境外資金泛濫 融資成本沒有最低只有更低
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已有2條評論2012年12月08日01:17 來源：中國經營報 作者：龍飛
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9月中旬開始的房企境外融資潮，大有越演越烈之勢。11月據監測機構的統計顯示，***有超過273億人民幣的房企境外融資，此為近年所罕見。國際資本市場為何如此看好國內的房地產？這龐大的境外資金將在地產行業掀起多大的風浪？
不限用途的境外低息債
這是國際資本市場看好中國未來經濟發展的強烈信號。
12月4日，瑞安房地產公告稱，旗下全資附屬公司計劃發行本金總額為5億美元的高級永久資本證券。之前的12月3日，其與德意誌銀行、J.P.摩根、渣打銀行及瑞銀訂立了有關認購協議。該證券2017年可贖回，不可贖回期間年息為10.125%。
該筆融資的用途包括：集團房地產業務的相關資本開支，以及收購、發展、建設或提升資產、土地財產或非土地財產，或為購置設備提供資金，或償還現有債務。
顯然，這筆資金瑞安完全可以自由運用，資本方沒有更多的限制。“瑞安憑借這筆資金，又可以撬動百億元以上的大項目了。”廣東新域地產的董事長劉思宇流露出艷羨，對於眾多苦於在海外沒有融資渠道的國內開發商而言，瑞安的融資計劃無疑極具誘惑。
由於國內嚴控房地產融資，開發商的融資渠道被壹再縮減，“即使從銀行或信托獲得資金支持，也只能專款專用。”劉思宇說。《中國經營報(博客,微博)》記者從銀行相關人士處了解到，從2009年開始開發商的貸款被嚴禁用於土地款支付，開發貸也被嚴格限制在項目內使用。
近年“被迫”發展起來的房地產信托同樣也是如此。不能再指望著像早年壹樣，把A項目的國內貸款用於B項目的滾動發展，開發商可騰挪的空間已幾乎沒有。“很明顯，瑞安這筆融資就非常具有競爭力，市場好的時候可以用於大規模擴張，市場不好的時候可以收縮還債。”劉思宇說。
如果說瑞安這筆貸款讓國內開發商眼紅，中海地產11月15日發行的票據就更讓人無奈。當天中海宣布將發行10億美元的擔保票據，其中7億美元的票據，10年期票息3.95%；3億美元票據，20年期票息5.35%。而且這筆低息債在資本市場非常受歡迎，早在中海宣布發行的壹周前，市場就傳出消息稱該票據獲得超購12倍。據悉，中海擬借此發債，再融資用於開發地產項目。
而屬於高收益級別的中資房地產美元優先票據，票息也同樣再創新低。在今年11月以前，低於6%的票息從來沒有成功發行過。而就在中海地產發債的前兩周，SOHO中國也成功發行了兩筆總額為10億美元的優先票據，其中6億美元票據，於2017年到期，票息為5.75%；4億美元票據，於2022年到期，年息7.125%。
SOHO中國董事長潘石屹當時就表示，這是國際資本市場看好中國未來經濟發展的強烈信號。他透露，SOHO中國對5年期優先票據年息的心理價位是6.75%，但由於得到60億美元的踴躍認購，最後票息得以定在6%以下。
實際上，今年10月11日，龍湖地產發行了4億美元7年期票據，其年息為6.875%。按以往內房股發債經驗，要吸引國際投資者，票息均要定在10%至14%之間。所以當時龍湖的債券已被內地房企驚呼“低息”。沒想到“沒有最低只有更低”，僅壹個月後，中海的擔保票息就下降到4%以下。
國際資本追捧
國內房地產企業11月取得了大筆的境外融資。其中向海外融資金額達到了278.84億元，占比高達73.5%。
“這說明這些內房股非常受投資者歡迎。”曾服務於國際投行的私募基金經理Oscar表示，利率壹再走低唯壹的解析是需求眾多，國際資本市場熱捧內房股。潘石屹表示，通常債券融資需要兩個月的時間，包括評級、定價、路演等環節。但SOHO中國僅用了兩個星期零三天，就完成了所有工作，而且發債效果非常好。
“國際資本確實看好國內房地產的龍頭企業。”Oscar認為，壹方面由於歐美量化寬松政策下帶來的資金泛濫，另壹方面“現在即使在國際市場上，也很難找到好的投資品種，而國內的龍頭企業則有著不錯的投資空間”。
例如標普就預計，中海地產未來將以可控的步伐進行擴張，未來三年內的利潤年增幅仍會保持在20%左右，“即使在國際市場上，這也是壹個非常穩健的投資標的。”Oscar告訴記者。另壹方面，房地產是資金密集型企業，中海良好的融資渠道又反過來令其競爭力大增