後，物業資金經辦公司通過清償不暢的國有股或法人股實現了高額投資回報。在國外，高盛投資銀行幫助微軟公司上市，摩根士丹利投資銀行幫助網景公司上市，都是我們提供的。
10.構建有利於物業投資人才成長的競爭機制和激勵機制。
人才是1企業的無形資產和寶貴財富，也是決定企業競爭成敗的關鍵因素。國外流行的壹句格言是:房產投資是人，人，人！人才是房地產基金投資發展的第壹要素。屬於高層次復合型人才的房產投資者，不僅是聰明、思維敏捷的金融家，而且充滿活力、經驗豐富。所以，他們要多傳球。