截至8月16日2021收盤，a股方面，格力地產、蘇寧環球漲停；萬科A收於22.96元/股，微漲0.75%；保利地產收於11.84元/股，上漲4.87%；金地收於10.80元/股，上漲3.85%。港股方面，藍籌中國海外發展報18.84港元/股，漲幅0.86%；華潤置地收於每股29.65港元，漲幅1.72%；龍頭房企碧桂園收於每股8.59港元，上漲0.70%。
房地產板塊確實迎來了久違的好消息。據21世紀經濟報道，近日，自然資源部對部分土地供應集中的城市進行了新的安排，以期增加供應，更好地穩定地價。自然資源部提出了四項主要要求，包括“單宗土地溢價率不得超過15%”，“達到上限後不得通過競爭性建設提高實際地價”。
業內普遍認為，集中供地政策的優化，意味著房企利潤水平會有壹定程度的提升，對行業未來發展有積極意義。但需要提醒的是，房地產行業的房企仍然較多，行業整體景氣度仍有待提高。在此背景下，投資地產股仍需謹慎。
今年地產股的“跌跌不休”，是在房地產行業整體發展受到嚴格控制的背景下發生的。在“三條紅線”、“新房貸”甚至“兩集中”供地的約束下，房地產行業的利潤水平已降至低位。
國信證券數據顯示，2020年房地產板塊營業總收入2.75萬億元，同比增速11.2%，較2019年下降9個百分點。但2020年歸母凈利潤總額為6543.8+090億元，同比增速為-654.38+03.5%，較20654.38+09下降了22個百分點。也是近五年來，房地產行業在同比增速壹路下滑後，首次迎來歸母凈利潤負增長。
在第壹輪“集中供地”結束後，管理能力相對較好的濱江集團董事長齊金星告訴投資者，公司近期在杭州集中土地出讓中獲得5宗土地，在濱江團隊的高效管理和公司融資能力的提升下，力爭實現1%-2%的凈利潤水平。
這意味著，沒有壹家房企能夠幸免於利潤水平的下降。也是因為房地產行業的發展邏輯發生了變化，所以地產股的預期並不樂觀，股價接連受挫在所難免。
因此，近期"集中供地"政策的修補，使房地產行業的盈利能力略有回升，這是該板塊股價上漲的原因之壹。中信證券分析師和張指出，隨著穩定的地價和穩定的房價下跌，開發企業零盈利的擔憂得到了解決。“過去地價壹直漲，房價漲不起來的情況，確實讓市場擔心企業盈利能力下降沒有底。我們相信行業的盈利能力不會歸零，商品房的供應還會持續很長壹段時間。”
平安證券也認為，雖然行業結算端毛利率仍有下行壓力，但目前板塊估值已經反映了對業績和毛利率的擔憂。隨著相關制度的推進，拿地端的毛利率有望企穩。
在基本面迎來利好消息的同時，龍頭企業的走勢也被視為地產板塊反彈的信號。2021年8月5日，保利地產發布公告稱，公司大股東保利集團已於8月4日在二級市場增持50萬股，未來壹年內增持不超過2%。
不僅是大股東，保利地產高管也計劃增持。根據保利地產的公告，公司董事長兼總經理劉平及全體高管計劃自2021日起6個月內增持不低於800萬元且不超過15萬元，增持金額不超過15.06元/股。增持公告發布後，保利地產股價觸底反彈，也帶動了地產板塊的上漲，被視為估值修復的機會。
地產股的投資邏輯是否發生了變化，要從房地產行業的基本面是否發生了根本性的變化來分析。
事實上，雖然“集中供地”的補丁確實改善了行業的悲觀預期，但最重要的“穩地價、穩房價、穩預期”的基調並未改變，“三條紅線”和房貸新規的威力依然存在。
從近期市場表現來看，行業發展較為平穩。國家統計局8月16公布的數據顯示，7月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅繼續回落。6月5438-7月，商品房銷售面積兩年平均增長7%，比上半年下降1.1個百分點。房地產開發投資兩年平均增長8%，回落0.2個百分點。
國家統計局新聞發言人還表示，下壹階段，各地各部門將堅持“房住不炒”的原則，繼續穩定地價、穩定房價、穩定預期，繼續完善“多主體供應、多渠道保障、購租並舉”的住房制度。預計房地產市場將保持平穩發展。
所以，雖然目前地產股迎來了“估值修復”，但也算是超跌反彈。從資金面來看，地產股還是很難得到大資金的青睞。據西南證券統計，主動偏股型基金在房地產行業的倉位比例連續6個季度下降。2021二季度房地產持倉比例僅為0.9%，環比繼續下降，處於歷史最低水平。
更重要的是，從中長期來看，地產股仍然受到“三條紅線”、房貸新規和“集中供地”的束縛。未來房地產行業只有融資能力強、管理水平高的企業才有能力跨越周期，而高杠桿、高負債的房企仍將面臨發展困境。
中銀證券也認為，隨著“三條紅線”、房貸集中管理、“兩個集中”等政策的實施，行業從融資端到投資端逐步實行透明管理，調整後整體發展將更加良性，向“管理和運營驅動”轉變。在這種背景下，綜合實力強的頭部房企會更有優勢。
出品:南財智庫21世紀資本研究院
作者:21首都研究院/吳書穎，編輯/馮
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