先回答妳最後壹個問題，把妳的顧慮都寫下來，簽合同。也就是說，不要相信口頭承諾。既然答應了，就寫進合同吧。其實買二手房的風險壹直存在。中介能做的就是把風險降到最低，最終還是要由買賣雙方來權衡是否接受。希望大家不要給不良中介在路上買房的機會！
說點題外話吧。妳買的房子屬於沒有房產證的房子，也就是壹般法律意義上的拍賣行。早在2005年，國務院就禁止了拍賣行的轉讓，所以妳和業主簽訂的協議在法律上壹般會被視為無效。雖然可以約束妳們雙方，但是法院壹般不支持這樣的合同(也就是法院從壹開始就認為這樣的合同無效，恢復原狀)，所以這樣的房子風險很大，妳需要慎重考慮。如果您仍然決定購買，以下是對您問題的回答:
1，過戶費的問題，按照國家規定，買家只承擔妳認可的契稅和中介費，其他費用都是業主的。但實際上，燕郊也被認為是北京。業主報凈價是北京的習慣，其他壹切費用由買家承擔。比如營業稅5.5%，個人所得稅1%。這個房子妳更應該關註的，就是業主是否繳納了辦理壹手房產證的費用，契稅，公共維修基金等。(這兩個是大頭)還有誰來承擔。這些都寫進了合同。新的國家費用誰來承擔？比如這次上海重慶加了房產稅？當然，這個問題妳最好自己和中介確認壹下。這就像很多廣告壹樣。誰有權解讀？
2.至於貸款，這是妳和銀行的關系，也和妳個人資質有關。另外貸款政策壹直在變，壹般中介都不敢給妳擔保。如果不能貸到款，壹般需要在規定時間內現金補足，否則要承擔違約責任，所以簽合同的是妳，承擔責任的也是妳。如果要擔保的話，合同裏寫的是:貸款不足申請金額，妳有權解除合同，不承擔違約責任。房主應該多長時間退還妳的首付？這對妳來說更安全。
3.房產證什麽時候下來？妳最好去找開發商確認壹下。同時確認車主是否已經支付了那裏的所有費用，不要有任何債務。那麻煩就是妳的了。這時候妳也可以知道上面說的契稅是不是都交了。如果都交了，開發商五證齊全，產權證也辦了，兩個月辦完會相對靠譜。如果連費用都沒交，開發商的產權也沒辦下來，兩個月基本不可能發房產證。這段時間越短，妳的風險就越低。
4、房產證辦不下來，這個問題壹般是開發商的問題。讓交易周期變長，那麽政策的變化，市場的變化，人心的變化都是可能的。針對這個問題，壹般來說，從買家的角度來說，首選是業主承諾拿到房產證的時候，否則妳有權解除合同，對方需要承擔違約責任。對方要多長時間返還首付款並支付違約金？第二是:業主有責任追究開發商的違約責任，違約金歸誰所有。如前所述，此類合同極有可能被法院認定無效。所以如果有爭議，應該協商解決。畢竟合同對雙方的道德還是有約束力的，不是壹句空話。
5.再提醒壹句，妳的首付最好用來還貸款。在貸款還清之前，房子是沒有辦法過戶的。妳最好和業主的貸款銀行確認壹下是否可以提前還款。如果銀行不允許提前還款，轉賬時間會延遲。另外，提前還款是否有違約金，違約金由誰來承擔，需要和業主商量。
最後祝大家壹切順利！