某大行人士表示，監管之初就有要求，今年新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的壹定比例，可能是30%左右，但沒有下發文件。另壹位城商行人士表示，央行要求大銀行降低房貸等房地產貸款余額，但沒有看到相關文件。不過，另壹家大行總行人士表示，銀行內部討論過信貸規模，但對貸款結構沒有新的要求。
據記者測算，如果新增房地產貸款占比降至30%，占比水平大致相當於2015年房地產去庫存政策出臺前的水平。房地產去庫存政策後，新增房地產貸款占比從2015年的30.6%上升到2016年的44.8%，到2019年末下降到34.0%。
“金九銀十”依然控制房貸。
“金九銀十”原本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。
9月27日，有廣州按揭公司人士反映，目前農行、郵儲銀行、招行的個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率20BP放款比較慢，而LPR 30BP還在正常放款。
受今年新冠肺炎疫情影響，今年上半年房地產市場大幅下跌。疫情過後，房地產銷售迅速回暖。國家統計局數據顯示，6月5438-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月之後再創近兩年新高。壹些城市的銷售有所改善。8月份，北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上漲48.5%，同比上漲84.2%，創下2017以來單月銷售面積新高。
在樓市銷售火爆的情況下，壹些銀行呼籲客戶提前償還按揭貸款。
9月27日，深圳壹位持有房貸的人士稱，最近收到房貸銀行的短信，呼籲客戶提前還貸。銀行有個人貸款提前還款綠色通道，他不用等就可以享受等壹個月的服務。
理由是“減少住房相關貸款規模。”華南某大行人士表示，包括個人按揭貸款和房地產開發貸款，監管對涉房貸款的增長都有要求。如果其他貸款增速跟不上要求，住房相關貸款就需要擴大規模。華東城商行壹位人士表示，去年以來的監管共識貸款中，壹直對涉房貸款比例有要求，增速不能太快。
過去三年，銀行業住房相關貸款占比壹直在下降。去年，全國新增住房相關貸款的比例約為34%。今年上半年，受疫情影響，該比例降至24.7%左右。
此前，銀監會主席郭樹清表示，與2016相比，房地產貸款增速下降12個百分點，房地產新增貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。
265438+20世紀經濟報道記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》中的數據測算，2019年全年人民幣房地產貸款增加571萬億元，占同期人民幣貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款增加2.99萬億元，占同期人民幣貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款增加約7500億元，個人住房貸款增加約2.29萬億元。
幾家主要銀行的新增住房相關貸款降至30%以下。
據《265438+20世紀經濟報道》記者統計，2020年上半年，六大國有銀行新增房地產貸款占比全部下降。除中行外，其他國有銀行新增涉房貸款占比均調整至30%以下。
2020年上半年，中國銀行新增涉房貸款35631.5億元，其中房地產貸款1236.64億元，個人住房貸款232651億元，占全部新增貸款的36.68%，是六大國有銀行中唯壹占比超過30%的銀行。
雖然新增涉房貸款占比仍然較高，但與2019相比，中行涉房貸款規模有所下降。2019年末，中國銀行新增涉房貸款616579億元，占全部新增貸款的49.35%，居六大國有銀行之首。截至2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，占比12.66個百分點至36.68%。
建設銀行新增房地產貸款占比最低，降幅最大。2020年上半年，中國建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，占全部新增貸款的2.618%，比2019年末新增涉房貸款6020.35億元下降22.38個百分點。
其他國有大行中，工行新增涉房貸款3624.28億元，占全部新增貸款的29.85%，較2019年末下降16.86個百分點；農行新增涉房貸款3220.59億元，占全部新增貸款的27.11%，較2019年末下降14.02個百分點；交通銀行新增住房相關貸款117613億元，占全部新增貸款的27.66%，較2019年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增住房相關貸款1564.5億元，占全部新增貸款的30.86%，較2065.438+09年末下降654.38+065.438+0.58個百分點。
股份制銀行新增房地產貸款分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行新增房地產貸款占比超過30%，其中浦發銀行占比49.31%，平安銀行占比超過50%。
