法條鏈接
《物權法》第76條;《物業管理條例》第7條、第37條、第49條、第53條、第54條;《建築物區分所有權糾紛解釋》第7條、第8條、第9條立法背景
與《物權法》相比,本條的修改內容主要涉及四個方面。壹、降低了使用公***維修資金表決通過的門檻
本條將《物權法》第76條第1款第5項“籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金”分為兩項設置,即本條第1款的第5項和第6項,對“籌集維修資金”“使用維修資金”的表決要求分別作出規定,並在本條第2款中僅對“籌集維修資金”的表決要求作出特別規定,對“使用維修資金”采用了與其他事項相同的表決要求,即使用建築物及其附屬設施的維修資金,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,降低了使用維修資金的門檻。《物權法》第76條對於籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金采用了相同的表決要求,需要“雙過三分之二”同意,即專有部分面積占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,才能決定使用維修資金。但從實際的情況看,“雙過三分之二”同意的難度較大,許多地方的維修資金使用率不到3%。針對建築物及其附屬設施的維修資金使用難的問題,《民法典物權編(草案)》(二審稿)完善了公***維修資金使用的表決程序,降低了通過相關事項的表決要求,將壹審稿第73條規定的應當經參與表決的業主中專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意,修改為“雙過半數”同意。二、強化業主對***有部分***同管理的權利
實踐中,壹些物業服務企業未征求業主同意擅自改變***有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利,侵害了業主***有 權利 。最高人民法院2009年發布實施了《建築物區分所有權糾紛解釋》,其中第7條規定“改變***有部分的用途、利用***有部分從事經營性活動、處分***有部分,以及 業主大會 依法決定或者管理規約依法確定應由業主***同決定的事項,應當認定為物權法第七十六條第壹款第(七)項規定的有關***有和***同管理權利的‘其他重大事項’”,對物權法規定的兜底性條款做了具體細化。在編纂《民法典》時,對於具體細化型條文所涉問題,應在法典中盡可能給出具體規範。本條第1款第8項實際源自《建築物區分所有權糾紛解釋》第7條,屬於審判實踐經驗的立法轉化。三、對參與表決業主的專有部分面積占比和業主人數占比作出了最低要求
本條第2款增加規定“業主***同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”,完善了業主***同決定的事項的議事規則,明確了業主行使***同管理權時表決參與度的最低要求。四、降低了***同決定事項的表決要求
對籌集建築物及其附屬設施的維修資金,改建、重建建築物及其附屬設施,改變***有部分的用途或者利用***有部分從事經營活動事項,修改為“雙過四分之三”同意;決定其他事項修改為“雙過半數”同意,但“雙過四分之三”和“雙過半數”均以“參與表決”業主的專有部分面積和“參與表決”人數作為占比的基準,與《物權法》第76條第2款的規定相比,改變了以“總面積和總人數”作為占比基準的規則,當參與表決的面積占比和參與表決的人數占比符合最低要求時,表決通過的要求分別為“2/3×3/4=1/2”和“2/3×1/2=1/3”,此時“雙過四分之三”和“雙過半數”就變為原基準的“雙過半數”和“雙過三分之壹”,在實質結果上明顯降低了表決要求。 此外,本條第1款第2項將《物權法》第76條第1款第2項“制定和修改建築物及其附屬設施管理規約”修改為“制定和修改管理規約”,修正了將管理規約僅作為對物的管理的認識,包含了管理規約還應對人的管理即對業主行為作出規範的認識,擴大了制定和修改管理規約的範圍。這壹認識在本法第三編物業服務合同的規定中也有體現,本法第937條第1款規定,物業服務不僅包括物業服務人為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生的管理維護,還包括對相關秩序的管理維護。條文解讀與法律適用
本條是關於業主***同決定事項的範圍及重大事項表決要求的規定。 本條的內容涉及業主***同管理權行使,關系到業主參與***同事務和對***同財產的管理。根據本法第271條的規定,建築物區分所有權包括業主的“***同管理”權,是業主作為專有部分的所有人和***有權人所享有的基本權利,但也是業主的壹項義務。業主***同決定的事項有的屬於行使權利範圍,有的屬於履行義務範圍。這些事項涉及業主的***同利益,需要業主***同決定。 本條規定的業主***同決定的重大事項包括壹般重大事項和特別重大事項,本條第2款對壹般重大事項和特別重大事項分別規定了不同的表決通過要求。壹、“雙三分之二以上”參與表決
本條第2款規定,業主***同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。該規定首次對參與表決的最低出席人數提出了要求,明確了參與表決的業主專有部分面積和人數占比。 本條對計算該比例所依據的專有部分面積以及業主人數占比的參照基數和計算方法未作明確規定。對此,筆者認為,專有部分面積以及業主人數占比應當分別以建築總面積和業主總人數作為基數進行計算。具體計算方法可以參照《建築物區分所有權糾紛解釋》第8條、第9條的規定予以計算。《建築物區分所有權糾紛解釋》第8條規定,專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積,按照前項的統計總和計算。第9條規定,業主人數,按照專有部分的數量計算,壹個專有部分按壹人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同壹買受人擁有壹個以上專有部分的,按壹人計算。總人數,按照前項的統計總和計算。二、“雙過半數”同意的壹般重大事項
