多地遭遇“提取難”
中國的公共維修基金已達數萬億元，然而，這些錢幾乎都“沈睡”在當地銀行的“活期賬戶”中。
新城花園是天津南開區的壹個小區。成千上萬的居民中有許多老人和孩子。因為九棟樓都是高層建築，電梯是居民不可或缺的出行工具。
最近電梯總是出問題。維修工檢查後確認，這臺電梯的電纜斷了，小區其他15電梯也出現了嚴重的磨損，很多部件需要更換。居民找到小區物業維修，但物業表示不能負責這個維修。
對於已經買房的人來說，公共維修基金並不陌生。由開發商和購房者按照建設部相關規定在購房時繳納，作為住宅建築公共部位和設施設備的維修基金。有的地方規定是購房款的2%。根據住建部相關法律規定，住宅公共維修基金專項用於小區公共設施的維修，屬於全體業主所有。小區未成立業委會的，暫由物業管理，原則上不能使用；業主委員會成立後，由業委會接管。
然而，郭主任，新的城市花園業委會，也擔心該社區的大修。目前公共維修基金有幾百萬，修復損壞的公共設施不成問題，但是錢不能動。
郭說，動用公共維修基金的首要條件是必須足額繳納，但小區繳納的比例不夠。目前416戶有壹半還沒交。
這種情況在全國普遍存在。而啟動公共* * *維修基金，也需要全體業主的三分之二投票通過。
據媒體報道，業主不同意動用公共維修基金的原因主要有三點。壹是物業公司工作的透明度不夠；二是“事不關己，高高掛起”的心態；第三，業主怕資金用完了很難收回。
按照規定，70%的公共維修基金需要重新籌集，但大部分業主不願意為此買單。畢竟沒有壹個機構來監督這筆錢怎麽用。這也是房屋維修基金長期不能正常使用的壹個原因。現實中，有人打起了這筆巨款的算盤。
2005年5月，北京思博房地產開發有限公司財務經理韓啟才夥同老板王敏傑，為王敏傑控制的公司截留該公司代收的“房地產項目”業主繳納的維修基金、契稅、物業費10萬元。
2012 12、韓啟才犯挪用公款罪被判處有期徒刑5年。此案也成為北京市最大的挪用業主維修基金案。
各地統計數據顯示，截至2013年7月，北京市已繳納公共維修基金34865438萬元，使用5.38億元，使用率1.55%；截止2012，10年末，廣州已繳納約81億元，使用8000萬元，使用率0.99%。截至2012年6月，天津已存14.54億元，已使用僅7753.5萬元，使用率0.53%。浙江大學楊天寶博士估算過，目前全國有660個城市，即使每個城市平均住房維修基金為654.38+0億元，總額也超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等壹線城市的住房維修基金規模巨大，由此推斷，全國公共維修基金已達萬億元。
然而，幾乎所有這些錢都留在當地銀行的“活期賬戶”中。即使是在金融體系相對發達的廣州，這筆資金也只允許在短期銀行賬戶停留三個月。
廣西銀監局監管處壹位歐處長表示，銀行將此類資金存放在活期公司賬戶，核心原因是支付的利息低，但可調整的金額高，即利用率高的“睡眠資金”。
面對“維修高峰”的考驗
新加坡國際大學客座教授凱文Kevin Z)將中國許多城市公共維修基金的尷尬形容為“無法贏過通貨膨脹率，無法抵消維修費用”。
在很多國家，業主委員會負責公共維修資金的管理，前提是業主委員會是民主選舉產生的。而這個過程也受到業主、政府等各方的監督。
現在我國的業主委員會機制並不完善，很多小區都沒有，法律地位和責任也不明確。
有評論認為，歸根結底是制度設計不合理——買房時強制繳納，但壹旦使用就面臨各種隱形成本，比如需要三分之二業主同意、需要業委會批準等。另壹方面，公共維修資金的比例也被視為問題。
