這句話和紀雷的工作有直接關系。作為華南某Top5房企的財務總監，季磊長期被所在城市預售資金比例過高，導致資金無法靈活使用所困擾。“在壹個房地產金融家眼裏，躺著用壹大筆錢是壹件很難受的事情。”
所以，在看到預售資金新規消息的那壹刻，紀磊喜出望外，直言這是“壹線城市的絕對利好”。65438+10月，銷售持續低迷，行業雷聲大雨點小的節點，頗有“久旱逢甘霖”之勢。助推意義。他簡單估算了壹下，相對於之前他所在城市的重點監管是以預售款10%的方式，如果新規出臺，預售款的重點監管金額按照建築安裝費用確定，假設每平方米不低於5000元，兩種監管方式可以直接影響項目利潤1.5%-2%。折算下來，如果按照建築安裝成本監管，壹個654.38+0億元體量的項目，僅資金成本就能節省近2000萬元。
接下來的壹周，紀磊加快了與各級住建系統和銀行的溝通，得到的反饋讓他收回了之前的樂觀預測。省住建廳收到文件後，會傳達到各市住建局，各市縣制定自己的細則。市縣監管部門委婉地向紀磊表達了難處:大幅降低監管比例不現實，因為出了問題所有部門都要承擔責任。
“等地方細則出臺，才能評價新規是好是壞。”紀磊說。
國家統計局數據顯示，2021年，房地產企業銷售回款占房地產開發投資資金來源的52.9%，其中存款及預收賬款占36.8%，個人按揭貸款占16.1%。在融資收緊的大背景下，房企對自身造血式銷售回款資金的依賴增加，預售資金的重要性不言而喻。
有業內人士分析，雖然目前市場層面對房地產的政策從緊效應有很多關註，但從規範行業和保護購房者權益的角度來看，新政的初衷可能需要得到認可。應該說，這個文件具體明確了房地產預售資金監管的方向、原則和框架，有利於保持房地產的長期健康發展。
全方位規格
經濟觀察報了解到，最近網傳的全國範圍的預售資金監管辦法，其實是65438年10月29日住建部、人民銀行、銀監會聯合發布的《關於規範商品房預售資金監管的意見》(以下簡稱意見)。
《意見》指出，商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要組成部分。近期，部分城市商品房預售資金監管不到位，部分房地產開發企業違規挪用預售資金，嚴重侵害購房人合法權益。三部委制定《意見》的初衷是確保房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
目前，《意見》已傳達到各省、自治區、直轄市住建廳，央行上海總部，各分行，省會(首府)城市中心支行，銀保監分局，商業銀行等。
《意見》包括預售資金如何確定商業銀行、如何設立監管賬戶、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將如何問責、如何明確三個監管部門各自的權責等九個方面。
此前，某Top5房企區域負責人向經濟觀察報透露，為了加強資金周轉，其公司已經制定了解凍預售監管資金的“策略”。比如監管賬戶壹般要開至重點銀行，提高解壓效率。
《意見》開始填補之前存在的監管空白，堵住了部分房企非法挪用預售資金的“捷徑”。比如，第壹項是通過招標方式確定監管銀行，明確由市縣住建部門會同人民銀行分支機構和銀保監管部門，綜合考慮銀行的信用狀況、監管能力和服務水平，通過公開招標方式確定可承擔預售資金監管業務的銀行。違反《意見》規定的商業銀行將被剔除，繼續取得監管銀行資格。
二是房地產企業辦理預售證時，只能開立預售資金監管賬戶。住建部門、銀行、房企應簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金的收取和使用、監管金額、違約責任等。
此外，如何確定監管額度是房企最關心的內容。
《意見》明確，監管金額是指監管賬戶內保證工程竣工交付所需的資金數額，由市、縣住建部門根據商品房項目建設成本、施工合同金額和工程交付條件確定。同時規定，預付款包括購房人支付的首付款、定金、按揭貸款等形式的購房款，應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶資金達到監管額度後，超出部分可由房企提取使用。
Top5房企區域負責人“靈活運用”預售資金的另壹妙招是，盡可能縮短預售資金在監控賬戶停留的時間。比如抵押貸款後，讓資金先進入項目的其他賬戶，等到網簽，政府需要查看監控賬戶裏的金額時，再把資金打入監控賬戶。“時間換金錢必須爭分奪秒。”