具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中新增個人住房貸款77654.38+69億元，新增房地產貸款264.59億元。新增住房相關貸款占全部新增貸款的49.31%，較去年末上升3.92個百分點。
平安銀行占比最高，漲幅最大。據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，占全部新增貸款的52.01%，較去年末上升5.06個百分點。
雖然光大銀行新增涉房貸款占比也有所上升，但在股份制銀行中占比仍然最低。2020年上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增住房相關貸款473.29億元，占比2.261%，較去年末上升4.63個百分點。
對房地產金融的嚴格監管仍在繼續。
在監管層面，房地產金融依然保持“嚴監管”態勢。此前，銀監會表示將在30多個重點城市開展房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布了房地產企業融資“三條紅線”的要求。
9月14日，銀監會銀行稽查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，“房住不炒”政策得到有效落實。繼續在30個以上重點城市開展房地產貸款專項檢查，減少對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度信貸，加大對流入住房市場的“首付貸”和消費貸款資金的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理置業需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融泡沫化傾向得到有效遏制，助力房地產民生逐步回歸。
7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，首次提出房地產信貸要“穩定存量、嚴控增量”，建立“房地產金融審慎管理制度”，對“房地產金融”的監控上升到制度層面。
8月20日，住建部和人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監控和融資管理細則，即業內所謂的“三條紅線”新規，即剔除預付款後，資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，短期現金負債率小於1倍，不得融資除三條紅線外，拿地銷售比例不高於40%，經營性現金流連續三年為負。需要說明征地資金的來源。
如何調整銀行信貸政策
梳理2020年銀行半年報，對房地產金融有所調整。詳情如下:
工商銀行:繼續加強房地產行業分類管理，進壹步加強商業地產領域城市分類管理，重點支持符合調控政策的普通商品住房剛需項目，積極穩妥推進商業租賃住房融資；加強保障性住房領域政策合規管理，嚴控商品房開發和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。
中國建設銀行:積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析和風險預警模型，優化貸款的區域、合作企業、合作樓宇和客戶，支持居民合理的住房需求。進壹步推進住房租賃戰略。
三大戰略之壹是住房租賃戰略:深化住房租賃綜合服務平臺應用，提升平臺活躍度，為政府監管、公租房管理、住房市場化交易提供更好的服務。截至6月底，住房租賃綜合服務平臺累計房源超過2300萬套，註冊用戶2365438+萬。與廣州、杭州、濟南等11試點城市簽署戰略合作協議，為試點城市提供包括金融產品支持、住房融資運營、信息系統支持等壹攬子綜合服務。以建信房源為載體，積極開展房源收儲業務，盤活社會閑置房源存量，增加社會租賃房源供應。創新金融服務，支持租賃企業規模化、專業化發展，保護房東和租客權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與首批國內住房租賃公司股權交易服務試點，探索住房租賃公司獲取股權融資的新模式。
中國銀行:嚴格執行國家房地產行業調控政策，實施差別化個人住房貸款政策，重點支持居民首套購房需求。
農行:積極落實國家房地產調控政策，支持居民合理置業需求，實現個人住房貸款業務穩步發展。截至6月末，個人住房貸款余額4421，731億元，比上年末增加2593億元。
招商銀行:按照“穩投資、調結構、管額度”的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，公司境內企業房地產寬口徑風險業務余額為58，265，438+0.40億元(包括真實或或有信貸、債券投資、自營和非標理財投資等。)，較去年末增加738.09億元，其中境內公司貸款余額3256.20億元，較去年末增加4654.38+0.357億元，占公司貸款的比重。截至報告期末，房地產領域內資公司資產質量良好，不良貸款率為0.21%，比上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域的調控政策繼續收緊。由於疫情，壹些中小型房地產企業的現金流壓力增加。展望下半年，公司將繼續調整房地產客戶和區域資產結構，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產板塊資產質量的穩定。