為廣西多部電梯提供維保服務的維保專業人士周傑說:“從長遠來看，15萬元的房屋維修基金甚至不夠支付入住15後日常的電梯維修費。”
15年恰恰是電梯機房電梯的“壽命期限”。這意味著，即使業主同意足額繳納房屋維修資金，第八年後，原有資金也無法滿足電梯維修費用，更不用說配電室、地下車庫、遊泳池等設施了。
“對於普通業主來說，數萬億資金卡在活期賬戶，只能為銀行提供‘存貸比’服務，無法給投資者帶來相應的收益。無論如何都是不公平的。”鄭衛軍說。
在美國，公共維修基金的管理是市場化的。基金公司負責管理業主繳納的住宅專項維修資金。如果房子需要維修，物業公司會向基金公司匯報，基金公司會在市場上尋找維修公司進行維修。在資金閑置期間，預留15%的資金後，可以通過借款的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要向基金公司支付利息。
在新加坡，如果業主交不出房屋專項維修基金，根據《物業管理公約》的規定，業主的房屋在業主補交費用之前是不能入市的。
在日本，維修資金包含在房價中，開發商負責房屋維修全過程，房屋終身保修。
北京市住建委曾公開表示，在保證資金安全的前提下，可以簡化提取和使用維修資金的手續。但由於缺乏完整的相關法律保障，簡化程序不會壹蹴而就。
待解決的“責任暫停”
在探索如何更好地利用公共維修基金的同時，大量舊房成為公共維修基金的空白地帶。
為了更好地利用公共維修資金，很多地方都在不斷探索。
日前，浙江省出臺新規，規定公共維修方案公示後，只要沒有超過三分之壹的業主反對，就可以通過。
北京也出臺新規——居民房屋因暴雨漏水，無需三分之二以上業主同意，即可緊急啟用公共維修基金。
青島規定，公民已購買產權的房屋，在使用房屋維修基金時不需要所有鄰居簽字，預算出來後再進行公示。沒有居民提出異議或者異議不成立的，可以使用。這就規避了“三分之二以上業主同意”的要求。
在各地不斷探索如何更好地利用公共維修基金的同時，大量的舊房卻成了公共維修基金的空白地帶——由於種種原因，業主並沒有繳納這樣的費用。
在該專家看來，進入房屋維修集中期後，申請使用住宅區公共維修資金的會越來越多。房產行政主管部門既然有監管的責任，就不僅要保證錢的安全，還要保證全體業主的安全。如果因開發商原因導致公共維修基金無法使用，監管部門應督促開發商履行義務。
“這件事應該由政府來決定。現在的問題是沒有人願意承擔責任。只有政府作為決策主體，才能簡化真正的程序。”中國社區服務工作委員會業委會、物業管理委員會主任、中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可欣說。
“如果交付政府決策，也會和物權法沖突，因為錢最終是業主的。”北京市第壹屆業主大會工作咨詢中心主任張說。
在不同意政府決策的同時，他也不贊成使用第三方評估機構。“如果使用第三方評估機構進行提取，需要支付手續費，業主的利益將受到損失。所以應該盡快立法，明確業主在什麽情況下有決定公共維修基金使用的自主權，政府可以幹預到什麽程度。”
對於“跑不贏通貨膨脹率”的問題，常年從事社區金融研究的專家許認為，這筆巨款與其說是“睡眠基金”，不如說是“夢遊基金”更為貼切。
對於作為出資人的普通業主來說，這筆資金確實是“睡”在了“活期賬戶”裏，但銀行、基金公司等金融機構通過各種方式充分調動了這筆資金，也就是說，即使是“睡”，也是在睡夢中“夢遊”，創造了巨大的增值空間。
多位專家學者表示，夢遊基金的保值增值模式顯而易見。
鄭衛軍建議，全市統壹協調，把有限的資金用在刀刃上。更需要在摸清家底的同時，盡快建立全國統壹的管理制度。