《意見》還要求，監管額度內資金必須專款專用，必須用於相關工程建設，包括項目建設必需的建築材料、設備、施工進度款等支出。監管限額內的資金，在商品房項目所有權首次登記完成前，銀行不得擅自扣劃；集團公司不得劃轉其子公司的監管資金。
2021，多地住建部門發現，部分保險公司在全國各地打折賣房，但預付款並未用於支付工程款，而是直接劃撥到總部。此外，銀行擅自扣劃監管賬戶預售資金的情況也屢見不鮮。
65438+10月6日，佛山市住建局發布公告，宣布暫停與華夏銀行在商品房預售款項目上的合作，原因是華夏銀行未經所有監管方同意，將2億元預售款從凱撒悅峰的監管賬戶中劃走；Xi安某項目也存在超過6543.8+02億元的專項建設資金被廣發銀行扣抵開發貸款的情況。
同時，意見還要求監管部門根據項目進展情況及時撥付資金。地下結構前不得完成第壹個分配節點，最後壹個分配節點為房屋所有權首次登記。具體分配節點由市縣住建部門確定。銀行擅自調撥監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的，應當承擔賠償責任。
2月16日，季磊不僅未能說服當地市住建部門降低監管額度，還被告知3月份各商業銀行必須加入全市住房網簽備案系統，且屆時從購房者網簽房屋的那壹刻起，購房款必須同步存入監管賬戶，房建和銀行兩個系統對接。之前企業利用不同部門監管錯位的空隙，挪用資金的方式也失敗了。
這也是《意見》中的壹項內容:市縣住建部門要會同金融監管部門推進住房網簽備案系統與商業銀行業務管理系統對接，加強住房網簽備案、賬戶資金監管、銀行按揭貸款等數據信息共享。《意見》最後壹項是完善工作機制，確定住建、銀行、銀監部門各自的權責。具體來說，市、縣住建部門主要負責預售資金監管，制定監管實施細則和三方監管協議文本，監督檢查預售資金監管落實情況；央行分支機構負責指導商業銀行做好賬戶管理監督工作。銀行和保險監管部門負責監督檢查商業銀行的操作風險和合規情況。
省住建廳壹位人士向經濟觀察報透露，最近他所在的省廳已經召開工作會議傳達意見精神，但省廳不會主動劃清界限，主要是督促地市落實，壓實屬地責任，讓市縣住建部門自己制定監管比例和放貸節點。
2月16日，東北證券發布的研報評論稱，新政不會改變預售資金屬地監管、屬地執行、屬地負責、差異化監管的模式，政策精神遠比方式重要。
事實上，《意見》中對預售資金的監管並非從無到有。隨著我國商品房預售制度的建立，預售資金的管理逐步完善。早在1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》相繼出臺，兩項政策構成了預售制度的監管框架，包括預售條件和預售資金監管。
但《城市商品房預售管理辦法》僅規定“市、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內的城市商品房預售管理”，並未明確預售資金規則制定人、貸款人審核人等部門的權責。各地要制定自己的預售資金管理規定和實施細則。
2021下半年，監管部門發現包括恒大在內的多家房企利用與供應商的監管空白，通過開具虛假發票的方式提前獲取預售監管資金。此外，財政部門是壹些城市實際審核貸款的單位，壹些企業繞過住建部門，拿著工程方的出資證明找銀行提款。
上述省級住建部門還透露，部分城市將預售資金監管寬松作為招商條件之壹。“在城市普遍不能嚴格執行全流程監管、節點放貸等政策的情況下，個別城市過於嚴格，就成了異類，還招來納稅大戶批評‘監管不夠靈活’”。
在《意見》出臺之前，65438+6月20日，最高法、住建部、央行發文，再給預售資金監管戴上司法枷鎖，明確了法院、銀行、住建部門的權責關系，明確了監管部門未盡到監管和審查義務，造成資金挪用，應當承擔責任。
怎麽算這筆賬
工程造價、施工合同金額、工程交付條件是預售資金監管金額的主要標準。因地制宜、合理估算監管量的權力屬於市住建局。
各地監管標準和提取規則差異較大，主要分為三類:以工程預算為基礎浮動(0%-30%)，以預付款總額的壹定比例浮動(10%-40%)，以單位面積建築安裝成本為基礎固定計算(每平方米約3000-5000元)。