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股債雙重打擊，恒大發布運營數據反擊。
周五，恒大的股票和債券再次遭遇雙重打擊，中國恒大股價收盤下跌9.46%，恒大汽車收盤下跌12.76%，多只債券跌幅超過20%，顯示市場信心仍然不足。
上周五晚間，恒大連續發布多份公告，曝光經營成績單，對傳聞進行了有力回應。公告顯示:
1.截至2020年9月24日，累計銷售額達到5049億元，同比增長11.4%；銷售回款4526543.8億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金余額為人民幣2046億元。
2.2020年9月3日起，公司推出全國樓盤優惠，計劃2020年9月和6月5438+10月累計實現銷售額2000億元。
3.中國在建項目866個，全部正常建設。
4.截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末減少約534億元，融資成本下降2.24個百分點，2020年9月25日後到期貸款已提前償還，減債成效積極顯著。
5.公司成立24年來，共借款20523筆，從未出現過逾期支付利息或逾期歸還本金的情況。
晚間，中國恒大還發布公告稱，分拆物業管理業務上市獲得港交所批準，恒大汽車的公告披露了擬在科創板上市的更多細節。
恒大、融創、綠地同時踩“三條紅線”
中國恒大穩定的經營數據讓投資者放心。但從財務指標來看，恒大杠桿率水平仍處於高位，超過頭部房企整體水平，同時踩“三條紅線”。
8月20日，住建部、人民銀行在北京聯合召開重點房企座談會，明確了12家重點房企的資金監控和融資管理細則，也就是之前業內盛傳的房企融資“三條紅線”。新規定將於2021 1 1。
“三條紅線”主要涉及三個指標，包括剔除預付款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短期負債率小於1倍。這三個指標也是目前分析房地產企業經營的核心指標，也成為監控房地產企業經營的重要內容。
按照規定，如果三條紅線都觸及，則不能再增加房地產企業的有息負債；觸二、有息負債的年增長率不得超過5%；觸a，增長率不得超過10%；都不碰，不得超過15%。
萬科董事會主席郁亮昨日表示，“三條紅線”是行業遊戲規則的重大改變。這壹次“三條紅線”的監管是穿透式的，存量全覆蓋，之前的財務技巧都沒用了，對所有開發商都是挑戰。三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。
證券時報數據寶根據半年報數據，對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地(a股和港股)上市房企相關財務指標進行了統計。頭部房企的杠桿水平和債務風險表現出較大差異。
1和9家頭部房企剔除預收賬款後的資產負債率越過紅線。
15強房企中，剔除預收賬款(預收賬款+合同銷售科目，下同)的9家公司資產負債率超過70%。中國恒大杠桿率最高，達到85.28%，綠地控股、融創中國、碧桂園杠桿率均在80%以上。
2.頭部房企凈負債率分化程度高。
房地產企業的凈負債率是用(有息債務-貨幣資金)/所有者權益的比率來衡量的。據統計，TOP15房企中中國恒大、融創中國、綠地控股的凈負債率大大超過100%的紅線。其余12房企的凈負債率大多保持在70%以下，風險相對可控。萬科A、中國海外發展(中海地產)、招商蛇口、新城控股的凈負債率低於40%。
從歷史走勢來看，中國恒大、融創中國、綠地控股的凈負債率長期在100%以上運行，在2017左右達到峰值，之後有所下降。中國恒大的凈負債率繼2018之後再度上升，連續多期回升。
3.五家頭部房企債務短期風險較高。
以貨幣資金/短期有息負債作為現金短期負債率指標，衡量房企短期債務風險。據數據寶統計，15強房企中，中國恒大、融創中國、綠地控股、中國金茂的現金短期負債率低於1倍，越過紅線。中國海外發展和龍湖地產的現金短期負債率最高，分別為5.25倍和4.55倍。
4.恒大、融創、綠地同時踩“三條紅線”。
基於三條標準，15強房企中，中國恒大、融創地產、綠地控股同時踩了三條紅線。按照規定，以後不能增加有息負債；中國金茂觸碰兩條紅線；保利地產、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地、金地均無緣三條紅線。
限制負債擴張規模對頭部房企有什麽影響？
根據規定，房企踩“三條紅線”的情況直接影響其有息債務的擴張規模。如果三條紅線都觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸二、有息負債的年增長率不得超過5%；觸a，增長率不得超過10%；都不碰，不得超過15%。
那麽，過去頭部房企的有息債務擴張速度如何？
據數據寶統計，15強房企中，9家公司2017年至2019年有息負債年復合增長率超過30%，遠超新規限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。只有中國恒大、中國海外發展、綠地控股三家頭部房企近三年有息負債復合增長率不超過15%。
在近年來債務擴張加速的背景下，“三條紅線”對債務擴張的限制將對大部分房企的債務融資產生較大影響。
2020年中報數據顯示，TOP15房企有息負債擴張速度有所放緩，僅萬科A、龍湖地產、金地、綠城中國有息負債同比增幅超過20%。