房企的“變”
2015年房地產回暖，讓不少地產企業看到了希望，然後房地產“黃金十年”畢竟已經過去，未來發展還是需要求變。大型房企都在謀求轉型，以適應未來經濟形勢和消費需求，萬達就是其中壹個代表，2016年，萬達商業地產主動下降了房地產合同銷售目標，相比2015年下降40%，朝著“輕資產”方向轉型，今後重點產業和業績增長主力將圍繞文化旅遊、金融以及電子商務等產業。另壹個變化則是房企困境求生，不少房企發生債務、經營等方面困境，如何求生是它們在思考的，佳兆業就經歷了從“死”到“生”，它的復活路線圖也在壹紙公告中展現出來，不過其中債權人和股東仍將博弈。
本報記者 張曉玲 實習記者 周智宇 深圳、廣州報道
導讀
對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。
隨著境內資產逐步盤活，佳兆業正試圖加快海外債務重組進程。
繼去年12月24日向境外債權人提供了三種可選方案後，1月10日晚間，佳兆業（01638.HK）發布重組支持協議，進壹步透露重組進展。
根據公告，加入重組支持協議並在協議截止日期持有支持票據的各同意債權人，將收取現金同意費，金額在其現有票據或現有境外貸款本金總額的0.5%-1.0%不等；而各同意債權人承諾以其“支持票據”投票贊成實行重組所需的協議安排。
但這份重組支持協議仍然遭到部分境外債權人的抵制。有境外債權人向21世紀經濟報道記者表示，佳兆業方面的重組方案有利於股東而不利於境外債權人，部分債權人將聯合進行維權，以確保未來所有境外公司債券投資人的利益。
博弈境外重組
佳兆業正試圖減少來自重組過程中的阻力。
重組支持協議要求，債權人須承諾不會采取任何強制措施，並為防止佳兆業發生任何無力償還事件時提供“合理支持及協助”，且不會采取與重組不相符或拖延重組的批文或確認的任何其它行動。
佳兆業為此將支付債權人在其現有票據或現有境外貸款本金總額0.5%-1.0%不等的現金同意費，前提是，債權人在協議截止日期前加入重組支持協議。
重組支持協議的截止日期為2016年2月7日，債權人此日期前可獲得0.5%的現金同意費。若在1月24日前同意協議，則可獲得1.0%。
這意味著，佳兆業試圖在不到壹個月的時間裏結束困擾其許久的境外債務重組的談判。
但有境外投資人對佳兆業的重組支持協議並不認可，該人士稱，佳兆業的境內重組方案擁有項目層次現金限制的條款，並且票息只有極少的削減，遠低於境外票息4%的大幅度削減，公司給予境外債權人與境內債權人相比更苛刻的條件，是對境外投資人的不重視、不尊重。
作為佳兆業的主要境外債權人之壹，對沖基金Farallon曾為爭取債權人利益提出方案。
去年11月12日，Farallon向佳兆業發出壹份“初步不具約束力的建議”：由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業註資1.5 億美元，從而換取佳兆業20%的股份。
對於佳兆業境外債權人而言，Farallon提出的建議似乎更具吸引力：Farallon提出的新優先票據的到期日不僅時限縮短，且利率更高。
Farallon給出的條件利於境外債權人但不利於佳兆業股東，在Farallon的註資協議中，股本註資現金將存於境外銀行賬戶及持有作為受限制現金，存放期最少為兩年，該現金僅供派發新高息票據及可換股債券的利息。這將保證境外債權人的債券流動性。
但佳兆業認為，引伸投資前估值3.875億港幣（5千萬美元）發行股本，較公司2015年3月31日停牌前的總市值折讓95%，並且Farallon提出的優先票據到期日被縮短，與公司預測現金流量並不配合。這與公司持份者（stakeholder，即利益相關方）價值最大化的目標並不相符。
11月20日，佳兆業發布公告稱，董事會認為Farallon的建議，在時間及完成方面具有重大的不確定性，並認為建議重組可為現有持份者帶來更大裨益。
對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。
但在上述境外投資人看來，境外債權人的利益仍未得到足夠保障。“過去壹年內地樓市已復蘇，尤其是佳兆業布局的深圳等地，佳兆業的項目解封後其狀況應該好於從前，但境外債權人不能得到有效的財務信息。”該人士稱，佳兆業應提升公司治理，將所有債權人同等對待。
重組方案究竟結果如何，還要看債權人最終的投票。佳兆業曾於2015年12月24日發布公告，預計將於2016年1月中旬，向開曼群島大法院及香港高等法院申請，希望法院頒令準許其召開債權人或相關類別債權人的會議。
知情人士向記者表示，此次會議就是將就重組方案展開投票表決。
房企海外融資困境
在過去壹年多時間裏，佳兆業的債務重組，特別是境外債務重組仍然懸而未決，凸顯了內地房企境內外融資之後，並未有充分考慮過違約的可能、發生或作出相應的安排。
對於國內房企而言，境外債券融資是不可或缺的重要渠道。穆迪及湯森路透的數據顯示，過去三年在港上市的內地房企的境外債券融資已超過500億美元的規模，占到內房股融資總額的56%。就佳兆業來說，截至2014年6月其境外債務占債務總額的51%。
考慮到境外融資對於國內房企的重要性，此事件對境外債務投資者信心和國內房企的發展帶來了壹定的影響。
中原地產首席分析師張大偉表示，2015年國內房企海外融資步入了壹個困境。
數據顯示，2015年房企海外融資總額只有243億美元，同比2014年全年的633億美元，暴跌61.7%，折算成人民幣，房企海外融資暴跌2500億。
張大偉分析認為，房企海外融資經歷自2013年起為期兩年的高峰期後，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數海外上市的內地房企轉向內地資本市場融資。2015年境內融資發展規模大幅度增加，至12月末，已有包括恒大、融創、龍光、世茂等60多家房企成功發行公司債，發行規模達到2300億元，相比2014增長了接近20倍。
但整體看，房企的資金壓力依然未完全緩解，境內發債並不能完全取代海外融資，恒大集團便在2016年開年進行了壹筆2019年到期的8%美元優先票據的國際發售。不過，隨著美元開始加息，房企未來海外融資的難度更將明顯上升。
另壹方面，近兩年來，由於內地房地產市場的下滑，巨量的海外融資規模引發部分房企資金鏈緊張，如果持續甚至有可能出現違約。
前述佳兆業境外債權人表示，近年債務違約事件的發生頻率有所上升，可由最近的案例發現違約事件中公司對待境內和境外債權人的方式有巨大差別。盡管境外融資對於企業如此重要，可境外債權人的利益常常被違約企業忽視。
（以上回答發布於2016-01-12，當前相關購房政策請以實際為準）
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