本條第2款規定,決定以下事項應當經參與表決專有部分面積過半的業主且參與表決人數過半數的業主同意。 壹是制定和修改業主大會議事規則。業主大會通過業主大會議事規則建立大會的正常秩序,保證大會內業主集體意誌和行為的統壹,對業主權利影響較大,因此本條將該項內容作為業主***同決定的事項之首予以規定。 二是制定和修改管理規約。管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規範的規則約定,規定建築區劃內有關建築物及其附屬設施的使用、維護、管理等事項,是業主對建築物及其附屬設施的壹些重大事務的***同約定,既包括對物的管理,也包括對業主行為作出規範和約定。 三是選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會作為業主會議的執行機構,可以根據業主大會議事規則以及業主會議的授權,召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況。業主有權參加業主大會來選舉業主委員會或者更換業主委員會的組成人員,授權上述團體組織對外代表業主簽訂物業服務合同,監督業主公約的實施。如果業主委員會成員不認真履行職責,不能代表業主的利益或者損害業主的***同利益,業主有權***同決定更換業主委員會成員。 四是選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管理人都屬於物業服務人,物業服務涉及建築物及其附屬設施的使用、維修,公***秩序、環境衛生、小區治安等諸多方面,物業服務人關系到物業服務的質量,選聘和解聘物業服務人應由業主***同決定。 五是使用建築物及其附屬設施的維修資金。本法第281條規定,建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主***有。經業主***同決定,可以用於電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等***有部分的維修、更新和改造。《物業管理條例》第53條第2款規定,“專項維修資金屬於業主所有,專項用於物業保修期滿後物業***用部位、***用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。” 六是有關***有和***同管理權利的其他壹般重大事項。由於列舉性規定無法窮盡各種情形,故在采取列舉的方式以外,指出具有同類性質的事項屬於業主***同決定的事項範圍,增加壹項兜底性條款,以彌補列舉式立法模式之不足,避免掛壹漏萬,同時也是為了適應日益變化的社會變遷。三、“雙過四分之三以上”同意的特別重大事項
本條第2款規定,決定以下事項應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。 壹是籌集建築物及其附屬設施的維修資金。建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主***有。維修資金可以有不同的來源,包括業主為維修而籌集的資金和業主按照國家規定繳納的專項維修資金。《物業管理條例》第7條第4項規定,業主在物業管理活動中,應當履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。第53條第1款規定,“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”《住宅專項維修資金管理辦法》第2條第2款規定,維修資金性質上屬於專項基金,系為特定目的,即為住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業費之外,單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。專項維修資金的繳納並非源於特別的交易或法律關系,而是為了準備應急性地維修、更新或改造區分所有建築物的***有部分。非住宅專項維修資金並非按照國家有關規定而預先交存的資金,而是按照建築物及其附屬設施的維修、更新和改造需要而籌集。本條對此事項需經“雙四分之三以上”同意才能表決通過。 二是改建、重建建築物及其附屬設施。現實生活中,業主、業主委員會、 物業公司 就建築物及其附屬設施的改建、重建往往發生爭議。本條規定的改建、重建的建築物及其附屬設施應當是業主的***有部分的維修、更新和改造,包括電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等。建築物及其附屬設施的改建、重建,涉及業主建築物區分所有權的行使,費用的負擔,涉及業主重大利益,區別於壹般重大事項,對此事項需經“雙四分之三以上”同意才能表決通過。 三是改變***有部分的用途或者利用***有部分從事經營活動。***有部分的用途具有法定性,原則上不得改變。但業主基於特定目的和必要,有時確有改變其用途的需要。對此,《物業管理條例》第37條規定, 物業管理用房 的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。該條例第49條規定,物業管理區域內按照規劃建設的 公***建築 和***用設施,不得改變用途。業主依法確需改變公***建築和***用設施用途的,應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公***建築和***用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意後,由業主依法辦理有關手續。以上所稱的“物業管理用房”、“物業管理區域內按照規劃建設的公***建築和***用設施”,都屬於本法第274條規定的屬於業主***有的部分。實踐中,因利用***有部分從事經營性活動產生的糾紛經常發生,此類事項涉及每壹位業主的***有財產權。《物業管理條例》第54條規定,利用物業***用部位、***用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後,按照規定辦理有關手續。因此,本次《民法典》修改中將該事項納入特別重大事項,即應當經“雙四分之三以上”同意才能表決通過。四、需要註意的問題
本條明確規定了須經業主***同決定的事項範圍,其意義主要在於在制度上排除***有和***同管理權因業主個體恣意行為而受到侵害。但在確定了業主***同決定事項的範圍之後,還要解決另壹個問題,即避免因***同決議權利過度行使損害業主個體合法權益。近年來,隨著住房條件的改善,因無電梯住宅小區通過業主多數決加裝電梯導致壹樓業主提起訴訟的案件時有發生。正確處理這類案件實質是如何在建築物區分所有權法律制度框架內協調好業主個體權利與業主***同利益之間的矛盾與沖突。本法第280條規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。可見,妥善協調兩者之間的關系既是建築物區分所有權法律制度的難點,更是精準把握其制度目的的關鍵所在。 筆者認為,業主大會決議對業主具有約束力是實現業主團體利益的重要制度保障,如果不對團體利益予以足夠的重視和保護,將導致社會秩序和諧有序的基礎受到沖擊和破壞。如果權衡,關鍵取決於***同(多數)意誌對個體權利的強加是否沖擊了私權行使自由的底線,取決於是否提供了正當程序的保障,是否對利益受損者給予了合理的補償。