在資金回籠的節點和比例上，各市根據項目進度控制重點監管資金的最低留存比例或最高使用率。各城市主體結構最低留存比例在20%-55%之間，竣工驗收期間最低留存比例在3%-20%之間。
Top5房企長三角地區負責人張傲總結:對企業來說，壹二線城市的項目按照建築安裝費用定額或項目預算乘以壹定基數更“劃算”，而三四五線城市則采用預售總額的壹定比例。
簡單估算壹下，壹二線城市的售價中，地價占比較大。假設單價65438+萬元/平方米的房子會被監管20%，而三四線城市單價5000元/平方米的房子只需要被監管65438+萬元/平方米，相比之下按照建築安裝費用30000元/平方米。
張傲認為，預售資金監管的初衷是為了保證房屋交付，防止出現爛尾工程。重點監管金額應該是保證房屋交付所需的工程造價。所以根據工程預算浮動壹定基數是比較合理的計算方法。比如浙江是按照總承包或者130%的費用清單來監控的。
除了嚴控重點監管資金，壹些城市還疊加了補貸款的要求，這讓張傲很有被束縛的感覺。部分城市要求銀行嚴格執行主體樓加滿後才能發放個人住房貸款的規定，如杭州、浙江、龍巖、福建、南陽、河南、南京、江蘇、鎮江等。
張傲算了壹筆賬，假設杭州的工程價格為每平米5萬元，首付654.38+0.5萬元。將工程造價乘以654.38+0.30%，得出監控金額為5000元，但剩余的35000元貸款直到封頂才會發放。“相當於賣了這套房子。剔除監控的5000元，剩余首付款(65438萬元)可由企業根據項目合同提取使用，且從預售到封頂，部分貸款資金需要長期鎖定”。
假設壹棟25層的房子，用1/3(8層)建，那麽剩下的16層至少需要4個月才能完成，相當於3.5萬元被凍結了至少4個月。按照6%資金年化利息計算，項目利潤受影響約1.5-2個點。
壹個銷售額約654.38+0億元的項目，延遲4個月拿到貸款的利息成本需要增加約654.38+00-2000萬元，減少凈利潤約654.38+0/4-654.38+0/5。
各地監測比例和提取方式不盡相同。家住珠三角的紀磊，有著和張傲完全不同的會計模式。
吉磊所在的城市要求，預付款全部足額存入監管賬戶後，再監控8%的預付款。但是銀行在執行的時候加了壹個隱形條款:剩余92%的資金可以在項目完成之前提取，但是只能用於項目。
這意味著實際監控比例超過30%。紀磊透露，“企業做大項目合同，只能提取部分預付款。有的地方可以把工程合同單價虛增到1，000-1.5萬元/平方米；其次，看關系，讓監管部門通融壹下，但最多只能拿走30%-40%，近60%的預付款需要凍結近兩年。
作為財務負責人，季磊把預售資金作為無息杠桿的重要支點，每個項目都需要盡全力解凍資金。他的解凍步驟壹般是:先解決稅收，再解決工程造價，剩下的50%-60%(壹般是地價)直到完工才能動。
預售證的規模也在影響著房企的核算節奏。張傲說，有的城市允許1-2棟樓取證，但浙江、江蘇部分地區要求最小3萬平方米，最大5萬平方米。對企業來說，壹個是建成後可能賣不出去，壹個是直接影響監控資金的獲取。“拿到3萬平米房子的預售證後，我需要先填好這部分工程造價的預售資金，填好後可以提取多余的部分。假設監測比例為30%，如果3萬平米的房子不好賣，那麽房子預售金額不到30%，也就是說還沒有達到房子解凍比例的下限。”張傲希望可以取消或放寬取得預售證的最小面積，比如壹兩棟樓可以分別取證。
從2021 11開始，成都、杭州等地允許企業使用銀行保函，而不是減少部分監管額度。但是，吉磊在實踐中還是遇到了不小的阻力。“銀行不願意給民營房企開保函。壹方面，民營房企普遍資金緊張，銀行不願意授信；另壹方面，保函不賺錢，壹般是1‰，最高是1%-2%”。為了拿到保函，吉磊需要把全區的大額存款轉到壹家銀行，與該銀行進行交易。
元宵節期間，紀磊跑遍了各地監管部門，希望參與當地預售資金細則的制定。“畢竟正月十五前還是過年，他借著過年拜訪的機會，積極溝通，盡量減少公司被凍結的資金。”
某50強房企總裁對《意見》的出臺很淡定。“我沒有看到預售資金要大幅放寬的跡象。反而很多項目的售前監管金額沒有達到規定的金額，然後我需要到處找錢來彌補。”
不過，也有業內人士表示，《意見》的出臺使得預售資金監管有章可循。政策的出發點和落腳點都是防止爛尾，保證交房。本質是保護購房者和守法開發商的利益，有利於行業的良性循環和長期健康發展。